Διαχειριστές, σύμβουλοι, μέτοχοι και μέλη εταιρειών με συμμετοχή κάτω του 5% θα έχουν δυνατότητα να προβαίνουν σε πωλήσεις ή γονικές παροχές και δωρεές των ακινήτων τους, ακόμα και όταν η εταιρεία με την οποία συνδέονται έχει οφειλές προς το Δημόσιο, χωρίς παρακράτηση στο τίμημα και χωρίς εμπόδια στη λήψη φορολογικής ενημερότητας.
Με νέα διάταξη νόμου (άρθρο 215) που περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο για τον νέο Εθνικό Τελωνειακό Κώδικα και την οποία αποκάλυψε προ μηνός το ΘΕΜΑ, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών επιχειρεί να δώσει λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα που ταλαιπωρούσε χιλιάδες στελέχη και μετόχους επειδή, ως “αλληλεγγύως ευθυνόμενα” πρόσωπα για τα χρέη μιας εταιρείας, έβλεπαν τις ατομικές τους περιουσίες να μένουν «δεσμευμένες» από τη φορολογική διοίκηση, ακόμα και αν τα εταιρικά χρέη αυτά βρίσκονται σε ρύθμιση και αποπληρώνονταν κανονικά!
Το καθεστώς αυτό αλλάζει και, εφόσον η νομοθετική αλλαγή ψηφιστεί και ισχύσει, θα μπορούν πλέον να λαμβάνουν πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας για να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους, χωρίς να τους επιβάλλεται καμία παρακράτηση στο τίμημα το οποίο θα εισπράξουν.
• η εταιρία να έχει νομίμως «τακτοποιήσει» όλα τα χρέη της (πχ από ΦΠΑ κλπ). Δηλαδή θα πρέπει είτε να τα έχει εντάξει σε ρύθμιση την οποία πρέπει και να την τηρεί, είτε τα χρέη αυτά να τελούν σε αναστολή, βάσει νόμου ή δικαστικής απόφασης ή απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης φορολογικών Διαφορών της ΑΑΔΕ.
• τα ίδια τα πρόσωπα που θέλουν να μεταβιβάσουν δικό τους ακίνητό τους, να μην έχουν καμία ιδιοκτησιακή σχέση με την εταιρία (νομικό πρόσωπο ή οντότητα), ή η συμμετοχή τους στην εταιρία να είναι εξαιρετικά περιορισμένη (κάτω από 5% ή κάτω και από 0,5% αν η εταιρία είναι εισηγμένη).
Λύση με «υποθήκη»
Η διάταξη θα ανοίγει δρόμο όμως για μεταβιβάσεις ακινήτων, όταν εταιρίες χρωστούν στο δημόσιο, ακόμα και στην περίπτωση που τα φυσικά πρόσωπα αυτά (μέλη διοίκησης ή εταιριών) συνδέονται με ιδιοκτησιακή σχέση (άνω του 5% ή του 0,5% αν αφορά εισηγμένη).
Το ποσοστό παρακράτησης που θα επιβάλλει το δημόσιο μειώνεται μέχρι και 90%, σε έως μόλις 7% αντί για 70% που εφαρμόζεται γενικά.
Όταν τα πρόσωπα αυτά θέλουν να μεταβιβάσουν δικό τους ακίνητο αλλά έχουν εταιρική ή μετοχική συμμετοχή πάνω από 5% για οποιαδήποτε μη εισηγμένη εταιρεία ή πάνω από 0,5% αν αυτή είναι εισηγμένη, το Δημόσιο θα ζητά, επιπλέον, ως εξασφάλιση είσπραξης να βάλει ο πωλητής υποθήκη σε άλλο ακίνητό του, η αξία του οποίου θα καλύπτει το εναπομείναν ποσό (από το 7% έως το 50% ή 70%, κατά περίπτωση, ανάλογα αν τα χρέη έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση ή τελούν σε αναστολή είσπραξης) στο οποίο δεν επιβλήθηκε παρακράτηση κατά τη μεταβίβαση.
Τι αλλάζει στην αγορά
Τα αυστηρά μέτρα παρακράτησης επιβλήθηκαν σε εποχές όπου οι επιχειρήσεις αντιμετώπιζαν τεράστιες οικονομικές δυσκολίες -επί Μνημονίων- για να κλείσουν τον δρόμο σε όσους μαζικά προσπαθούσαν να μεταβιβάσουν περιουσιακά στοιχεία σε συγγενείς ή τρίτους (ακόμα και σε “αχυράνθρωπους” ή “αυτοφωράκηδες”), προκειμένου να μη βρει να εισπράξει τίποτα το δημόσιο για τα χρέη των εταιριών τους.
Οι εποχές έχουν αλλάξει όμως και η «κανονικότητα» πλέον είναι ότι οι επιχειρήσεις προσπαθούν να κρατήσουν ζωντανές τις ρυθμίσεις, για να συνεχίσουν να αναπτύσσονται.
Έτσι, η νέα ρύθμιση που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση και προωθείται προς ψήφιση στην Βουλή, αναμένεται να επιφέρει πολλαπλά θετικά αποτελέσματα:
• ενίσχυση της επιχειρηματικότητας: μειώνει τον κίνδυνο για τα φυσικά πρόσωπα που συμμετέχουν σε επιχειρηματικά σχήματα, καθώς η προσωπική τους περιουσία προστατεύεται καλύτερα υπό προϋποθέσεις. Αυτό μπορεί να ενθαρρύνει την ανάληψη επιχειρηματικών πρωτοβουλιών.
• διευκόλυνση μεταβιβάσεων και τόνωση της αγοράς ακινήτων: απελευθερώνει περιουσιακά στοιχεία που ήταν «παγωμένα», επιτρέποντας σε χιλιάδες πολίτες να προχωρήσουν σε πωλήσεις ή άλλες αξιοποιήσεις των ακινήτων τους.
• αποκατάσταση Δικαιοσύνης: η ρύθμιση είναι πιο δίκαιη για όσους είχαν περιορισμένη συμμετοχή ή ευθύνη για τις οφειλές μιας εταιρείας. Αναγνωρίζεται ότι η αλληλέγγυα ευθύνη δεν πρέπει να οδηγεί σε πλήρη παράλυση της προσωπικής οικονομικής ζωής των εμπλεκομένων.
• δημοσιονομική ισορροπία: το δημόσιο θα εισπράττει έσοδα από συναλλαγές που είχαν παγώσει. Επιπλέον, παρά την διευκόλυνση, η διάταξη δεν παραβλέπει την ανάγκη διασφάλισης των δημοσίων εσόδων καθώς, όταν υπάρχει ιδιοκτησιακή σχέση, θα απαιτείται υποθήκη, ενώ σε περίπτωση αθέτησης των ρυθμίσεων θα ενεργοποιούνται ξανά τα μέτρα είσπραξης.
Τι ορίζει η διάταξη
Η σχετική πρόβλεψη έρχεται να προστεθεί στο άρθρο 12 του Κώδικα Φορολογικών Διαδικασιών (ν.5104/2024) και αναμορφώνει τους όρους χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, απελευθερώνοντας ουσιαστικά μετόχους και νυν ή πρώην στελέχη επιχειρήσεων, από την «ομηρία» για εταιρικά χρέη προς το Δημόσιο.
Η νέα διάταξη, όπως σχεδιάζεται, θα προβλέπει:
• πλήρη απελευθέρωση για μικρομετόχους, μέλη διοίκησης ή εταιρίας που δεν έχουν καμία ιδιοκτησιακή σχέση με την εταιρία, ή έχουν πολύ περιορισμένη συμμετοχή στην εταιρία.
Συγκεκριμένα θα ορίζεται ότι «αν ζητείται αποδεικτικό ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, δεν λαμβάνονται υπόψη οι βεβαιωμένες στη Φορολογική Διοίκηση και τακτοποιημένες κατά νόμιμο τρόπο οφειλές νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας για το αλληλεγγύως ευθυνόμενο (…) πρόσωπο που αιτείται το αποδεικτικό, με την προϋπόθεση ότι κατά τα δύο τελευταία έτη της θητείας του δεν μετείχε με οποιονδήποτε τρόπο στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας με ποσοστό που υπερβαίνει το πέντε τοις εκατό (5%) ή το μηδέν κόμμα πέντε τοις εκατό (0,5%) σε περίπτωση νομικού προσώπου εισηγμένου σε ρυθμιζόμενη χρηματιστηριακή αγορά».
Με άλλα λόγια, φορολογική διοίκηση δεν θα λαμβάνει υπ’ όψιν τις βεβαιωμένες αλλά τακτοποιημένες οφειλές της εταιρίας (νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας), για την οποία το φυσικό πρόσωπο θεωρείται αλληλεγγύως ευθυνόμενο, όταν αυτό ζητά έκδοση φορολογικής ενημερότητας για μεταβίβαση ενός δικού του ακινήτου. Αυτό θα ισχύει υπό την προϋπόθεση ότι το φυσικό πρόσωπο, κατά τα δύο τελευταία έτη της θητείας του, δεν μετείχε στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση του νομικού προσώπου με ποσοστό που να υπερβαίνει το 5% (ή 0,5% για εισηγμένη εταιρία) συμπεριλαμβανομένης και της τυχόν άμεσης ή έμμεσης συμμετοχής συζύγου, μέλους συμφώνου συμβίωσης ή συγγενών α’ και β’ βαθμού).
Συγκεκριμένα ορίζεται ότι «ως “με οποιονδήποτε τρόπο συμμετοχή” στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας θεωρείται και η άμεση ή έμμεση συμμετοχή συζύγου, μέλους συμφώνου συμβίωσης ή συγγενή α’ και β΄ βαθμού του αλληλεγγύως ευθυνόμενου προσώπου».
• μειωμένη παρακράτηση για πρόσωπα με υψηλή συμμετοχή στην εταιρία: εάν η συμμετοχή υπερβαίνει τα όρια *5% ή 0,5%) στην μετοχική ή εταιρική σύνθεση, θα επιβάλλεται μεν παρακράτηση επί του τιμήματος πώλησης του ακινήτου όπως ισχύει, αλλά σε ποσοστό έως και 90% μειωμένο, δηλαδή έως 7% το πολύ αντί έως 70% που ισχύει σήμερα!
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη νέα διάταξη, «εάν η συμμετοχή του αιτούντος στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας υπερβαίνει το πέντε τοις εκατό (5%) ή το μηδέν κόμμα πέντε τοις εκατό (0,5%), κατά περίπτωση (…) ποσοστό παρακράτησης (…) περιορίζεται μέχρι το επτά τοις εκατό (7%) επί του τιμήματος (…) με την προϋπόθεση ότι οι εναπομείνασες οφειλές του προηγούμενου εδαφίου που αντιστοιχούν στη διαφορά του ποσού που παρακρατείται και του ποσού που αντιστοιχεί στο εβδομήντα τοις εκατό (70%) του τιμήματος, εφόσον οι οφειλές τελούν σε ρύθμιση, ή στο πενήντα τοις εκατό (50%) του τιμήματος, εφόσον οι οφειλές τελούν σε αναστολή είσπραξης, διασφαλίζονται από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, όπως παραχώρηση ακινήτου ελεύθερου βαρών για εγγραφή πρώτης υποθήκης».
Συνεπώς, για να κάνει χρήση του μέτρου κάποιος, θα καλείται να βάζει υποθήκη κάποιο άλλο ακίνητο, που θα καλύπτει ως εγγύηση και εμπράγματη ασφάλεια τις “εναπομένουσες οφειλές” προς το δημόσιο, δηλαδή τη διαφορά ανάμεσα στο ποσόν που θα παρακρατείται με βάση το νέο σύστημα (πχ 7%) και στο 70% που θα παρακρατούσε η εφορία με βάση το ισχύον σήμερα -ή στο 50% αν πρόκειται για οφειλές σε αναστολή είσπραξης.
Ωστόσο στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με την νέα διάταξη, η αξία της εμπράγματης ασφάλειας που θα παρέχει το μέλος ή μέτοχος της εταιρίας, υπολογίζεται στο 80% της αντικειμενικής αξίας του προσφερόμενου προς παροχή διασφάλισης ακινήτου.
Ωστόσο, για να μη χάσει το δημόσιο τα χρήματα που του οφείλονται, η διάταξη προβλέπει ότι «σε περίπτωση που, μετά τη χορήγηση του αποδεικτικού ενημερότητας σύμφωνα με τους όρους της παρούσας, οι βεβαιωμένες οφειλές του νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας παύσουν να είναι τακτοποιημένες, η Φορολογική Διοίκηση επιδιώκει αμελλητί και κατά προτεραιότητα την είσπραξή τους από το αλληλεγγύως ευθυνόμενο πρόσωπο που έλαβε την ενημερότητα».
Παρόλα αυτά, αρμόδιες πηγές έλεγαν πως με άλλες διατάξεις διασφαλίζεται ότι, αν κάποιος διαχειριστής ή σύμβουλος μεταβιβάσει μεν δικό του ακίνητο βάζοντας υποθήκη ένα άλλο αλλά, στη συνέχεια και αφού αποχωρήσει, η εταιρία πάψει να τηρεί την ρύθμιση στο μέλλον. Τότε δεν θα βρεθεί ο ίδιος αντιμέτωπος με συνέπειες σε βάρος της περιουσίας του, για οφειλές και δόσεις που κατέστησαν ληξιπρόθεσμες μετά το χρονικό διάστημα που είχε ιδιότητα που τον συνέδεε με την επιχείρηση και τα χρέη της ως αλληλεγγύως υπεύθυνο (βάσει του άρθρου 49 του ν.5104).
Ποιοι ωφελούνται
Μέχρι σήμερα, η κατάσταση για φυσικά πρόσωπα όπως μέτοχοι (ανεξαρτήτως ποσοστού συμμετοχής), μέλη διοικητικών συμβουλίων, διαχειριστές, πρόεδροι, διευθύνοντες σύμβουλοι, καθώς και σύζυγοι ή στενοί συγγενείς τους, ήταν ιδιαίτερα επαχθής όσον αφορά τη μεταβίβαση προσωπικών τους ακινήτων. Επειδή κατά τον νόμο θεωρούνται «αλληλεγγύως υπεύθυνοι» οι ίδιοι για τα χρέη της εταιρείας προς το Δημόσιο (εφορία, ασφαλιστικά ταμεία), το κράτος μπορούσε να στραφεί εναντίον της προσωπικής περιουσίας των, ακόμα και αν τα χρέη της εταιρίας εξυπηρετούνται με ρύθμιση.
Στην πράξη, η διαδικασία μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος ήταν ένας Γολγοθάς: το δημόσιο, στην προσπάθειά του να διασφαλίσει την είσπραξη των οφειλών του νομικού προσώπου, «μπλόκαρε» τη μεταβίβαση των προσωπικών περιουσιακών στοιχείων των αλληλεγγύως ευθυνόμενων. Αυτό σήμαινε ότι ακόμα και αν ένας ιδιοκτήτης καφετέριας πχ, ή ένα στέλεχος ή μέτοχος κατείχε ένα μικρό ποσοστό στην εταιρεία, ή είχε μια εμπλοκή κάποτε στο παρελθόν (έστω και για μία ημέρα ίσως μόλις), η ύπαρξη ρυθμισμένων εταιρικών χρεών μπορούσε να οδηγήσει στην παρακράτηση ενός σημαντικού μέρους, ή και ολόκληρου του ποσού, του τιμήματος από την πώληση του προσωπικού του ακινήτου.
Αυτή η πρακτική, δημιουργούσε στρεβλώσεις στην αγορά, ενώ αποθάρρυνε πολλούς να προβούν σε ανάληψη διοικητικών θέσεων ή και να αποκτήσουν εταιρικά μερίδια.
Με τα νέα δεδομένα, θα μπορούν να βρουν διέξοδο πολλές χιλιάδες επιχειρηματίες και νοικοκυριά, ανάλογα με τον αν έχουν ιδιοκτησιακή σχέση που να τους συνδέει με την εταιρία, ή όχι.
Για παράδειγμα:
-Διευθύνων Σύμβουλος εταιρίας με 0% συμμετοχή
Έστω ότι κάποιος θέλει να πουλήσει σπίτι αξίας 100.000 ευρώ για να καλύψει μια επείγουσα ανάγκη (πχ για λόγους υγείας ή σπουδών κλπ), αλλά η Εταιρία χρωστά και έχει βάλει σε ρύθμιση οφειλές πχ 100.000 από ΦΠΑ.
Με το ισχύον σύστημα σήμερα, η εφορία του στερεί αυτομάτως το 70% του τιμήματος και τα 70.000 πάνε στο δημόσιο, ενώ τα 30.000 μόνον στον πωλητή. Ο ίδιος, στη συνέχεια, θα μπορεί -θεωρητικά- να ζητήσει από την εταιρία «να τα βρουν μεταξύ τους» και να του δώσει εκείνη τα 70.000 τα οποία παρακράτησε το δημόσιο διαγράφοντας αντίστοιχα χρέη της.
Αυτό δημιουργεί δύο κινδύνους:
• ο πρώτος θα ήταν να τιναχθεί στον αέρα ο οικονομικός προγραμματισμός της εταιρίας, γιατί υπολόγιζε ότι θα αποπληρώνει το χρέος της αυτό σε βάθος χρόνων με δόσεις, και όχι να τα εξοφλήσει «εδώ και τώρα» και «μια και έξω».
• ο δεύτερος κίνδυνος με τον τρόπο αυτόν, είναι ο πωλητής να μην μπορέσει εγκαίρως (ή ποτέ) το ποσόν που είχε ανάγκη, όταν πωλούσε το ακίνητο.
Με το νέο καθεστώς όμως, αλλάζουν όλα. Επειδή δεν έχει καμία ιδιοκτησιακή σχέση με την εταιρία, τα πράγματα είναι πολύ απλά: θα εισπράξει άμεσα και τα 100.000 ευρώ από την πώληση του ακινήτου του, χωρίς άλλα εμπόδια ή μπερδέματα με τα χρέη της εταιρίας. Το ίδιο θα ίσχυε και αν είχε μια πολύ μικρή ιδιοκτησιακή σχέση, της τάξεως του 2% ή έως 5% το πολύ.
– Διευθύνων Σύμβουλος με συμμετοχή 10%
Έστω ότι κάποιος ασκούσε διοίκηση και είχε μερίδιο 10% τα τελευταία δύο έτη σε μια Εταιρία που χρωστά 100.000 στο δημόσιο, και θέλει να πουλήσει ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ. Επειδή έχει ιδιοκτησιακή σχέση που υπερβαίνει το 5% στην εταιρία, θα απαιτηθεί να γίνει παρακράτηση 70%, δηλαδή 70.000 ευρώ.
Θα μπορεί όμως πλέον να πετύχει μικρότερη παρακράτηση (έως 7% αντί 70%) δηλαδή έως και μόλις 7.000 (αντί 70.000 ευρώ) γλιτώνοντας έως 63.000 ευρώ που θα του έπαιρνε η εφορία, εφόσον διαθέτει ένα άλλο ακίνητο, «καθαρό» από βάρη και υποθήκες σε τρίτους, αξίας πχ 90.000 ευρώ, προκειμένου να τεθεί ως εξασφάλιση.
Σε αυτή την περίπτωση, η εφορία θα υπολογίσει υποθήκη στο 80% της αξίας των 90.000 (ήτοι 72.000 ευρώ) υπερκαλύπτει τα 63.000 ευρώ που δεν του παρακράτησε στην μεταβίβαση. Θα του επιτρέψει έτσι να εισπράξει συνολικά το 93% από το τίμημα πώλησης: 93.000 ευρώ θα τα κρατήσει ο ίδιος, ενώ το δημόσιο θα του παρακρατήσει μόλις 7% (7.000 ευρώ) με τα οποία θα «σβήσει» χρέη της εταιρίας. Με τον όρο φυσικά ότι θα έχει βάλει υποθήκη στο Δημόσιο το δεύτερο ακίνητο, που θα καλύπτει την οφειλή της εταιρίας μέχρι αυτή να εξοφληθεί.
