Ενώ οι τιμές πώλησης των κατοικιών εξακολουθούν να παρουσιάζουν ανοδικές -έστω πιο συγκρατημένα- τάσεις ακόμη και μέσα στο πρώτο δίμηνο του τρέχοντος έτους, το «χάσμα» μεταξύ καινούριων και παλιών κατοικιών ανά την Ελλάδα παραμένει, παρά το γεγονός ότι το τελευταίο διάστημα είναι υπό κατασκευή ουκ ολίγα νέα ακίνητα, τόσο στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας όσο και στα πέριξ.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, όπως προκύπτει από τις αγγελίες που δημοσιεύονται στο γνωστό δίκτυο Spitogatos, πανελλαδικά ως νεόδμητες δηλώνονται από τους πωλητές 2 στις 10 κατοικίες ή αλλιώς κοντά στο 20% ή και ακόμη λιγότερες, φτάνοντας μόλις το 15% στα νησιά του Ιονίου, ενώ δύο γεωγραφικές περιοχές, Θεσσαλία και Θράκη, παρουσιάζουν ελαφρώς υψηλότερα νούμερα, στο 23% και 25%. Για τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το ποσοστό των πωλούμενων νεόδμητων κατοικιών είναι επίσης στο 20%. Ωστόσο, στις δύο αυτές περιπτώσεις είναι περισσότερα -τουλάχιστον- τα ανακαινισμένα σπίτια, φτάνοντας το 37% για την περιφέρεια της συμπρωτεύουσας και στο 26% για την Αττική.
Ανοδικά και το 2023 οι τιμές πώλησης
Οσον αφορά στις προσδοκίες των ιδιοκτητών για το τι έχουν λαμβάνειν, με βάση τις ζητούμενες τιμές στις αγγελίες των πωλήσεων πανελλαδικά, η πρώτη τάση για το 2023 φαίνεται ότι παραμένει ανοδική, συνεχίζοντας το σερί ανόδου του 2022, με τους ρυθμούς της αύξησης πάντως να είναι ελαφρώς χαμηλότεροι σε σύγκριση με την περασμένη χρονιά. Σημειώνεται εδώ ότι, με βάση πάντα τα στοιχεία των αγγελιών, για το 2022 σε όλη την επικράτεια η ετήσια αύξηση σε μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης σε σχέση με το 2021 κυμάνθηκε στο +7,2%, ενώ το 2023 έχει ξεκινήσει με ένα +5% στις τιμές των αγγελιών.
Σε αυτή τη συγκυρία, η άνοδος των τιμών στην ελληνική αγορά φαίνεται ότι διατηρείται -έστω και πιο ήπια-, επιβεβαιώνοντας τους σαφώς πιο αργούς ρυθμούς προσαρμογής της χώρας μας στα νέα δεδομένα, αν ληφθούν υπόψη οι πιέσεις που δέχονται ήδη από τους τελευταίους μήνες του 2022 άλλες, μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές. Είναι χαρακτηριστικό ότι στη Γερμανία (σ.σ. όπου πάντως οι τιμές των κατοικιών είχαν καταγράψει άνοδο κοντά στο 60% μόνο την τελευταία επταετία, σε αντίθεση με την Ελλάδα όπου σημειώθηκε παντελής κατάρρευση την περασμένη δεκαετία και ανοδική πορεία από το 2018 και μετά), η σωρευτική πτώση του 2,5% στις τιμές των κατοικιών που σημειώθηκε στο δεύτερο μισό του 2022 ήταν η μεγαλύτερη από το 2003, οπότε και ξεκίνησε η συλλογή δεδομένων από την Ενωση Γερμανικών Ομολογιακών Τραπεζών (VDP). Η πτώση αυτή έρχεται κυρίως ως αποτέλεσμα της συνεχούς αύξησης των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ώστε να αντιμετωπιστεί ο πληθωρισμός συνεπεία της εισβολής της Ρωσίας στην Ουκρανία, με αποτέλεσμα και το ακριβότερο κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων.
Από την άλλη πλευρά στη χώρα μας, έστω κι αν επίσης καταγράφεται μείωση του ενδιαφέροντος για αγορά κατοικίας μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης τους τελευταίους μήνες λόγω της αύξησης των επιτοκίων, στο ξεκίνημα της χρονιάς, εντούτοις, για τον Ιανουάριο το πρόσημο στα στεγαστικά ήταν θετικό. Η αξία νέων συμβάσεων δανείων τον πρώτο μήνα του 2023 διαμορφώθηκε στα 72 εκατ. ευρώ, στα υψηλότερα επίπεδα από το 2015 για τον συγκεκριμένο μήνα, αν και απέχουν μακράν από τις παλιές χρυσές εποχές, προ δημοσιονομικής κρίσης. Τώρα και σε συνέχεια της πτώσης της ζήτησης, της αβεβαιότητας και του αυξημένου κόστους που συνεπάγεται η αύξηση των επιτοκίων, οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για προσαρμογή της αγοράς προς τα κάτω, η οποία πιθανότατα θα φανεί από το δεύτερο τρίμηνο του 2023 (αφού ο χρόνος ωρίμανσης ενός στεγαστικού μέχρι την εκταμίευση μπορεί να χρειαστεί χρονικά ένα εξάμηνο). Για το σύνολο της χρονιάς προβλέπονται σταθεροποιητικές τάσεις στην αγορά στεγαστικής πίστης στη χώρα μας, σε ανάλογα επίπεδα του 1,2 δισ. ευρώ του 2022, που ήταν μία ανοδική χρονιά για την αγορά.
Την ίδια στιγμή παραμένει και το γεγονός ότι η πλειονότητα των αγορών ακινήτων στη χώρα μας γίνεται με μετρητά, κάτι που πιστοποιείται τόσο από τα διεθνή όσο και τα εγχώρια νούμερα. Στην τελευταία του ανάλυση ο διεθνής οίκος UBS ανέφερε ότι τα ελληνικά νοικοκυριά είναι τα λιγότερο εκτεθειμένα ανά την Ευρώπη σε σχέση με τον κίνδυνο των υψηλότερων επιτοκίων, στο χαμηλό ποσοστό του 11,8%, αφού τα υπόλοιπα νοικοκυριά είναι είτε ιδιοκτήτες χωρίς δάνειο είτε ενοικιαστές (26,7%). Αντίστοιχα και η τελευταία, ετήσια έρευνα του Ινστιτούτου Μικρών Επιχειρήσεων-ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ για το εισόδημα και τις δαπάνες διαβίωσης σε δείγμα 814 αντιπροσωπευτικά επιλεγμένων νοικοκυριών από όλη την Ελλάδα το τελευταίο 20ήμερο του Δεκεμβρίου 2022 αναφέρει ότι πάνω από 8 στα 10 νοικοκυριά διαμένουν σε ιδιόκτητο σπίτι στην Ελλάδα και από αυτά το 21,3% έχει ενεργό στεγαστικό δάνειο.
Τα νεόδμητα σπίτια
Γι’ αυτούς που αναζητούν πάντως σπίτι αυτή τη στιγμή αρκεί μία ματιά στις αγγελίες για να διαπιστώσουν το μεγάλο έλλειμμα της αγοράς σε νεόδμητα σπίτια, γεγονός τελικά που έχει συμπαρασύρει, σε κάποιες περιπτώσεις αδικαιολόγητα, και τις τιμές στα παλιά.
Μάλιστα οι περισσότερες αγγελίες, σε ποσοστό άνω του 50% πανελλαδικά, δεν αναφέρουν ότι τα ακίνητα χρήζουν ανακαίνισης ακριβώς για να αποφύγουν τον σκόπελο της πιο παλιάς κατασκευής.
Mε βάση λοιπόν τα στοιχεία από το δίκτυο του Spitogatos (www.spitogatos.gr), της γνωστής ιστοσελίδας αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα, με πάνω από 3 εκατομμύρια μηνιαίους επισκέπτες που βλέπουν περισσότερες από 100 εκατομμύρια σελίδες τον μήνα, τον μεγαλύτερο αριθμό νεόδμητων καθώς και ανακαινισμένων σπιτιών, φτάνοντας συνολικά το 57% και 46%, παρουσιάζουν η Περιφέρεια Θεσσαλονίκης και η Αττική, με το ποσοστό των νεόδμητων ειδικά να διαμορφώνεται στο 20%, ενώ για την κατηγορία των ανακαινισμένων, σε κάποια σπίτια, η περίοδος της ανακαίνισης μπορεί να πηγαίνει πίσω μία… δεκαετία. Συνολικά σε όλη την επικράτεια, η Θράκη και η Θεσσαλία παρουσιάζουν μεγαλύτερη συγκέντρωση νεόδμητων/υπό κατασκευή διαμερισμάτων σε ποσοστό 25% και 23% αντίστοιχα και ακολουθούν Αττική, Περιφέρεια Θεσσαλονίκης και η Πελοπόννησος, επίσης με 20%. Στα νησιά του Αιγαίου καταγράφεται ποσοστό νεόδμητων στο 17% όπως και στη Μακεδονία, ενώ το χαμηλότερο ποσοστό καινούριων σπιτιών έχουν τα νησιά του Ιονίου, στο 15%.
Ειδικά για την πρωτεύουσα, έχουν ενδιαφέρον τα δημοφιλή προάστια, στα νότια και τα βόρεια της Αττικής, που παρουσιάζουν αυτή τη στιγμή τα υψηλότερα ποσοστά νεόδμητων κατοικιών, με αρκετές νέες κατασκευές σε εξέλιξη. Στον αντίποδα, το χαμηλότερο ποσοστό νεόδμητων, μόλις 5%, παρουσιάζει το Παλαιό Ψυχικό και το κέντρο της Αθήνας, με ποσοστό λίγο χαμηλότερο του 8%, σε αμφότερες τις περιπτώσεις για ευνόητους λόγους, αφού τα ελεύθερα οικόπεδα σπανίζουν. Οσο πιο κοντά στο κέντρο τόσο μικρότερη η προσφορά σε καινούρια σπίτια ελλείψει γης, γι’ αυτό και στους Αμπελοκήπους το ποσοστό των νεόδμητων είναι στο 11% και στο Παγκράτι, που βρίσκεται ψηλά στη ζήτηση, στο 16%.
Από τα δημοφιλέστερα προάστια, στη νότια πλευρά της πόλης, στον Αλιμο, αυτή τη στιγμή σχεδόν 1 στα 2 σπίτια που είναι στην προσφορά προς πώληση αυτή την περίοδο ή αλλιώς ποσοστό κοντά στο 48% χαρακτηρίζεται στις αγγελίες ως νεόδμητο και το ίδιο συμβαίνει και στα βόρεια, στα Βριλήσσια, όπου με ποσοστό 47% είναι αρκετές οι νέες οικοδομές που είναι σε εξέλιξη αυτή την περίοδο. Σε μία από τις πλέον δημοφιλείς περιοχές της Αθήνας, στο Χαλάνδρι, το οποίο βρίσκεται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης από οικογένειες και ζευγάρια λόγω συγκοινωνιακών υποδομών (βλ. μετρό), εμπορικής δραστηριότητας, πολλαπλών επιλογών ψυχαγωγίας κ.τ.λ., 3 στα 10 σπίτια που είναι αυτή την περίοδο προς πώληση χαρακτηρίζονται ως νεόδμητα, όπως και στην Αγία Παρασκευή.
Στα νότια και στην πιο ακριβή Γλυφάδα, το 1 στα 3 σπίτια (35%) προς πώληση είναι καινούριο και λίγο υψηλότερα, στο 38% είναι το αντίστοιχο ποσοστό στο Ελληνικό, μια περιοχή που έχει συγκεντρώσει εσχάτως το ενδιαφέρον των κατασκευαστών προεξοφλώντας την αύξηση της ζήτησης εν όψει του μεγάλου project της ανάπλασης της έκτασης των 6.200 στρεμμάτων του πρώην αεροδρομίου. Στη Νέα Σμύρνη, που συγκεντρώνει επίσης μεγάλη ζήτηση από οικογένειες, το αντίστοιχο ποσοστό είναι στο 28%, όπως και στο Παλαιό Φάληρο, ενώ στα δυτικά προάστια, στην Πετρούπολη, είναι στο 31%, πέφτοντας σχεδόν στο ήμισυ, στο 16%, στο Περιστέρι. Αντίστοιχα, στα ανατολικά προάστια, 1 στα 3 σπίτια που πωλούνται αυτή τη στιγμή στον Γέρακα χαρακτηρίζεται ως νεόδμητο.
