Ζωντανό παραμένει για τον Ελληνα το όνειρο της ιδιοκατοίκησης, παρά τον επίμονο πληθωρισμό, ο οποίος, σύμφωνα με τη Eurostat, επιβράδυνε μεν, οριακά δε, τον Φεβρουάριο στο 8,5% και την εκτόξευση του κόστους δανεισμού, ως απόρροια της επιτοκιακής πολιτικής της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ).
Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, το πρώτο δίμηνο του 2023 η στεγαστική αγορά συνέχισε να καταγράφει υψηλές «πτήσεις», με τις εκταμιεύσεις να έχουν αυξηθεί κατά 26% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα (168 εκατ. ευρώ έναντι 134 εκατ. ευρώ το 2022).
Οσον αφορά στον στόχο για το σύνολο του έτους, αυτός παραμένει στο 1,4 δισ. ευρώ έναντι 1,2 δισ. τον αμέσως προηγούμενο χρόνο. Το τελευταίο διάστημα, μάλιστα, οι δανειολήπτες φέρεται να στρέφονται μαζικά στα δάνεια με σταθερό επιτόκιο προκειμένου να αποφύγουν το… τρενάκι του τρόμου που ακολουθούν τα στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο. Πίσω από τα λόγια της Κριστίν Λαγκάρντ, δε, ότι η επαναφορά του πληθωρισμού στο 2% μεσοπρόθεσμα είναι αδιαπραγμάτευτη, πηγές της αγοράς διαβλέπουν συνέχεια στο ράλι των επιτοκίων που -ειρήσθω εν παρόδω- δεν διακόπηκε ούτε ενόσω ξεσπούσε η τραπεζική κρίση ελέω Silicon Valley Bank και Credit Suisse.
Πόσο, όμως, κοστίζει σήμερα η απόκτηση στέγης και ποια είναι η απάντηση στο δίλημμα «σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο»; Το «business stories», αντλώντας στοιχεία από τους ιστότοπους των τεσσάρων μεγάλων τραπεζών που έτσι κι αλλιώς έχουν τη μερίδα του λέοντος στη στεγαστική πίστη, παρουσιάζει τα τιμολόγια που προσφέρουν στους δανειολήπτες και τα οποία το τελευταίο διάστημα έχουν αναθεωρηθεί ουκ ολίγες φορές.
Σταθερά επιτόκια
Το κόστος για ένα στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο κυμαίνεται σήμερα από 3,50%, για διάρκεια τριών ετών, έως και 5,05% για 30 έτη. Πιο αναλυτικά: Η Eurobank προσφέρει δάνειο για αγορά, κατασκευή, επισκευή ακινήτου με σταθερό επιτόκιο 3,50% για διάρκεια τριών ετών και 3,60% για διάρκεια πέντε ετών. Για σταθερό επιτόκιο διάρκειας 10 ετών η τιμολόγηση είναι 4,30%, ενώ για δάνεια άνω της 15ετίας και έως 30 έτη το σταθερό επιτόκιο διαμορφώνεται εξίσου στο 4,60%. Αξίζει να αναφερθεί ότι το επιτόκιο παραµένει σταθερό για όλη τη διάρκεια του δανείου ή για την αρχική περίοδο και εν συνεχεία µετατρέπεται αυτόµατα σε κυµαινόµενο (Euribor 3Μ πλέον περιθωρίου), έως τη λήξη του δανείου. Τα σταθερά επιτόκια ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα µε το είδος εξασφάλισης του δανείου.
Το σταθερό επιτόκιο για 10 έτη της Εθνικής Τράπεζας διαμορφώνεται από 3,80% έως 4,20%, για 15 έτη από 4,05% έως 4,45%, για 20 έτη από 4,30% έως 4,60%, για 25 έτη από 4,45% έως 4,75% και για 30 έτη από 4,60% έως 4,90%. Στην ΕΤΕ η συνολική διάρκεια του δανείου ανέρχεται έως τα 40 έτη. Σε περίπτωση, λοιπόν, που η διάρκεια υπερβαίνει την περίοδο σταθερού επιτοκίου, τότε ισχύει Euribor τριμήνου πλέον σταθερού περιθωρίου (3,30% ή 3,75%).
Η Alpha Bank προσφέρει σταθερό επιτόκιο 3,60% για τα πρώτα πέντε έτη, ενώ για 10 χρόνια αυτό διαμορφώνεται στο 4,00%. Το σταθερό 15 ετών είναι στο 4,20% και των 20 ετών στο 4,60%. Τα επιτόκια της τράπεζας προσαυξάνονται κατά 0,30% σε περίπτωση χρηματοδότησης άνω του 60% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου. Μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου ο δανειολήπτης μπορεί να επιλέξει μεταξύ σταθερού ή κυμαινόμενου επιτοκίου, με βάση το Euribor 3M πλέον του αντίστοιχου περιθωρίου του προϊόντος.
Τέλος, η Τράπεζα Πειραιώς εφαρµόζει επιτόκια σταθερά από 3,55% έως 5,05% για διάρκεια από τρία έως 30 έτη, ενώ το κυµαινόµενο επιτόκιο της τράπεζας διαμορφώνεται µε βάση το euribor ενός µηνός πλέον περιθωρίου (από 2,45% έως 3,20%).
Κυμαινόμενα επιτόκια
Οσον αφορά στα κυμαινόμενα επιτόκια, αυτά τιμολογούνται με βάση το Euribor 3Μ (στα μέσα της περασμένης εβδομάδας αυτό είχε διαμορφωθεί στο 2,908%) συν το περιθώριο, το οποίο, όπως άλλωστε ισχύει και για το σταθερό επιτόκιο, προκύπτει βάσει της πιστοληπτικής ικανότητας του δανειολήπτη, της σχέσης του µε την τράπεζα, του είδους της εξασφάλισης του δανείου και του ποσοστού χρηματοδότησης επί της αξίας του ακινήτου, όπως αυτή εκτιµάται από την τράπεζα.
Ειδικότερα: η Eurobank, για την αγορά, κατασκευή και επισκευή του ακινήτου τιμολογεί τα στεγαστικά δάνεια με περιθώριο 0,75% -2,50% και η Εθνική Τράπεζα διαθέτει στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο από 2,88% έως 4,69%, με την τελική τιμολόγηση ωστόσο να εξατομικεύεται και να διαμορφώνεται κατά την έγκριση (προέγκριση/οριστική έγκριση) του δανείου.
Τα δάνεια της Alpha Bank φέρουν επιτόκιο μεταξύ 2,00% και 2,20% για χρηματοδότηση έως και 60% της αξίας του ακινήτου και μεταξύ 2,30% και 2,50% για ποσοστό άνω του 60%, ενώ της Πειραιώς κυμαίνεται μεταξύ 2,45% και 3,20%.
Από τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι τα σταθερά επιτόκια, που προ των αυξήσεων της ΕΚΤ θεωρούνταν απαγορευτικά για την πλειονότητα των δανειοληπτών, πλέον αποδεικνύονται πιο φθηνά, γεγονός που δικαιολογεί τη στροφή. Σε κάθε περίπτωση, αυτό που πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι είναι ότι, αφενός, τα σταθερά έχουν συγκεκριμένη διάρκεια και, αφετέρου, η ξέφρενη πορεία των κυμαινόμενων θα σταματήσει κάποια στιγμή εντός του έτους ή και το 2024. Οπότε προτού προβούν σε κάποια απόφαση συστήνεται να έχουν ζυγίσει καλά όλες τις παραμέτρους.
Το «καπέλο» στα παλιά δάνεια
Σημαντική επιβάρυνση στις δόσεις που μπορεί να φτάσει ακόμη και τα 400 τον μήνα έχουν δει οι δανειολήπτες με κυμαινόμενο επιτόκιο, μετά και την πρόσφατη αύξηση της ΕΚΤ που ανέβασε το Euribor στο 3,50%. Ετσι, σε ένα δάνειο 100.000 ευρώ, διάρκειας 15 ετών, με περιθώριο 2,50% το τελικό επιτόκιο διαμορφώνεται στο 6%, με τη δόση πλέον να αγγίζει τα 850 ευρώ, δηλαδή αυξημένη κατά 178 ευρώ σε σχέση με τον περασμένο Ιούνιο ή κατά 2.136 ευρώ σε ετήσια βάση. Η αύξηση είναι ακόμη μεγαλύτερη αν το δάνειο είναι 20ετίας (δόση 732 ευρώ έναντι 536 ευρώ πριν τις αυξήσεις στα επιτόκια), ενώ για δάνειο με ισχύ στην 30ετία η διαφορά εκτοξεύεται στα 357 ευρώ/μήνα ή 4.284 ευρώ/χρόνο!
