Μια ξεχωριστή περίπτωση ακινήτου από όσα έχουν προγραμματιστεί να βγουν σε πλειστηριασμό το ερχόμενο διάστημα αποτελεί σίγουρα η Μάκρη, το ιδιωτικό ακατοίκητο νησί του Ιονίου που αναζητεί τον επόμενο ιδιοκτήτη του.
Η Μάκρη είναι το πέμπτο μεγαλύτερο νησί του συμπλέγματος των Εχινάδων μετά τον Πεταλά, τη γνωστή από την περιπέτεια του πρώην Εμίρη του Κατάρ Αλ Θανί, Οξυά, τη Δρακονέρα και το Προβάτι, ενώ φιγουράρει έως και σήμερα στις διαδικτυακές σελίδες των διεθνών μεσιτικών γραφείων που εξειδικεύονται στις πωλήσεις ιδιωτικών νησιών.
Η περιγραφή της μάλιστα στο Private Islands Inc είναι διθυραμβική, καθώς χαρακτηρίζεται ως ένα «μοναδικό ακίνητο στο κέντρο του Ιονίου Πελάγους», ενώ αναδεικνύονται τα πολλά συγκριτικά της πλεονεκτήματα.
Πέραν του φυσικού κάλους, «το νησί της Μάκρης έχει ίσως το πιο ώριμο πολεοδομικό καθεστώς μεταξύ των άλλων ιδιωτικών ελληνικών νησιών και του έχει χορηγηθεί ειδικός πολεοδομικός κανονισμός. Υπό πλήρη ανάπτυξη, θα μπορούσε να κατασκευαστεί ένα ξενοδοχείο με σουίτες 5*+ και πολυτελείς ιδιωτικές βίλες», όπως αναφέρεται.
Είναι, όμως, έτσι τα πράγματα;
Στα πληροφοριακά στοιχεία διευκρινίζεται ότι αποτελεί ενιαία ιδιοκτησία από έναν ιδιώτη και ότι υπάρχουν σαφείς και εμπορεύσιμοι τίτλοι ιδιοκτησίας, καθώς και ότι το νησί είναι «άμεσα διαθέσιμο για μεταβίβαση». Ωστόσο, η τιμή αποκαλύπτεται μόνο κατόπιν σχετικού αιτήματος (upon request).
Παρέχονται, ακόμη, λεπτομέρειες για τα βήματα που έχουν γίνει μέχρι σήμερα με στόχο την ανάπτυξη του νησιού, καθώς και διαβεβαιώσεις ότι «υπάρχουν όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά».
Έτσι, σύμφωνα πάντα με το Private Islands Inc:
- Έχει σχεδιαστεί σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα του νησιού και η τελική επιφάνεια υπολογίζεται σε 993.900 τ.μ. Έχει διενεργηθεί πλήρης οριζόντια και υψομετρική έρευνα που ολοκληρώθηκε τον Φεβρουάριο του 2013
- Χαρακτηρισμός της γης του ως ιδιωτικής δασικής έκτασης
- Καθορισμός επιτρεπόμενων χρήσεων του νησιού και χαρακτηρισμός ως ζώνης τουριστικής ανάπτυξης
- Τεχνικές και περιβαλλοντικές μελέτες για τη διάνοιξη της περιφερειακής οδού μήκους 7,3 χιλιομέτρων και των εσωτερικών δρόμων μήκους 3,5 χιλιομέτρων. Αναφέρεται επίσης ότι οριστικοποιήθηκε η έγκριση όλων των περιφερειακών και εσωτερικών δρόμων από το Δασαρχείο
- Προμελέτη από εξειδικευμένη εταιρεία για την παροχή ρεύματος, νερού, τηλεφώνου με υποθαλάσσιο καλώδιο από τις ακτές του ποταμού Αχελώου μέχρι το αντίστοιχο σημείο εγκατάστασης των υποσταθμών στο νησί
- Μελέτες για τα δημόσια έργα με σύγχρονες υποδομές (ηλεκτρικής ενέργειας, νερού, τηλεφώνου, σε κάθε σημείο του νησιού, βιολογικός καθαρισμός, δενδροφύτευση κ.λπ.)
- Ολοκλήρωση των απαραίτητων μελετών για την άδεια κατασκευής μαρίνας, αλιευτικού καταφυγίου και ελικοδρομίου
Στη συνέχεια, αναλύεται η γεωγραφική θέση της Μάκρης σε σχέση με τα μεγάλα νησιά, αλλά και με τους κοντινούς και πιο… μακρινούς διάσημους «γείτονες». Όπως τονίζεται, «η Μάκρη βρίσκεται στο Ιόνιο Πέλαγος, στην περιοχή των Εχινάδων, πολύ κοντά στις εκβολές του ποταμού Αχελώου και στα νησιά Ιθάκη, Κεφαλονιά, Ζάκυνθος και Λευκάδα. Έξι από τα νησιά των Εχινάδων, συμπεριλαμβανομένου του μεγαλύτερου, της Οξυάς, αγοράστηκαν από τον Σεΐχη Χαμάντ μπιν Χαλίφα αλ-Θάνι, τον Εμίρη του Κατάρ.
Το νησί Σκορπιός, ιδιοκτησίας του Αριστοτέλη Ωνάση στο παρελθόν, βρίσκεται κοντά στη Μάκρη (24 ν.μ. προς τα βόρεια) και αγοράστηκε από τον Ρώσο ολιγάρχη Ντμίτρι Ριμπολόβλεφ».
Ο ιδιοκτήτης και ο πλειστηριασμός
Ιδιοκτήτης της Μάκρης ήταν μέχρι την κατάσχεση ο επιχειρηματίας κ. Στέφανος Λιόβαρος, κάτοικος Χίου. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το νησί περιήλθε σε αυτόν κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή μέσω συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτων (2 νησιών) το Νοέμβριο του 1991. Παράλληλα, σύμφωνα με σχετικά συμβόλαια μίσθωσης διαπιστώθηκε ότι ήταν κατά το παρελθόν (από 01-04-2005 έως 30-04-2014) μισθωμένο σε τρίτο πρόσωπο, τον ιδιώτη Ι. Γ., κάτοικο Γλυφάδας.
Για το νησί έχουν μεταγραφεί, το 2013 και το 2014, αποφάσεις κύρωσης πράξεων αναλογισμού αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης της ζώνης παραλίας. Η κατάσχεση έγινε στα τέλη του 2021 για οφειλή ύψους 150.000 ευρώ «με κάθε επιφύλαξη για την είσπραξη του υπολοίπου ποσού της απαίτησης, με άλλη αναγκαστική εκτέλεση ή αναγγελία στον ίδιο ή σε άλλον πλειστηριασμό».
Οφειλέτης είναι η υπό εκκαθάριση ξενοδοχειακή εταιρεία Agro Α.Ε., συμφερόντων του κ. Στέφανου Λιόβαρου, που διαθέτει και διαχειρίζεται τουριστικό συγκρότημα στον Βροντάδο της Χίου. Σημειώνεται ότι το συγκρότημα αυτό βγήκε στο σφυρί στις 15 Δεκεμβρίου 2021 με τιμή πρώτης προσφοράς 1,19 εκατ. ευρώ, χωρίς αποτέλεσμα, και ο επαναληπτικός πλειστηριασμός έγινε στις 18 Φεβρουαρίου 2022.
Για την περίπτωση της Μάκρης επισπεύδουσα ήταν αρχικά η Special Financial Solutions ως διαχειρίστρια των απαιτήσεων της εταιρείας Como Issuer Designated Activity Company που είναι ειδική διάδοχος της εταιρείας Amoeba lssuer Designated Activity Company και αυτή ειδική διάδοχος της Τράπεζας Πειραιώς.
Ο πλειστηριασμός που είχε προγραμματιστεί για τις 20 Ιουλίου 2022 αφορούσε στην πλήρη κυριότητα του νησιού, το οποίο έχει έκταση, κατά την έκθεση, 956 στρέμματα. Από την παραπάνω επιφάνεια αφαιρείται έκταση 7.834,9 τ.μ. λόγω απαλλοτρίωσης της ζώνης παραλίας και εκτάσεις 26.718,80 τ.μ. και 40.162,7 τ.μ. λόγω απαλλοτρίωσης τμήματος ζώνης παραλίας αντίστοιχα. Έτσι, η εναπομένουσα επιφάνεια είναι 881.283,47 τ.μ.
Σημειώνεται ότι η έκθεση εκτίμησης που καταλήγει στην τιμή εκκίνησης των 3,8 εκατ. ευρώ, συντάχθηκε τον Δεκέμβριο του 2021 «με την παραδοχή ότι η επιφάνεια του τίτλου, ήτοι 881.283,47 τ.μ. είναι η ορθή και δεν περιλαμβάνει εκτάσεις με κάποιου είδους εμπόδια εκμετάλλευσης».
Τα εμπόδια και οι επιτρεπόμενες χρήσεις
Σύμφωνα, όμως, με την με Αρ. Πρωτ. 12340/2655 Πράξη Χαρακτηρισμού Έκτασης της Διεύθυνσης Δασών Κεφαλληνίας, η οποία βασίζεται σε τοπογραφικό διάγραμμα του 2013, η νήσος Μάκρη αποτελεί δασική έκταση συνολικής επιφάνειας (525.082,64+221.400,20) 746.482,84 τ.μ. Παράλληλα, αποτελεί μέρος Εθνικού Θαλάσσιου Πάρκου με την ονομασία «Εθνικό Πάρκο Λιμνοθαλασσών Μεσολογγίου – Αιτωλικού, κάτω ρου και εκβολών ποταμών Αχελώου και Ευήνου και νήσων Εχινάδων», το οποίο είναι ενταγμένο στο Δίκτυο «Natura 2000».
Βάσει της αυτοψίας που διενεργήθηκε διαπιστώθηκε πως το νησί είναι ακατοίκητο και ότι υπάρχουν κάποια εγκαταλελειμμένα και εντελώς ερειπωμένα απομεινάρια κτισμάτων, τα οποία κατά το παρελθόν αποτελούσαν ένα εκκλησάκι, μία στέρνα και ένα μικρό σπιτάκι. Επίσης, από τον πολεοδομικό έλεγχο, διαπιστώθηκε πως ισχύουν οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης που ορίζονται στο ΦΕΚ 477Δ/31-05-2006.
Έτσι, με βάση τους περιορισμούς επιτρέπονται η γεωργία στις υφιστάμενες ελαιοκαλλιέργειες, η βόσκηση και οι παραδοσιακές εγκαταστάσεις σταυλισμού μέχρι την εκπόνηση και έγκριση μελέτης βοσκοϊκανότητας (ο τρόπος κατασκευής των εγκαταστάσεων και η αισθητική ένταξή τους στο περιβάλλον καθορίζεται από τη μελέτη βοσκοϊκανότητας), η μελισσοκομία, η κατασκευή υποδομής στις ακτές για την εξυπηρέτηση των υδατοκαλλιεργειών. Ακόμη, επιτρέπεται η ήπια αναψυχή για ανάπτυξη της περιβαλλοντικής ευαισθητοποίησης.
Απαιτείται, όμως, η εκπόνηση ειδικής μελέτης, προκειμένου να τεκμηριωθεί η έκταση, οι όροι δόμησης και η υποδομή, στην οποία θα αναπτυχθεί η περιβαλλοντική ευαισθητοποίηση και η ήπια αναψυχή, σύμφωνα με τη φέρουσα ικανότητα του οικοσυστήματος, καθώς και η έκδοση σχετικού Κανονισμού Διοίκησης και Λειτουργίας του Φορέα Διαχείρισης.
Στις Ζώνες Προστασίας της Φύσης επιτρέπεται η εγκατάσταση μόνιμης ελαφριάς υποδομής που εξυπηρετεί την περιβαλλοντική εκπαίδευση, την οικολογική ευαισθητοποίηση του κοινού (όπως παρατηρητήρια, πινακίδες, επιστημονικός εξοπλισμός, κτλ), την ήπια αναψυχή, τους λουόμενους (όπως σκιάδες, ντους, αποδυτήρια, αναψυκτήρια, κτλ), σε θέσεις και με όρους δόμησης που προτείνονται από ειδική μελέτη, για την εξυπηρέτηση των επιτρεπομένων δραστηριοτήτων, καθώς και για τη φύλαξη και επόπτευση του χώρου.
Οι κατασκευές πρέπει κατά κανόνα να είναι μικρού όγκου και ελαφρού τύπου και να ακολουθούν την παραδοσιακή τεχνική της περιοχής, ώστε να προσαρμόζονται στην ιδιαίτερη αισθητική του περιβάλλοντος χώρου.
Στον «πάγο» από το 2013
Στην έκθεση γίνεται αναφορά ότι σύμφωνα με δημοσιεύματα του εγχώριου Τύπου, ήδη από το 2013, υπάρχει σχέδιο νόμου που δύναται μελλοντικά να καθορίσει διαφορετικούς όρους και περιορισμούς δόμησης για το σύμπλεγμα των Εχινάδων Νήσων, στο οποίο ανήκει και η Μάκρη. Βάσει των όσων αναφέρονται στα δημοσιεύματα αυτά, θα επιτρέπεται στις νήσους Πεταλάς, Δρακονέρα, Μάκρη, Οξυά, Προβάτι, η διημέρευση ή διανυκτέρευση και η δημιουργία διακριτών καταλυμάτων.
Σήμερα, ωστόσο, λόγω των υφιστάμενων αυστηρών περιορισμών μπορούν να χτιστούν μόνο μια μικρή αγροτική κατοικία επιφάνειας μέχρι 80 τ.μ. και αποθήκες φύλαξης αγροτικών εργαλείων επιφάνειας μέχρι 50 τ.μ. Για… περαιτέρω ανάπτυξη του νησιού απαιτείται υπουργική έγκριση πολεοδομικού σχεδίου, η οποία θα ανακαλεί τις διατάξεις του ΦΕΚ 477Δ/31.05.2006.
Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, και για τον λόγο ότι η ψήφιση του αντίστοιχου νόμου εκκρεμεί από το 2013 έως και σήμερα, το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο αποτελεί εκτός σχεδίου αγροτική γη με το κύριο χαρακτηριστικό ότι είναι νησί. Έτσι η αγοραία αξία, κατά την πρώτη έκθεση, εκτιμάται σε 4,3 ευρώ/τ.μ. και συνολικά σε 3,8 εκατ. ευρώ. Βέβαια, «αν και όποτε ψηφιστεί οποιοδήποτε νομικό διάταγμα, το οποίο θα ορίζει διαφορετικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, η αξία οφείλει να επαναπροσδιοριστεί», όπως αναφέρεται.
Η ανακοπή και το νέο σφυρί
Ο πλειστηριασμός της 20ής Ιουλίου δεν έγινε, καθώς στο μεταξύ μεσολάβησε ο προγραμματισμός ενός άλλου με επισπεύδοντα ιδιώτη για τις 30 Σεπτεμβρίου, όπου η τιμή εκκίνησης, με βάση νέα σχετική έκθεση εκτίμησης, είχε «ισοπεδωθεί» στις 296.000 ευρώ. Και τούτο καθώς εστιάζει στα προβλήματα σχετικά με την όποια προοπτική εκμετάλλευσης. Όπως αναφέρεται, το νησί έχει χαρακτηριστεί ιδιωτικό δάσος, ενώ είναι ενταγμένο σε περιοχή κοινοτικού ενδιαφέροντος και ζώνης ειδικής προστασίας, με αποτέλεσμα να υπάρχουν σημαντικοί περιορισμοί για την εκμετάλλευσή του.
Επί της ουσίας, επιτρέπονται γεωργικές δραστηριότητες και ελάχιστες υποδομές ήπιας αναψυχής για ανάπτυξη της περιβαλλοντικής ευαισθητοποίησης. Επομένως, κατά τη νέα έκθεση, απευθύνεται σε εξαιρετικά μικρή μερίδα δυνητικών επενδυτών. Στις αρχές Ιουνίου, όμως, η Τράπεζα Πειραιώς προσέφυγε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Κεφαλονιάς υποστηρίζοντας ότι η εμπορική αξία της Μάκρης δεν είναι ούτε 3,8 εκατ. ευρώ, αλλά ούτε και 296.000 ευρώ, αλλά 1,5 εκατ. ευρώ.
Έτσι, ο πλειστηριασμός της 20ής Ιουλίου ανεστάλη και στις 6 Ιουλίου το δικαστήριο προσδιόρισε τη νέα τιμή εκκίνησης στα 1,5 εκατ. ευρώ για το σφυρί που θα χτυπήσει στις 30 Σεπτεμβρίου.
Τα «βάρη» με υποθήκες και κατασχέσεις
Όσον αφορά τα βάρη που κουβαλάει το νησί, αυτά ξεκινούν ήδη από το 1993. Αρχικά, με δύο προσημειώσεις υπέρ ιδιώτη για 20 εκατ. δραχμές και υπέρ της (τότε) Εμπορικής Τράπεζας για 19,9 εκατ. δραχμές. Ακολουθεί μια υποθήκη το 1997, επίσης υπέρ της Εμπορικής Τράπεζας για 25 εκατ. δραχμές. Στη συνέχεια ακολουθούν:
- Προσημείωση υποθήκης, το 2015 υπέρ της Τράπεζας Πειραιώς για 2.633.958 ευρώ
- Υποθήκη, το 2016, υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (Δ.Ο.Υ. Μυτιλήνης), για 23.721.294 ευρώ
- Προσημείωση υποθήκης, το 2016, υπέρ ιδιωτών για 300.000 ευρώ
- Υποθήκη, το 2016, υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (Δ.Ο.Υ. ΦΑΕ Πειραιά), για 4.396.347 ευρώ
- Διάταξη του Προέδρου της Αρχής Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες και Χρηματοδότησης της Τρομοκρατίας και ελέγχου των δηλώσεων περιουσιακής κατάστασης περί απαγόρευσης εκποίησης ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο μεταβίβασης του ακινήτου, που εγγράφηκε στις 19-04-2016 υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, με ποσό οφειλής 1.782.049 ευρώ
- Κατάσχεση τον Ιούνιο του 2016, υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (Δ.Ο.Υ. ΦΑΕ Πειραιά), για 6.672.776 ευρώ
- Κατάσχεση το Νοέμβριο του 2016, υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (Δ.Ο.Υ. Μυτιλήνης), για 24.373.118 ευρώ
Μένει, λοιπόν, να δούμε εάν και κατά πόσο στις 30 Σεπτεμβρίου θα υπάρξουν «μνηστήρες» για τη Μάκρη…
