«Το νέο κατάστημα έχει σχεδιαστεί για ανθρώπους που ζουν σε εξαιρετικά μικρά – super small σπίτια». Πρωτομαγιά στο Λονδίνο, το ντεμπούτο του νέου ΙΚΕΑ στην πολυσύχναστη Oxford Street -πέρα από την πιο στενή έννοια της επιχειρηματικής στρατηγικής του ομίλου για επέκταση στα κέντρα των πόλεων- αποτυπώνει και τον σύγχρονο ευρωπαϊκό, αστικό τρόπο ζωής, ο οποίος ισχύει πλέον και στην Ελλάδα. Ηδη η ζήτηση αλλά και οι μεταβιβάσεις ακινήτων που καταγράφουν μεσίτες και τράπεζες για σπίτια στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, στρέφεται προς μικρότερα ακίνητα. Αντίστοιχα, και οι κατασκευαστές σε δημοφιλείς αστικές περιοχές όπως π.χ. το Μαρούσι ή το Χαλάνδρι προσαρμόζουν τα μοντέλα των νέων πολυκατοικιών σε μικρότερα σπίτια των 70-80 τ.μ., με τα διαμερίσματα των 100 τ.μ. και πάνω να περιορίζονται στα πιο ακριβά ρετιρέ, πέραν φυσικά και των μεγάλων κατοικιών που εξακολουθούν να κατασκευάζονται στα πιο ακριβά προάστια, την Κηφισιά στα βόρεια ή τη Γλυφάδα, τη Βούλα κ.ο.κ. στα νότια.
Οι 5 λόγοι
Οι υψηλές τιμές, το μείζον ζήτημα του Δημογραφικού, ο φαύλος κύκλος της καθήλωσης της στεγαστικής πίστης, το μικρότερο κόστος συντήρησης, αλλά και οι καλύτερες αποδόσεις στην περίπτωση της εκμετάλλευσης για ενοικίαση ή μεταπώληση είναι 5 από τις βασικές αιτίες σε αυτή τη συγκυρία για την άνοδο της ζήτησης στα μικρότερα σπίτια. Η γνωστή εταιρεία παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών RE/MAX με πάνω από 85 γραφεία και περισσότερους από 1.100 συμβούλους ακινήτων σε ολόκληρη την Επικράτεια διαπιστώνει χρόνο με τον χρόνο από τις αγοραπωλησίες που πραγματοποιεί μέσω του δικτύου της τη σταδιακή στροφή προς μικρότερα σπίτια, με την κατηγορία των 51-75 τ.μ. να αποδεικνύεται η πιο δημοφιλής για τους Ελληνες, δεδομένου ότι προτιμάται από 1 στους 4 αγοραστές και ακολουθεί ελάχιστα χαμηλότερα η αμέσως μικρότερη κατηγορία, αυτή έως 50 τ.μ.
Η προτίμηση στα μικρότερα σπίτια ξεκινά καταρχάς από το πόσο προσιτές (δεν) είναι οι τιμές κατοικιών για την τσέπη του Ελληνα, ειδικά αν ληφθεί υπόψη ότι από το 2017 μέχρι σήμερα με βάση την τελευταία έκθεση της Eurobank Research, οι τιμές στη χώρα μας έχουν αυξηθεί σε ποσοστό πάνω από 70%, με το 2024 μάλιστα να αποτελεί το 7ο έτος στη σειρά αύξησης των τιμών. «Το επίπεδο τιμών του 2021 είναι το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά με βάση τα εισοδήματά τους κι έκτοτε οι τιμές έχουν ανέβει σε ορισμένες περιοχές σε ποσοστό ακόμη και πάνω από 40%. Το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και τη Θεσσαλονίκη βρίσκονται εκτός ορίων ανθεκτικότητας για την τσέπη των Ελλήνων», δηλώνει ο Δημήτρης Ανδρίτσος, πρόεδρος της Cerved Property Services, με βάση τα ευρήματα των τελευταίων αναλύσεων της εταιρείας για την εγχώρια αγοράς κατοικίας, επιβεβαιώνοντας όσα αναφέρει η εταιρεία, η οποία παραθέτει και τα ποσοστά αύξησης των τιμών των κατοικιών από τα ανώτατα επίπεδα του 2008.
Σύμφωνα με αυτά, στην Αττική συνολικά οι τιμές υπερβαίνουν αυτή τη στιγμή το 10,3% από το peak του 2008, με εντυπωσιακή άνοδο στον Δήμο Αθηναίων +23,6% και στα νότια προάστια +23,4%. Για τον Νομό Θεσσαλονίκης οι τιμές είναι οριακά χαμηλότερες κατά 2,1% έναντι του 2008, όχι όμως και για τον Δήμο Θεσσαλονίκης, όπου ήδη οι αξίες έχουν ξεπεράσει κατά 4,2% το peak της περιόδου προ της δημοσιονομικής κρίσης της χώρας, όπως αντίστοιχα συμβαίνει και σε τουριστικές περιοχές όπως η Κρήτη (+6%) και οι Κυκλάδες (+5,3%). Αξίζει να σημειωθεί εδώ ότι με βάση έτερη έρευνα της Cerved σε 508 επαγγελματίες του κλάδου, πιστοποιημένους εκτιμητές και σύμβουλους ακίνητης περιουσίας που ρωτήθηκαν για την πορεία της αγοράς φέτος, των αξιών πώλησης και των ενοικίων, 49% από αυτούς προβλέπει σταθεροποιητικές τάσεις, ένα 46% αναμένει περαιτέρω αύξηση (και από αυτούς, το 42% θεωρεί ότι η άνοδος δεν θα ξεπεράσει το 5%) και μόνο ένα μικρό ποσοστό, κάτω του 5%, αναμένει μείωση των τιμών.
«Το 2020 απαιτούνταν 16 χρόνια μισθών για την αγορά 100 τ.μ. αξίας 200.000 ευρώ, ενώ τώρα χρειάζονται μισθοί 19 χρόνων για την αγορά κατοικίας 300.000 ευρώ, που είναι πια η μέση αξία», ανέφερε χαρακτηριστικά στο συνέδριο ακινήτων RED Meeting Point την περασμένη εβδομάδα ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Geoaxis, σχολιάζοντας ότι η γενιά των ενοικιαστών… επελαύνει.
Ο παράγοντας «Δημογραφικό»
Και στο σημείο αυτό έρχεται να προστεθεί η παράμετρος του Δημογραφικού, που επίσης φαίνεται ότι παίζει πλέον σημαντικό ρόλο: οι γεννήσεις στη χώρα, από τις σχεδόν 141.000 των αρχών της δεκαετίας του ’80, έχουν μειωθεί το 2024 στο μισό και πιο κάτω «και την ίδια στιγμή αυξάνεται σημαντικά ο αριθμός των ολιγομελών νοικοκυριών», όπως ανέφερε ο κ. Ξυλάς.
Μάλιστα, η εταιρεία διαπιστώνει ότι για τις αγροτικές περιοχές της Περιφέρειας, π.χ. σε Δυτική Μακεδονία και Ηπειρο, είναι ουκ ολίγες οι περιπτώσεις εγκαταλελειμμένων ή κλειστών σπιτιών «θυμίζοντας περίοδο… πολέμου», σύμφωνα με τον κ. Ανδρίτσο και με τιμές χαμηλότερες ακόμη και κατά 30% σε σύγκριση με τα ανώτατα επίπεδα του 2008 από 300 έως 800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η μέση τιμή αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα είναι στα 2.900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Την ίδια στιγμή, οι τιμές λόγω και της πληθυσμιακής συγκέντρωσης στην Αττική έχουν αυξηθεί κατά 10% έναντι του peak του 2008. «Φεύγει πληθυσμός από την Περιφέρεια και μετακινείται σε περιοχές όπου μπορεί να βρει εισοδήματα, με τον τουρισμό να παίζει σημαντικό ρόλο, γι’ αυτό και το Νότιο Αιγαίο είναι από τις Περιφέρειες που έχουν βγει κερδισμένες πληθυσμιακά», αναφέρει ο κ. Ανδρίτσος, προσθέτοντας παράλληλα ότι τα μονομελή νοικοκυριά από 1,1 εκατομμύρια πριν από λίγα χρόνια «υπολογίζονται σε 1,5 εκατομμύριο πλέον, απότοκο της δημοσιονομικής κρίσης, των αυξημένων διαζυγίων κ.ο.κ.». Σε σχέση με τη γήρανση του πληθυσμού, ενδεικτικά είναι τα στοιχεία ότι το 2024 ένα 23% στην Ελλάδα είναι άνω των 65 ετών με 44 έτη τη μέση ηλικία, με τα στοιχεία για το 2050 να παραπέμπουν σε ένα 34% άνω των 65 ετών και 49 έτη τη μέση ηλικία.
«Η Ελλάδα εισέρχεται σε περίοδο μακροπρόθεσμης δημογραφικής συρρίκνωσης με γήρανση του πληθυσμού και -αντίστοιχα- συρρίκνωση της βάσης των νοικοκυριών που γίνονται ολιγομελή. Γεγονός το οποίο αναδιαμορφώνει ουσιαστικά τη ζήτηση στο κομμάτι της στέγης, τις προτιμήσεις τοποθεσίας, αλλά και τελικά το επενδυτικό ρίσκο σε ό,τι έχει να κάνει με την αγορά κατοικίας», διαπιστώνει ο Παύλος Λοΐζου, διευθύνων σύμβουλος της ΑSK WiRE, εταιρείας αναλύσεων και παροχής δεδομένων για την αγορά ακινήτων. Ως προς τα μεγέθη των νοικοκυριών, ο εθνικός μέσος όρος είναι 2,5 άτομα, «όμως πέφτει σε 2,1-2,3 άτομα σε αστικές περιοχές όπως η Αθήνα, αποτυπώνοντας την ανάγκη για μικρότερες κατοικίες με δεδομένη την πιο γερασμένη, συρρικνούμενη οικιακή βάση, την αύξηση μονογονεϊκών οικογενειών κ.ά.».
Η εταιρεία, ως εκ τούτου, στέκεται σε τέσσερις βασικές συνέπειες:
– Λιγότερη ζήτηση για μεγάλα, οικογενειακά σπίτια και μεγαλύτερη ανάγκη για εύκολα προσβάσιμη στέγη σε κεντρικές τοποθεσίες.
– Μεγαλύτερος κίνδυνος κλειστών σπιτιών σε αγροτικές περιοχές στην Περιφέρεια.
– Επενδυτικές ευκαιρίες στις κατηγορίες εξειδικευμένου τύπου κατοικιών (για παράδειγμα, σπίτια για την τρίτη ηλικία με παροχές, επιπλωμένα σπίτια για ενοικίαση κ.ά.).
– Αυξημένο ρίσκο για ακίνητα με κατακερματισμένη ιδιοκτησία και σε περιοχές με χαμηλή δημογραφική δυναμική.
Σημειώνεται ότι στα βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς κατοικίας στη χώρα μας επηρεάζοντας ανάλογα την προσφορά και τη ζήτηση, σύμφωνα με την ΑSK WiRE, είναι ότι υπάρχει σημαντική γεωγραφική συγκέντρωση, με την Αττική να συγκεντρώνει το 38,8% του συνόλου των κατοικιών, με 2,56 εκατομμύρια οικιστικές μονάδες, κυρίως σε πολυκατοικίες. Γενικότερα, ως προς τους τύπους κτιρίων στη χώρα μας, το 50% των κατοικιών στην Ελλάδα είναι σε πολυκατοικίες, ενώ στην Αττική ειδικά το ποσοστό αυτό ξεπερνά το 70%, λόγω της συνεχιζόμενης αστικοποίησης και της περιορισμένης διαθεσιμότητα της γης. Την ίδια στιγμή, η νέα προσφορά παραμένει περιορισμένη και οι περισσότερες νέες κατασκευές και ανακαινίσεις συγκεντρώνονται στα πιο ακριβά προάστια της Αθήνας.
Στεγαστικά, κόστη και αποδόσεις
Σε αυτό το περιβάλλον της αγοράς κατοικίας, η παράμετρος της επενδυτικής απόδοσης είναι μία ακόμη αιτία για την προτίμηση του αγοραστικού κοινού με στροφή στα μικρότερα διαμερίσματα. Τα μικρά σπίτια σε αυτή τη συγκυρία έχουν υψηλότερη ζήτηση, μικρότερο χρόνο παραμονής στις αγγελίες, μισθώνονται πιο εύκολα και πωλούνται ταχύτερα, με υψηλότερες τιμές ανά τ.μ. σε σύγκριση με τα μεγαλύτερα σπίτια των 100 τ.μ. και πλέον. Και όλα αυτά ενώ, σύμφωνα με τη Cerved, υπάρχει ούτως ή άλλως μετατόπιση του αγοραστικού κοινού για επενδυτικούς σκοπούς, αφού παλιότερα η συντριπτική πλειοψηφία, το 90% δηλαδή, αγόραζε σπίτι με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, ενώ τώρα είναι σημαντικό το ποσοστό του κοινού, ένα σχεδόν 40% (για την ακρίβεια 38,5%) που στρέφεται στην απόκτηση ακινήτων με επενδυτικά χαρακτηριστικά, σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου.
Αντίστοιχα, εν μέσω γενικότερων πληθωριστικών πιέσεων, ανόδου των δαπανών και πιέσεων των εισοδημάτων τα τελευταία χρόνια, η συγκεκριμένη κατηγορία των μικρότερων διαμερισμάτων έως 75 τ.μ. έχουν χαμηλότερα κόστη συντήρησης.
Η στροφή των αγοραστών σε μικρότερα σπίτια έχει να κάνει και με το γεγονός ότι η συντριπτική πλειονότητα των αγοραπωλησιών ακινήτων τώρα, όπως διαπιστώνεται από τις ίδιες τις τράπεζες και αναφέρεται και στην τελευταία ανάλυση της Eurobank Research, γίνεται χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση, άρα χαμηλώνει και ο διαθέσιμος προϋπολογισμός. Σε αντίθεση με την περίοδο προ της δημοσιονομικής κρίσης που άλλαξε σε μεγάλο βαθμό την ψυχολογία των δυνητικών δανειοληπτών, οι αγορές ακινήτων χρηματοδοτούνται τώρα περισσότερο με μετρητά, από καταθέσεις ή ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων αντί για τραπεζικό δανεισμό, όπως συνέβαινε στο παρελθόν. Τα νοικοκυριά συνεχίζουν να εμφανίζουν υποτονική ζήτηση για λήψη στεγαστικού δανείου, παρά την αποκλιμάκωση των επιτοκίων: «Δέκα και πλέον έτη αλλεπάλληλων οικονομικών κρίσεων έχουν αφήσει αποτύπωμα στην οικονομική συμπεριφορά των ελληνικών νοικοκυριών. Η μνήμη των φαινομένων της περιόδου κρίσεως, της εκτόξευσης του μη εξυπηρετούμενου χρέους σε δυσθεώρητα επίπεδα και των συνεπειών τους, ενδέχεται να αποθαρρύνει νοικοκυριά που δυνητικά θα πληρούσαν τα κριτήρια από το να υποβάλλουν αίτηση για δάνειο», αναφέρεται σχετικά.
Κατά τη δεκαετία πριν το ξέσπασμα της δημοσιονομικής κρίσης, η στεγαστική πίστη ήταν ένας από τους βασικούς παράγοντες που κινούσαν την αγορά ακινήτων: Από το 2003, πρώτο έτος για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος έως το 2009, έτος κατά το οποίο άρχισε να εκτυλίσσεται η κρίση, εκταμιεύτηκαν συνολικά 78,6 δισ. στεγαστικά δάνεια (ετήσιος μέσος όρος: 11,2 δισ. ευρώ). Από το 2010 έως το 2024 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων δεν ξεπέρασαν τα 30,5 δισ. ευρώ, δηλαδή περίπου 2 δισ. ετησίως.
Από το 2015 έως και το 2020, η ετήσια ροή ήταν μικρότερη του 1 δισ., ενώ παρά τη σημαντική αύξηση κατά τη μεταπανδημική περίοδο (+129% μεταξύ 2019 και 2024), μόλις που ξεπέρασε το 1,4 δισ. ευρώ το 2024 παραμένει, δηλαδή 83% χαμηλότερη σε σχέση με τη μέση ροή την περίοδο πριν από τη δημοσιονομική κρίση.
