Τα ζητήματα που δημιουργούνται από τη χρήση ή τη μετατροπή της χρήσης των κοινόχρηστων χώρων, όπως είναι οι ταράτσες, οι πιλοτές, τα δώματα, οι είσοδοι των πολυκατοικιών, οι πρασιές, οι ακάλυπτοι χώροι κ.λπ., με αυθαίρετες κατασκευές κάθε είδους (από μπετόν, ξυλοκατασκευές, αλουμινοκατασκευές), έχουν ταλανίσει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών τα τελευταία 40 χρόνια. Τώρα, μετά την εφαρμογή των τελευταίων νόμων για τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, επανήλθαν στο προσκήνιο τα μείζονα αυτά θέματα.
Οι σύμβουλοι Επικρατείας του αποκαλούμενου Οικολογικού Τμήματος (Ε’ Τμήμα) αποφάνθηκαν ότι η πρόβλεψη του νόμου (4178/2013 για την «αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης και το περιβαλλοντικό ισοζύγιο») που εξαιρεί από την κατεδάφιση τις αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους και πιλοτές, καθώς αυτές νομιμοποιούνται με τις νομοθετικές προβλέψεις, αντίκειται σε μια πλειάδα συνταγματικών διατάξεων.
Οι συνταγματικές διατάξεις στις οποίες συγκρούονται είναι αυτές που αφορούν αφενός την προστασία του περιβάλλοντος και αφετέρου τις συνταγματικές αρχές του σεβασμού και της προστασίας της αξίας του ανθρώπου, της αρχής της ισότητας και του κράτους δικαίου. Εφόσον η Ολομέλεια του ΣτΕ συνταχθεί με τις απόψεις του Ε’ Τμήματος, που σύμφωνα με τη νομολογία της αναμένεται να συνταυτιστεί, τότε θα πρέπει να κατεδαφιστούν πανελλαδικά όλες οι αυθαίρετες κατασκευές που υπάρχουν στις πιλοτές και στους κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών και γενικά κτιρίων.
Η πιλοτή έγινε κατοικία
Τους συμβούλους Επικρατείας απασχόλησε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου – Χολαργού. Ενα τμήμα της πιλοτής μετατράπηκε σε κύρια κατοικία διαμερίσματος που βρισκόταν στο ισόγειο και ένα άλλο τμήμα μετατράπηκε σε αποθηκευτικό χώρο (συνολικά 38,88 τ.μ.). Και τα δύο αυτά έγιναν καθ’ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας. Οι μετατροπές αυτές στην πιλοτή υπήχθησαν στη συνέχεια στις ρυθμίσεις νομιμοποίησης του νόμου 3843/2010.
Ομως, ένας εκ των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας που είχε δύο διαμερίσματα στον 3ο και 4ο όροφο δεν συναίνεσε στις μετατροπές αυτές και έκανε καταγγελία στην Πολεοδομία. Πράγματι, έγινε αυτοψία και διαπιστώθηκαν οι δύο πολεοδομικές παραβάσεις, οι οποίες ωστόσο είχαν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του νόμου 3843/2010 και ως εκ τούτου επιβλήθηκε μόνο πρόστιμο διατηρήσεως. Η ιδιοκτήτρια του ισογείου στη συνέχεια υπήγαγε (μετέφερε) τις αυθαίρετες κατασκευές στους μεταγενέστερους νόμους νομιμοποίησης αυθαιρέτων, δηλαδή στους νόμους 4014/2011 και 4178/2013, και σύμφωνα με τον τελευταίο νόμο επήλθε νομιμοποίηση των επίμαχων αυθαίρετων κατασκευών.
Ο ιδιοκτήτης των δύο διαμερισμάτων προσέφυγε στο Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ), υποστηρίζοντας ότι οι ενέργειες της ιδιοκτήτριας για τη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων είναι παράνομες, καθώς έγιναν έπειτα από δικές της ενέργειες, χωρίς τη συναίνεση του ίδιου.
Η απόφαση του ΣτΕ
Ομόφωνα, το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ (πρόεδρος η αντιπρόεδρος Μαργαρίτα Γκορτζολίδου και εισηγήτρια η πάρεδρος Ελένη Μουργιά) με την υπ’ αριθμ. 91/2024 απόφασή του αποφάνθηκε ότι είναι αντισυνταγματική η διάταξη του άρθρου 11 παράγραφος 1 (περίπτωση 1 υποπερίπτωση i) του νόμου 4178/2013 που προβλέπει ότι «κάθε αυθαίρετη κατασκευή που καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο ακινήτου (…) εξαιρείται της κατεδαφίσεως υποχρεωτικώς, με την υποβολή δηλώσεως από τον ενδιαφερόμενο, χωρίς να ερευνάται εάν αντίκειται στους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δομήσεως του ρυμοτομικού σχεδίου και αν υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης στην περιοχή».
Υπογραμμίζουν οι δικαστές ότι οι ρυθμίσεις που γίνονται σύμφωνα με τις επίμαχες διατάξεις του νόμου (4178/2013) και «μάλιστα με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (…) προσκρούουν στο άρθρο 24 του Συντάγματος». Και αυτό, γιατί «έχουν ως συνέπεια να ανατρέπεται ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 21 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβίωσης των κατοίκων». Σύμφωνα με το ΣτΕ, η επίμαχη ρύθμιση «αντίκειται επίσης στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου (άρθρο 25), του σεβασμού και της προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2), αλλά και στη συνταγματική αρχή της ισότητας (άρθρο 4)».
Σύμφωνα με τη δικαστική απόφαση, αντιβαίνει στη συνταγματική αρχή της ισότητας γιατί «θέτει σε μειονεκτική μοίρα, έναντι εκείνων των οποίων οι ανεγερθείσες ή διαρρυθμισθείσες οικοδομές είναι αυθαίρετες λόγω παραβάσεως των ισχυόντων όρων δομήσεως χρήσεων γης, αλλά εν τούτοις εξαιρούνται από την κατεδάφιση, τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι μολονότι ενήργησαν μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα υφίστανται τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους».
Και καταλήγει ομόφωνα το Οικολογικό Τμήμα του ΣτΕ ότι η επίμαχη διάταξη του νόμου 4178/2013 είναι ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα. Για τον λόγο αυτό η έφεση της ιδιοκτήτριας του ισογείου πρέπει να απορριφθεί, αποφάνθηκε το ΣτΕ, αλλά λόγω της αντισυνταγματικότητας παραπέμφθηκε το θέμα στην Ολομέλεια και ορίστηκε εισηγητής ο σύμβουλος Επικρατείας Δημήτρης Βασιλειάδης.
Δικαιώματα συνιδιοκτητών
Ομως, δεν παραλείπουν οι σύμβουλοι Επικρατείας να προσδιορίσουν τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών στο θολό νομικό τοπίο των πιλοτών και των κοινόχρηστων χώρων. Ετσι, ερμηνεύοντας τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 785 και 787) επισημαίνουν ότι «ο κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται λόγω της αναγκαίας συγκυριότητάς του επί των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής (…) να κάνει απόλυτη χρήση αυτών και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών».
Μπορεί επίσης, σημειώνουν οι δικαστές, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόχρηστων χώρων σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Πάντως, κλείνοντας, σημειώνουν οι δικαστές, ότι «βλαπτική για το δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και σε σύγχρηση των κοινών μερών».
