Η σημαντική ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων έχει ως αποτέλεσμα ο ρυθμός αύξηση των τιμών κατοικιών να υπερβαίνει τον ρυθμό αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος των Ελλήνων, καταδεικνύοντας με αυτό τον τρόπο ένα αυξανόμενο ζήτημα εξασφάλισης προσιτής κατοικίας, διαπιστώνει ανάλυση του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ).
Ειδικότερα, όπως σημειώνεται στην μελέτη που υπογράφει η Άρτεμις Στρατοπούλου, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα έχουν επιστρέψει σε ανοδική τροχιά από το 2018, καταγράφοντας αύξηση 8,7% το 2024, ύστερα από μια επίμονα πτωτική πορεία κατά την περίοδο 2009-2017.
Στην παρούσα συγκυρία, ο συνδυασμός της συνεχιζόμενης οικονομικής ανάπτυξης, της αύξησης των επενδύσεων σε κατοικίες και της εφαρμογής διαφόρων πολιτικών που σχετίζονται με τα ακίνητα είναι μερικοί από τους βασικούς παράγοντες που διαμορφώνουν την ανοδική πορεία των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα.
Ειδικότερα, όπως αναφέρει το ΚΕΠΕ, οι αυξανόμενες τιμές των οικιστικών ακινήτων οφείλονται, μεταξύ άλλων, και στην εφαρμογή του προ γράμματος της «Χρυσής Βίζας», το οποίο υιοθετήθηκε από την ελληνική κυβέρνηση το 2013. Στα χρόνια που ακολούθησαν, η ζήτηση για στέγαση από τους ξένους επενδυτές εκτοξεύτηκε, επιταχύνοντας τις συναλλαγές ακινήτων και ωθώντας τις τιμές κατοικιών προς τα πάνω. Η τάση αυτή έλαβε μεγάλες διαστάσεις, ιδιαιτέρως σε μεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς όπως η Σαντορίνη και η Μύκονος.
Η επένδυση σε οικιστικά ακίνητα έγινε θετική ξανά από το 2018, με τα υψηλότερα μερίδια συνεισφορών να σημειώνονται τα έτη 2022 και 2023. Στοιχεία που αφορούν το 2023 δείχνουν ότι σχεδόν το 30% των καθαρών άμεσων ξένων επενδύσεων κατευθύνθηκε στην αγορά ακινήτων για το συγκεκριμένο έτος, με τους κλάδους της μεταποίησης και των χρηματοπιστωτικών και ασφαλιστικών δραστηριοτήτων να ακολουθούν με ποσοστά 14,2% και 9,1%, αντίστοιχα.
Έτσι, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα αυξάνονται ταχύτερα από το διαθέσιμο εισόδημα από το 2018. Το 2022 και 2023, η διαφορά μεταξύ των δύο μεταβλητών σημείωσε σημαντική αύξηση, ενώ το 2023 ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών ήταν υψηλότερος από τον ρυθμό αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος κατά πέντε ποσοστιαίες μονάδες, καταδεικνύοντας έτσι ένα αυξανόμενο ζήτημα εξασφάλισης προσιτής κατοικίας.
Συγκεκριμένα, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών ανήλθε στο 11,9% το 2022 και 13,9% το 2023, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά 6,4% και 9% αντίστοιχα. Ένα από τα πιο γνωστά μέτρα που χρησιμοποιούνται για να δείξουν τη δυνατότητα προσιτής κατοικίας είναι ο λόγος τιμής προς εισόδημα (price-to-income ratio), ο οποίος ορίζεται από τον ΟΟΣΑ ως ο ονομαστικός δείκτης τιμών κατοικιών διαιρεμένος με το ονομαστικό κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα. Ο λόγος τιμής-εισοδήματος δείχνει ότι, αν οι τιμές κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από το εισόδημα, τότε ο λόγος αυτός αυξάνεται, υποδηλώνοντας ότι μια κατοικία γίνεται λιγότερο προσιτή κατά μέσο όρο. Ο προσαρμοσμένος λόγος τιμής- εισοδήματος για την Ελλάδα καταγράφηκε στο 104,8 το 2024, υψηλότερος από την αντίστοιχη τιμή του το 2023 (103,3)5. Και τα δύο έτη, ο λόγος ξεπέρασε τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο (100), καταδεικνύοντας ότι η αγορά κατοικίας έγινε λιγότερο προσιτή για τα νοικοκυριά.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η ζήτηση για δάνεια για αγορά κατοικίας έχει μειωθεί από το 2022, πιθανόν λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων και των τιμών κατοικιών. Επίσης, η χρηματοδότηση στεγαστικών δανείων βρίσκεται σε πτωτική πορεία τα τελευταία χρόνια.
Αντιθέτως, επιδοτούμενα στεγαστικά προ γράμματα όπως το «Σπίτι μου» αναμένεται να ενεργοποιήσουν τη ζήτηση δανείων. Επομένως, για αυτούς τους λόγους, απαιτούνται στοχευμένες πολιτικές παρεμβάσεις, ώστε να εξισορροπήσουν την προσφορά ακινήτων, την προσιτότητα κατοικίας και τη βιώσιμη επένδυση, καταλήγει η ανάλυση του ΚΕΠΕ.
