Ο κ. Γιώργος είναι διαχειριστής σε μια πολυκατοικία του 1972 στην περιοχή Πανόρμου της Αθήνας τα τελευταία δέκα χρόνια. Πρόσφατα όμως παρατήρησε μια ασυνήθιστα έντονη κινητικότητα στο κτίριο όπου διαμένει περισσότερες από τρεις δεκαετίες. Αρχικά, ένας μεσήλικας κύριος περιεργαζόταν την πολυκατοικία, εστίαζε το βλέμμα του στο μπαλκόνι του μεσαίου –κενού για περισσότερα από τέσσερα χρόνια– διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου και κάθε τόσο συμβουλευόταν τις σημειώσεις του.
Μερικές εβδομάδες αργότερα, ένας άνδρας και μια γυναίκα, αφότου περπάτησαν αρκετές φορές από τη μια άκρη στην άλλη τον δρόμο όπου βρισκόταν η πολυκατοικία, μπήκαν στο εσωτερικό της. Αφού μελέτησαν τον πίνακα κοινοχρήστων, κατευθύνθηκαν στον δεύτερο όροφο. Τα (εύλογα) ερωτήματα του διαχειριστή απαντήθηκαν όταν ρώτησε τους δύο ξένους τον σκοπό της επίσκεψής τους. Η κυρία ήταν μεσίτρια και επισκέφθηκε με τον αλλοδαπό πελάτη της την πολυκατοικία για να κάνει εξωτερική αυτοψία του κτιρίου και του διαμερίσματος του δευτέρου ορόφου. Εβγαινε στο «σφυρί» σε λογική τιμή, διαθέτοντας ένα ακόμη ελκυστικό χαρακτηριστικό. Ηταν μικρό, δεν ξεπερνούσε τα 50 τ.μ. και τέτοιου μεγέθους διαμερίσματα σε τιμές που δεν είναι αστρονομικές σπανίζουν.
Αυτού του είδους οι επισκέψεις επίδοξων πλειοδοτών, που συνήθως έχουν ανά χείρας την κατασχετήρια έκθεση ενός ακινήτου, τείνουν να γίνουν ρουτίνα τα τελευταία χρόνια σε αρκετές πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας. Με τις τιμές πώλησης να έχουν αυξηθεί κατά 60% την τελευταία εξαετία και τα ενοίκια να καλπάζουν, οι πλειστηριασμοί μοιάζει να αποτελούν μονόδρομο για να αποφύγει ένα νοικοκυριό τις Συμπληγάδες της στεγαστικής κρίσης. Αλλά και μεσιτικές εταιρείες αναζητούν ακίνητα μέσω διαγωνισμών εκποίησης, μια και το μπαράζ αγοραπωλησιών των τελευταίων ετών έχει περιορίσει δραστικά το απόθεμα ακινήτων που συνδυάζουν καλή τοποθεσία και ελκυστική τιμή. Δεν είναι τυχαίο ότι η διαδικασία της εκποίησης του διαμερίσματος στην Πανόρμου προσείλκυσε περίπου δέκα ενδιαφερομένους –ιδιώτες και εταιρείες–, με το ακίνητο να αλλάζει χέρια προς περίπου 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το ενισχυμένο βέβαια ενδιαφέρον για εκποιήσεις δεν είναι τωρινό.
Το 2019, όταν ολοένα και περισσότεροι αναζητούσαν ακίνητα για να τα μετατρέψουν σε Airbnb, διαμέρισμα 48 τ.μ. στο Παγκράτι κατακυρώθηκε προς 54.000 ευρώ, δηλαδή κατά περίπου 95% περισσότερο σε σχέση με την τιμή εκκίνησης. Παρότι όμως η διαδικασία της πλειοδοσίας για την απόκτηση ακινήτου (από το 2019 περιέρχεται λόγω οφειλών του ιδιοκτήτη στον έλεγχο εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια – servicers) χρονολογείται από τη δεκαετία του 1950, για τους «μη μυημένους» αποτελεί δύσβατο πεδίο με πολλές παγίδες.
Αυτός ενδέχεται να είναι ο λόγος για τον οποίο μόλις ένα ποσοστό από 10% έως 15% των πλειστηριασμών ολοκληρώνεται, με τα τελευταία τέσσερα χρόνια να έχουν εκποιηθεί περίπου 150.000 ακίνητα με συνολική αποτίμηση άνω των 18 δισ. ευρώ. «Οι πλειστηριασμοί παρουσιάζουν σημαντικές ευκαιρίες αλλά κρύβουν και παγίδες», σημειώνει στην «Κ» ο Μιχάλης Αθανασίου, επικεφαλής του ομώνυμου μεσιτικού γραφείου, του οποίου η δραστηριότητα, που χρονολογείται από το 1952, επικεντρώνεται αποκλειστικά σε αγοραπωλησίες ακινήτων μέσω πλειοδοτικών διαγωνισμών.
«Οι πλειστηριασμοί, που από τον Φεβρουάριο του 2018 γίνονται μόνο ηλεκτρονικά, ξεκίνησαν στις αρχές της δεκαετίας του 1950 και πραγματοποιούνταν, αρχικά, ενώπιον του εκπλειστηριαζομένου ακινήτου κάθε Κυριακή παρουσία συμβολαιογράφου, κήρυκα και δύο μαρτύρων. Από τα μέσα του 1970 η διαδικασία μεταφέρθηκε στα πρώην δικαστήρια Σανταρόζα για τον Δήμο Αθηναίων και στο Πταισματοδικείο Πειραιά. Στους υπόλοιπους δήμους η διαδικασία λάμβανε χώρα σε δημόσιους χώρους με… καρέκλες και τραπέζια, αλλά και σε καφενεία. Εκείνη την περίοδο δεν ξεπερνούσαν τα δέκα τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονταν ανά εβδομάδα στην Αθήνα, όταν σήμερα αγγίζουν τα 250-300. Αρχισαν να αυξάνονται προοδευτικά από το 1990 όσο διευρυνόταν η πιστωτική επέκταση των τραπεζών», εξηγεί.
Αγοράζεις ό,τι βλέπεις μόνο απέξω
Πώς όμως μπορεί κάποιος να αποκτήσει μία ιδιοκτησία μέσω του κόμβου διενέργειας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών e-auction; Αφότου οι ενδιαφερόμενοι επιλέξουν το ακίνητο που πληροί τα επιθυμητά κριτήρια ως προς την τοποθεσία, την τιμή και την επιφάνεια και μελετήσουν σε βάθος τις –αναρτημένες στο e-auction– εκθέσεις κατάσχεσης και εκτίμησης, θα πρέπει να εγγραφούν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα. «Θα πρέπει όμως να γνωρίζουν ότι δεν είναι δυνατό να επισκεφθούν το εσωτερικό του ακινήτου, το οποίο μπορούν να δουν μόνο εξωτερικά. Μέχρι και το 2018, οπότε καταργήθηκε η σχετική διάταξη διότι ήταν πρακτικά ανεφάρμοστη, προβλεπόταν η μετάβαση του δικαστικού επιμελητή στο ακίνητο», εξηγεί ο Μιχάλης Αθανασίου.
Τη διαδικασία διαχείρισης και διεξαγωγής ηλεκτρονικών πλειστηριασμών αναλαμβάνουν πιστοποιημένοι συμβολαιογράφοι, αλλά η υποβολή προσφορών, συνήθως κάθε Τετάρτη, συνίσταται να γίνεται, για λογαριασμό του υποψήφιου πλειοδότη, από επαγγελματίες με καλή γνώση του αντικειμένου. «Τα λάθη που μπορούν να γίνουν κατά την πλειοδοτική διαδικασία στοιχίζουν ακριβά. Για παράδειγμα, εάν ο συμμετέχων πληκτρολογήσει ένα ψηφίο περισσότερο, π.χ. 500.000 αντί 50.000 ευρώ, το λάθος αυτό, όσο κι αν μοιάζει υπερβολή, δεν διορθώνεται. Ως αποτέλεσμα η εγγύηση που ανέρχεται στο 30% της τιμής πρώτης προσφοράς, καταπίπτει και δεν ανακτάται», εξηγεί ο Μιχάλης Αθανασίου.
Ο μηχανισμός της διαδικασίας κατάθεσης προσφορών είναι απλός. Πλειοδοτεί όποιος καταθέσει το υψηλότερο ζητούμενο τίμημα, σε σχέση με την τιμή πρώτης προσφοράς. Ο υπερθεματισμός όμως, αν και είναι ορόσημο, είναι μόνο ένα από τα αναγκαία βήματα με τελικό προορισμό την εξασφάλιση της νομής και κατοχής ενός ακινήτου. Κι αυτό διότι ο πλειοδότης βρίσκεται αντιμέτωπος με το ενδεχόμενο της άσκησης ανακοπής κατά της εγκυρότητας ενός πλειστηριασμού, εάν ο οφειλέτης εκτιμά ότι η διαδικασία είχε λάθη. Η προσβολή του πλειστηριασμού μπορεί να γίνει είτε 45 ημέρες αφότου έχει λάβει χώρα η εκποίηση είτε 60 ημέρες μετά τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης (συντάσσεται μετά την επικράτηση σε έναν πλειστηριασμό) στο υποθηκοφυλακείο.
«Η νομοθεσία προβλέπει τη συζήτηση της ανακοπής μέσα σε λίγους μήνες από την υποβολή της. Ωστόσο ο προσδιορισμός δικασίμου μπορεί να απαιτήσει ακόμη και χρόνια λόγω φόρτου εργασίας των δικαστηρίων», τονίζει ο κ. Αθανασίου. Εφόσον ο πλειστηριασμός έχει διενεργηθεί βάσει όσων προβλέπει ο νόμος, η ανακοπή σπάνια γίνεται δεκτή. «Σε αντίθεση περίπτωση, ο υπερθεματιστής εγκλωβίζει τα κεφάλαιά του σε ένα ακίνητο που δεν θα είναι σε θέση να αξιοποιήσει τουλάχιστον μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο».
Το υπόλοιπο του τιμήματος του πλειστηριασμού καταβάλλεται υποχρεωτικά μέσα σε δέκα εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία κατακύρωσης σε ειδικό ακατάσχετο τραπεζικό λογαριασμό ειδικού σκοπού όπου έχει κατατεθεί και η εγγύηση. «Μοιάζει παράδοξο, αλλά υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου οι υπερθεματιστές αγνοούν ότι πρέπει να καταβάλουν άμεσα το ποσό, ζητώντας πίστωση χρόνου για την πληρωμή του υπόλοιπου τιμήματος με αποτέλεσμα να χάνουν την εγγύηση», αναφέρει ο Μιχάλης Αθανασίου. Ενα ακόμη θέμα που παραγνωρίζουν όσοι συμμετέχουν σε πλειστηριασμό, είναι ότι δεν υπάρχουν κλειδιά από το ακίνητο. «Θα πρέπει δηλαδή να εισέλθουν σε αυτό παρουσία δικαστικού επιμελητή και με τη βοήθεια κλειδαρά», προσθέτει ο επικεφαλής της Αθανασίου Real Estate Services.
Οι ζημιές, οι απλήρωτοι λογαριασμοί και η έξωση των ενοικιαστών
Μία «παγίδα» που προκύπτει σε πολλές περιπτώσεις σχετίζεται με την αναντιστοιχία ενός ακινήτου που εμφανίζεται να εκποιείται σε μία αγγελία, σε σχέση με το πραγματικό. «Εχει συμβεί ο πρώην ιδιοκτήτης να έχει συνενώσει το ακίνητο που εκπλειστηριάζεται με το γειτονικό αυτού. Ωστόσο, εάν η ιδιοκτησία που εκποιείται δεν έχει πόρτα, τότε ο υπερθεματιστής δεν είναι δυνατόν να αποκτήσει ούτε πρόσβαση σε αυτό ούτε την κατοχή του, δηλαδή τη φυσική εξουσία σε αυτό. Επίσης, δεδομένου ότι ο δικαστικός επιμελητής δεν μπορεί να έχει επιτόπια πρόσβαση, έχει συμβεί να βγαίνουν στο σφυρί διαμερίσματα που να είναι ημιτελή, παρότι το κτίριο στο οποίο ανήκουν είναι απόλυτα λειτουργικό», σημειώνει ο κ. Αθανασίου.
Επίσης, εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο, δεν είναι δυνατή η έξωση του ενοικιαστή προτού παρέλθουν έξι μήνες εάν πρόκειται για επαγγελματική στέγη. Εάν όμως πρόκειται για κατοικία, θα πρέπει να ολοκληρωθεί το χρονικό διάστημα των τριών ετών που προβλέπει ο νόμος, γεγονός που καθιστά αδύνατο το εγχείρημα της αξιοποίησης ενός μισθωμένου διαμερίσματος. Αυτό που αποτελεί σύνηθες φαινόμενο στους πλειστηριασμούς είναι οι εχθρικές σχέσεις μεταξύ των οφειλετών και των επισπευδόντων τη διαδικασία, ως επί το πλείστον τραπεζών.
Ως εκ τούτου, όσοι χάνουν το σπίτι τους, συνήθως δεν αφήνουν τίποτα όρθιο, αφαιρώντας ό,τι είναι δυνατόν να αφαιρεθεί, όπως πρίζες και ηλεκτρικούς πίνακες, με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις το εσωτερικό να είναι σε ιδιαίτερα κακή κατάσταση. Με άλλα λόγια, «μεγάλος αριθμός ακινήτων που εκπλειστηριάζονται έχουν εκτεταμένες ζημιές, πέρα από τις φθορές λόγω παλαιότητας», όπως τονίζει ο κ. Αθανασίου.
Τι ισχύει με τις οφειλές λογαριασμών ύδρευσης, ρεύματος και κοινοχρήστων; Βάσει της υφιστάμενης νομοθεσίας, οι οφειλές ΔΕΗ και κοινοχρήστων δεν επιβαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη, σε αντίθεση με αυτές της ΕΥΔΑΠ.
Δεδομένου ότι δεν υπάρχει δυνατότητα για επιτόπιο έλεγχο του εσωτερικού ενός ακινήτου, το οποίο ενδέχεται να φέρει και εκτεταμένες ζημιές, συμφέρει τελικά η αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού; Οπως σημειώνει ο κ. Αθανασίου, η απόκτηση ιδιοκτησίας με αυτόν τον τρόπο είναι συμφέρουσα μόνο εάν έχει προηγηθεί ενδελεχής έλεγχος των τίτλων του ακινήτου, όπως και ολοκληρωμένη πρόβλεψη για το ενδεχόμενο κόστος ανακαίνισης που ίσως απαιτηθεί. Ως εκ τούτου, όπως προτείνει, συνίσταται η απόκτηση ακινήτων – ευκαιριών (π.χ. σε τιμή χαμηλότερη σε σχέση με την εμπορική), ώστε να είναι ευκολότερη η διαχείριση των αβεβαιοτήτων και των κινδύνων.
«Αν και οι ευκαιρίες στους πλειστηριασμούς έχουν έως ένα βαθμό περιοριστεί, καθώς τα τελευταία χρόνια έχει αλλάξει χέρια ένας πολύ μεγάλος αριθμός ακινήτων με ποιοτικά χαρακτηριστικά, πάντοτε θα υπάρχουν. Σε κάθε περίπτωση, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να συμβουλεύονται μόνο ειδικούς με καλή γνώση του αντικειμένου», καταλήγει ο κ. Αθανασίου.
