Επιβεβαιώνονται οι εκτιμήσεις επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων που έκαναν λόγο για νέες αυξήσεις των τιμών πώλησης κατοικίας στις περιοχές που έχουν υψηλή συγκέντρωση κατάλληλων κατοικιών για συμμετοχή στον νέο κύκλο του προγράμματος «Σπίτι μου», ύψους 2 δισ. ευρώ.
«Μέσα σε μερικές εβδομάδες, από τις αρχές του 2025 μέχρι σήμερα, στο κέντρο της Αθήνας οι ζητούμενες τιμές πώλησης καταγράφουν αύξηση που ξεπερνάει το 10%, ανάλογα με το σημείο και το ακίνητο, εξέλιξη που συνδέεται άμεσα με την έναρξη του νέου προγράμματος», αναφέρει στην Καθημερινή ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής.
Οπως σημειώνει το ρεπορτάζ, είχε προηγηθεί ακόμη μία αύξηση 10,5% κατά το 12μηνο από το τέταρτο τρίμηνο του 2023 και μέχρι το τέλος του 2024, που είχε αποτέλεσμα η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης (με βάση τα στοιχεία του δείκτη τιμών SPI της ψηφιακής πλατφόρμας αγγελιών Spitogatos.gr) να ανέρχεται σε 2.250 ευρώ/τ.μ., από 2.035 ευρώ/τ.μ. που ήταν στο τέλος του 2023. «Αν δεν υπήρχαν τα δύο αυτά προγράμματα, εκτιμώ ότι οι τιμές θα είχαν ήδη “διορθώσει” κατά περίπου 20%-25% στο κέντρο της Αθήνας, διότι και η ζήτηση δεν είναι το ίδιο υψηλή όσο ήταν πριν από μερικά χρόνια. Ωστόσο, η προσφορά είναι ελάχιστη», σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος. Αλλωστε, από τον Αύγουστο του 2023 και μετά δεν υπάρχει η αγοραστική πίεση των επενδυτών της «χρυσής βίζας», καθώς το ελάχιστο όριο επένδυσης διπλασιάστηκε αρχικά σε 500.000 ευρώ και από τον Σεπτέμβριο του 2024 ανέρχεται σε 800.000 ευρώ. Ετσι έχουν πλέον εκλείψει αυτοί οι αγοραστές, που έχουν στραφεί σε άλλες περιοχές, αλλά σε σαφώς μικρότερη κλίμακα.
Ενώ λοιπόν θα περίμενε κανείς να υπάρξει μια αποκλιμάκωση των τιμών, κατά περίπου 10%-15% σε πρώτη φάση, εντούτοις αυτό δεν έχει συμβεί καθώς η προσφορά εξακολουθεί να είναι πολύ χαμηλή συγκριτικά με τη ζήτηση. Το έλλειμμα αυτό μεγεθύνεται όμως ακόμη περισσότερο λόγω και του νέου προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», που εξαγγέλθηκε μάλιστα και αρκετούς μήνες πριν ξεκινήσει, ήδη από τον Ιούνιο του 2024, γεννώντας νέες προσδοκίες στους πωλητές και διατηρώντας τις αξίες υψηλά. Στην πράξη, δηλαδή, ένα σημαντικό μέρος του οικονομικού οφέλους που αποκομίζει ένας δικαιούχος από την ευνοϊκή χρηματοδότηση, το χάνει λόγω των υψηλών τιμών.
«Σε έρευνα που πραγματοποιήσαμε στην κατηγορία σπιτιών από 70 έως 150 τ.μ. στην Αττική προκύπτει ότι τα επιλέξιμα ακίνητα του νέου προγράμματος δεν ξεπερνούν το 23% του συνολικού αποθέματος των πωλούμενων κατοικιών στο λεκανοπέδιο. Επομένως είναι προφανές ότι η ζήτηση είναι πολλαπλάσια της προσφοράς», τονίζει ο κ. Ποταμιάνος. Κατά τον ίδιο, όταν π.χ. σε μια περιοχή όπως το Παγκράτι τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα δεν ξεπερνούν τα 30 και οι ενδιαφερόμενοι είναι 200, δημιουργούνται στρεβλώσεις, που ωθούν τις τιμές προς τα πάνω, ακόμη και σε σπίτια χαμηλής ποιοτικής στάθμης. Ειδικά ως προς τη συγκεκριμένη γειτονιά, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του Spitogatos.gr, μια κατοικία που θα μπορούσε να αποκτηθεί μέσω του προγράμματος έχει μέση ζητούμενη τιμή 160.000 ευρώ, μέσο εμβαδόν 60 τ.μ. και μέσο έτος κατασκευής το 1970.
Υπενθυμίζεται ότι ήδη έχουν υποβληθεί πάνω από 120.000 αιτήσεις σε πανελλαδικό επίπεδο, τη στιγμή που εκτιμάται ότι οι πιθανοί ωφελούμενοι δεν θα ξεπεράσουν τους 20.000. Σημειώνεται ότι με βάση τους όρους του νέου προγράμματος τα επιλέξιμα ακίνητα θα πρέπει να έχουν αξία συμβολαίου έως 250.000 ευρώ, να είναι επιφάνειας έως 150 τ.μ. και να έχουν κατασκευαστεί έως και το 2007 και όχι μεταγενέστερα. Η μέγιστη αξία δανείου φθάνει στις 190.000 ευρώ (από τις 150.000 ευρώ που ήταν στον πρώτο κύκλο του προγράμματος), ενώ θα χρηματοδοτείται έως το 90% του συμβολαίου. Η μέγιστη αξία του τελευταίου δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 250.000 ευρώ.
Οπως εξηγούν στελέχη της κτηματαγοράς, την περίοδο 2017-2020 απορροφήθηκε ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών, που δεν έχει αναπληρωθεί, καθώς εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες είναι κλειστές (περίπου 260.000 υπολογίζονται μόνο στην Αττική) για διάφορους λόγους. Πολλά ακίνητα απαιτούν δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να επισκευαστούν και να μπορέσουν να πουληθούν, άλλα έχουν αποδοθεί στο Δημόσιο με τη μορφή των αποποιήσεων κληρονομιών, ενώ άλλα έχουν κατασχεθεί από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
Ως εκ τούτου, ο Σύλλογος Μεσιτών έχει προτείνει ότι αντί να αυξάνεται η ζήτηση σε μια αγορά περιορισμένης προσφοράς σπιτιών, μια ορθότερη προσέγγιση θα ήταν η αντίστροφη διαδικασία. «Το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ” είναι ένα θετικό μέτρο ως προς τη φιλοσοφία του. Για να μπορέσει όμως να λειτουργήσει χωρίς να προκαλούνται νέες στρεβλώσεις στις τιμές, θα πρέπει πρώτα να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών στην αγορά και στη συνέχεια να δημιουργήσουμε τα οικονομικά κίνητρα για την απορρόφησή τους. Σήμερα συμβαίνει το αντίθετο», σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος. Κατά τον ίδιο, ένα πρόγραμμα όπως το «Σπίτι μου ΙΙ» θα έπρεπε να συνδέεται με την απόκτηση ακινήτων του Δημοσίου ή ακινήτων που είναι στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων.
Παραμένουν ψηλά οι αποδόσεις
Συνεχίζει να αποτελεί μία από τις ελκυστικότερες αγορές ακινήτων στην Ευρώπη η Ελλάδα, τουλάχιστον με βάση την απόδοση των κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας. Αυτός είναι κι ένας από τους λόγους για τους οποίους συντηρείται το αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, παρά τα μέτρα που έλαβε η κυβέρνηση κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους προκειμένου να περιορίσει την κερδοσκοπία από μερίδα επενδυτών, ιδίως όσων τοποθετούνταν με στόχο το «εύκολο» κέρδος. Στο πλαίσιο αυτό, από την 1η Ιανουαρίου έχει πλέον απαγορευθεί η λειτουργία νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.
Ωστόσο, όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα προσφέρουν το «δέλεαρ» των ελκυστικών αποδόσεων, χωρίς τους παραπάνω περιορισμούς, καθώς η αδειοδότησή τους είναι ως τουριστικά καταλύματα. Εν τω μεταξύ, η συνεχής άνοδος των τιμών ενοικίασης λειτουργεί υπέρ των υψηλών αποδόσεων αποφέροντας και σημαντικό εισόδημα, που σε συνδυασμό με το προσιτό κόστος αγοράς, ιδίως σε σχέση με άλλες χώρες στην Ευρώπη και ιδίως στις ανεπτυγμένες αγορές, καθιστά την αγορά κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας ελκυστική για αρκετούς ξένους.
Σε πρόσφατη συγκριτική ανάλυσή της η Global Property Guide τοποθετεί την Αθήνα μεταξύ των επτά καλύτερων προορισμών στην Ευρώπη για όσους αναζητούν μια επένδυση αγοράς κατοικίας με στόχο την εκμετάλλευση. Συγκεκριμένα, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος 60 τ.μ. κοστίζει περί τις 130.000 ευρώ, ποσό που καθιστά την Αθήνα την τρίτη φθηνότερη πόλη μετά την Ποντγκόριτσα του Μαυροβουνίου με 90.000 ευρώ και τη Ρίγα της Λετονίας με 105.000 ευρώ. Οσον αφορά την απόδοση (με βάση τα εισοδήματα από ενοίκια), αυτή διαμορφώνεται σε 5% (μεικτή).
Την υψηλότερη απόδοση εμφανίζει η Ρίγα της Λετονίας με 8,47% και μέσο κόστος αγοράς 105.000 ευρώ, ενώ έπεται η Ποντγκόριτσα στο Μαυροβούνιο με κόστος επένδυσης 90.000 ευρώ και μέση ετήσια απόδοση 6,67%. Στη σχετική λίστα περιλαμβάνονται επίσης η Βαρσοβία, το Ζάγκρεμπ και η Βουδαπέστη, με απόδοση 6,5%, 5,57% και 5,4%.
