Την ώρα που ο τομέας των υποδομών στην Ελλάδα καταγράφει αξιοσημείωτη πρόοδο, ενισχυμένος από την αξιοποίηση ευρωπαϊκών πόρων και τη δρομολόγηση μεγάλων δημόσιων έργων που θα κινητοποιήσουν επιπλέον κονδύλια 8,73 δις. τη διετία 2025-2026 και θα προστεθούν στα 17,3 δισ που ήδη καταγράφεται στο ανεκτέλεστο των τεχνικών εταιρειών, η ιδιωτική οικοδομή και ιδίως η αγορά κατοικίας, αρχίζει να εμφανίζει σοβαρές ενδείξεις κόπωσης.
Η αβεβαιότητα γύρω από τους νέους οικοδομικούς όρους και τις πολεοδομικές ρυθμίσεις, με αιχμή την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) αλλά και η αναστολή οικοδομικών αδειών με τα μπόνους του ΝΟΚ, επηρεάζουν αρνητικά τη δυναμική του κλάδου.
Η πραγματικότητα των πρώτων μηνών του 2025 φαίνεται να επιβεβαιώνει τις πιο απαισιόδοξες εκτιμήσεις. Οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες υποχώρησαν κατά 51% και η συνολική επιφάνεια κατά 49% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Η σύγχυση και η νομική αβεβαιότητα που ακολούθησαν την ακύρωση των κινήτρων του ΝΟΚ και τις ρυθμίσεις που απαιτούν επανεξέταση μη ενεργοποιημένων αδειών εντός του 2024 έχουν οδηγήσει σε ένα «πάγωμα» της δραστηριότητας και σε σημαντική επιβάρυνση του επενδυτικού κλίματος.
Στον τομέα των υποδομών, η ολοκλήρωση των έργων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας το 2026 ενδέχεται σύμφωνα με την τελευταία μελέτη του ΙΟΒΕ που διεξήγαγε για λογαριασμό του ΤΜΕΔΕ, να δημιουργήσει ένα «κενό» στην εγχώρια κατασκευαστική δραστηριότητα. Σύμφωνα με όσα ανέφερε χθες κατά την παρουσίαση της μελέτης ο κ. Γιώργος Μανιάτης υπεύθυνος κλαδικών μελετών του ΙΟΒΕ, κενό προβλέπεται ότι θα υπάρξει μετά το τέλος του Ταμείου Ανάκαμψης όμως το μέγεθος θα εξαρτηθεί από την πορεία των έργων από άλλα χρηματοδοτικά προγράμματα τα επόμενα χρόνια.
Με βάση πληροφορίες που επικαλείται η μελέτη σχετικά με τον υφιστάμενο σχεδιασμό, υπάρχει ένα απόθεμα έργων υποδομών στους τομείς των οδικών, σιδηροδρομικών, ενεργειακών και τηλεπικοινωνιακών δικτύων, τα οποία θα ολοκληρωθούν μετά το 2026 (περίοδος 2027- 2030) συγκρατώντας τη σχετική κατασκευαστική δραστηριότητα.
Για παράδειγμα το ΙΟΒΕ αναφέρει ότι για την περίοδο 2027 έως 2030 σχεδιάζονται ή έχουν ήδη σχεδιαστεί και ξεκινήσει έργα συνολικού ύψους 10 δισ. μέσα στα οποία περιλαμβάνονται έργα με ΣΔΙΤ, ενεργειακές αναβαθμίσεις ( 2,5 δις. ετησίως). Σχεδόν το ήμισυ (47%) του προϋπολογισμού αφορά σε οδικά δίκτυα, ενώ το 33% έργα ενεργειακών δικτύων.
Στο σιδηροδρομικό δίκτυο θα κατευθυνθεί το 12% του συγκεκριμένου προϋπολογισμού, με το υπόλοιπο 7% σε έργα τηλεπικοινωνιακών δικτύων. Τα έργα αυτά είναι τα σημαντικότερα με βάση τον τρέχοντα σχεδιασμό και αναμένεται να συμπληρωθούν από πλήθος άλλων δημόσιων και ιδιωτικών έργων μεγαλύτερης και μικρότερης κλίμακας. Παράλληλα, βρίσκονται σε διαδικασία δημοπράτησης ή πρόκειται να δημοπρατηθούν το επόμενο διάστημα και άλλα έργα με τη μέθοδο ΣΔΙΤ, αν και επισημαίνεται ότι υφίσταται περιορισμός ως προς τις ετήσιες πληρωμές διαθεσιμότητας μέσω του προγράμματος δημοσίων επενδύσεων.
Στον τομέα των ακινήτων, η μελέτη του ΙΟΒΕ καταγράφει δύο βασικά σενάρια για την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας στις κατοικίες. Στο αισιόδοξο σενάριο, οι επιπτώσεις από τις πολεοδομικές αλλαγές θεωρούνται ελεγχόμενες: μόλις το 18% των αδειών επηρεάζεται από τις καθυστερήσεις στην έκδοσή τους και η παραγωγή κατοικιών μειώνεται ήπια, κατά 20%, το 2026. Αντίθετα, στο απαισιόδοξο σενάριο, η αβεβαιότητα γύρω από τον ΝΟΚ εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε μείωση 40% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών το 2025, ενώ η αξία της παραγωγής κατοικιών ενδέχεται να καταρρεύσει στα 6 δισ. ευρώ – σημειώνοντας κατακόρυφη πτώση. Σύμφωνα με το απαισιόδοξο σενάριο οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχωρούν το 2026 σε 2,4% του ΑΕΠ από 2,8% στο αισιόδοξο σενάριο. Συνολικά οι επενδύσεις σε κατασκευές εκτιμώνται σε 7,2% του ΑΕΠ από 7,5% στο αισιόδοξο σενάριο. Επιπλέον η αξία παραγωγής στις κατασκευές κατοικιών του 2026 εκτιμάται χαμηλότερη κατά 12,9% έναντι του αισιόδοξου σεναρίου (6 δις ευρώ έναντι 6,9 δις).
Το πώς θα κινηθεί τελικά ο κλάδος, θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα της προσαρμογής του θεσμικού πλαισίου και την αποτελεσματικότητα των διορθωτικών ρυθμίσεων που θα υιοθετηθούν.
Μέχρι πρόσφατα, η οικοδομή ήταν ένας από τους δυναμικότερους τομείς της οικονομίας, ανακάμπτοντας εντυπωσιακά από το ιστορικό χαμηλό του 2016 (με μόλις 12,6 χιλιάδες άδειες). Το 2024 εκδόθηκαν 30,7 χιλ. νέες άδειες οικοδομής, αυξημένες κατά 14,9% σε σύγκριση με το 2023. Ακόμα πιο εντυπωσιακή ήταν η αύξηση της συνολικής επιφάνειας των οικοδομών, που έφτασε τα 7,1 εκατ. τ.μ. (+16,5%).
Η οικοδομική δραστηριότητα στις κατοικίες γνώρισε ιδιαίτερη άνθηση, με 46,9 χιλ. νέες κατοικίες να αδειοδοτούνται το 2024 αύξηση 32% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Συνολικά, από το 2018 έως το τέλος του 2024, οι άδειες αφορούσαν πάνω από 190 χιλ. κατοικίες, καλύπτοντας σημαντικό μέρος της υψηλής ζήτησης που επικρατεί στην αγορά.
Η ανοδική αυτή πορεία στηρίχθηκε σε μέτρα όπως η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και η σταδιακή μείωση του ΕΝΦΙΑ, αλλά και στην αυξημένη ζήτηση λόγω τουρισμού, Golden Visa και επενδυτικών αγορών. Ωστόσο, η ανατροπή των οικοδομικών κινήτρων και η ανάγκη αναθεώρησης αδειών έχουν κλονίσει τη δυναμική του κλάδου.
Το κόστος και οι υποδομές
Πέρα από τις θεσμικές εξελίξεις, σημαντικό ρόλο στην επιβράδυνση διαδραματίζει και το αυξημένο κόστος κατασκευής, το οποίο αποτυπώνεται στον γενικό δείκτη κόστους νέων κατοικιών. Η αύξηση των τιμών υλικών και των αμοιβών εργασίας επηρεάζει την αποδοτικότητα των επενδύσεων, ενώ δημιουργεί επιπλέον πίεση σε μικρότερες ή περιφερειακές αγορές.
Στον αντίποδα, ο τομέας των υποδομών διατηρεί ισχυρή δυναμική. Η αξιοποίηση του Ταμείου Ανάκαμψης, η ένταξη μεγάλων δημοσίων έργων στις εθνικές και ευρωπαϊκές χρηματοδοτήσεις και η επανεκκίνηση σιδηροδρομικών και οδικών έργων έχουν επαναφέρει τη ζήτηση υπηρεσιών και τεχνικού προσωπικού ενώ σημαντική παράμετρος αποτελεί η μείωση του κενού στον τομέα της απασχόλησης, με τις ανάγκες σε πρόσθετες θέσεις εργασίας να εκτιμώνται σε 25.000 άτομα (από 50.000 σε προηγούμενη έκθεση του ΙΟΒΕ).
Σε σταυροδρόμι η ιδιωτική οικοδομή
Η πορεία της αγοράς κατοικίας το 2025 βρίσκεται πλέον σε κομβικό σημείο. Οι άδειες που εκδόθηκαν το 2024 ενδέχεται να οδηγήσουν σε συνέχιση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά το τρέχον έτος, ωστόσο το μέγεθος αυτής της παραγωγής θα εξαρτηθεί από το αν – και πότε – θα προχωρήσουν οι αδειοδοτήσεις που έχουν «παγώσει» λόγω του ΝΟΚ. Σε διαφορετική περίπτωση, οι επενδύσεις σε κατοικίες κινδυνεύουν να εισέλθουν σε τροχιά μακράς επιβράδυνσης, με επιπτώσεις τόσο στην απασχόληση όσο και στις τιμές ακινήτων.
