Στην τεχνητή αύξηση των τιμών πώλησης ακινήτων έως και 30% έχει οδηγήσει το πρόγραμμα «Σπίτι μου», περιορίζοντας σε ένα βαθμό το όφελος που προκύπτει από την επιδότηση επιτοκίου για τους δανειολήπτες. Αυτό επισημαίνουν παράγοντες της κτηματαγοράς, εξηγώντας ότι οι δανειολήπτες που εντάσσονται στο πρόγραμμα επωφελούνται μεν από την επιδότηση επιτοκίου, επιβαρύνονται όμως με παραπάνω κεφάλαιο προκειμένου να αγοράσουν το ίδιο σπίτι.
Το όφελος από την επιδότηση επιτοκίου για το «Σπίτι μου ΙΙ» είναι στο 50% και έτσι το μέσο επιτόκιο διαμορφώνεται κοντά στο 1,75%, επιτόκιο που δεν επιβαρύνεται με την εισφορά του 0,6%, όπως είναι σε ένα συμβατικό δάνειο. Ετσι, εάν κάποιος πάρει ένα δάνειο ύψους 100.000 ευρώ με επιδότηση και διάρκεια αποπληρωμής τα 30 έτη, η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 360 ευρώ και το συνολικό ποσό που θα αποπληρώσει στην τράπεζα ανέρχεται σε 130.000 ευρώ. Για ένα δάνειο 150.000 η μηνιαία δόση –με επιδότηση– διαμορφώνεται στα 541 ευρώ και το συνολικό ποσό αποπληρωμής ανέρχεται στα 195.000 ευρώ στο τέλος της 30ετίας.
Ενα συμβατικό δάνειο 100.000 ευρώ επιβαρύνεται με υψηλότερο επιτόκιο, π.χ. 3,85%, ανεβάζοντας τη δόση στα 473 ευρώ τον μήνα και το συνολικό ποσό αποπληρωμής σε 170.000 ευρώ, αλλά με δεδομένο ότι το ίδιο ακίνητο έχει ανατιμηθεί κατά 30% περίπου τα τελευταία δύο χρόνια, το πραγματικό όφελος περιορίζεται σημαντικά και υπολογίζεται κοντά σε 10.000 ευρώ.
Στελέχη από την κτηματαγορά τονίζουν ότι το ίδιο σπίτι που σήμερα κοστίζει 150.000 ευρώ, πριν από το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» στοίχιζε έως και 45.000 ευρώ φθηνότερα και έτσι ένα μέρος από το όφελος που έχει από την επιδότηση, ο δανειολήπτης το πληρώνει ως κεφάλαιο μέσω της αυξημένης τιμής που καταβάλλει για την αγορά του ίδιου ακινήτου. Το αυξημένο κεφάλαιο συνεπάγεται και μεγαλύτερο δάνειο, και άρα μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής και άρα περισσότεροι τόκοι, και για αυτό ένα μέσο νοικοκυριό υποχρεώνεται να καταφύγει σε ακίνητα μικρής επιφάνειας προκειμένου να επωφεληθεί από το πρόγραμμα επιδότησης επιτοκίου.
Το όφελος αυτό μπορεί να περιοριστεί εάν, π.χ., υπάρξει άνοδος των επιτοκίων, καθώς το επιτόκιο του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» είναι κυμαινόμενο, σε αντίθεση με τα προγράμματα που προωθούν οι τράπεζες που έχουν σταθερό επιτόκιο για διάρκειες από πέντε έως και τριάντα χρόνια. Είναι χαρακτηριστικό ότι η Τράπεζα Πειραιώς έβγαλε ένα νέο πρόγραμμα στην αγορά με σταθερό επιτόκιο 5ετίας μειωμένο κατά 25% για τα πρώτα τέσσερα χρόνια, κατά τα οποία το τελικό επιτόκιο διαμορφώνεται στο 2,6% και στο 3,5% το 5ο έτος, ενώ στη συνέχεια εφαρμόζεται κυμαινόμενο επιτόκιο euribor 1 μηνός πλέον περιθωρίου 2%.
Αντιστοίχως η Εθνική Τράπεζα έχει βγάλει στην αγορά το πρόγραμμα «Το πρώτο μου σπίτι», που ξεκινά με σταθερό επιτόκιο 2,90% για τα πρώτα τρία χρόνια και στη συνέχεια κυμαινόμενο, ενώ σε περίπτωση που κάποιος επιλέξει σταθερή διάρκεια τριάντα ετών το επιτόκιο διαμορφώνεται στο 4,35%. Στα ίδια επίπεδα από 2,9% ξεκινούν και τα σταθερά επιτόκια 3ετίας τόσο της Alpha Bank όσο και της Eurobank, επιβεβαιώνοντας ότι οι τράπεζες έχουν συμπιέσει τα περιθώρια για δάνεια κατοικίας σε μια προσπάθεια να προσφέρουν ελκυστική τιμολόγηση.
Επιπλέον τα προϊόντα που προσφέρουν οι τράπεζες δεν έχουν τους περιορισμούς του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», με βασικότερο το έτος κατασκευής του ακινήτου, που οδηγεί σε συσσώρευση της ζήτησης σε συγκεκριμένη κατηγορία κατοικιών, η οποία άλλωστε σύμφωνα με εκτιμήσεις της κτηματαγοράς είναι αυτή που έχει υπερτιμηθεί τα τελευταία χρόνια. Με δεδομένο μάλιστα ότι τα σπίτια πρέπει να έχουν οικοδομική άδεια έως το 2005, στις περισσότερες περιπτώσεις διαπιστώνεται και η ανάγκη πρόσθετων παρεμβάσεων προκειμένου το σπίτι να γίνει βιώσιμο. Οπως εξηγούν τραπεζικά στελέχη, τα περισσότερα νοικοκυριά που εντάσσονται στο πρόγραμμα υποχρεώνονται λόγω της ανόδου των τιμών των ακινήτων να εξαντλούν το ανώτατο όριο δανεισμού με βάση την πιστοληπτική τους ικανότητα, με αποτέλεσμα να μην μπορούν στη συνέχεια να δανειστούν ένα συμπληρωματικό ποσό για την αποκατάσταση των ατελειών που φέρει το ακίνητο.
Η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών θα κρίνει εντέλει και την επιτυχία του προγράμματος, που μέχρι σήμερα εξελίσσεται ικανοποιητικά με βάση τα στοιχεία, καθώς οι εγκρίσεις δανείων ανέρχονται σε 900 εκατ. ευρώ. Παρά το γεγονός ότι το πρόγραμμα επιτρέπει τη δανειοδότηση έως 190.000 ευρώ, με βάση τις μέχρι σήμερα εγκρίσεις, το μέσο δάνειο διαμορφώνεται κοντά στις 120.000 ευρώ, με εξαίρεση την Αττική όπου ανεβαίνει έως και στις 150.000 ευρώ, ενώ η μέση παλαιότητα των ακινήτων είναι τα 42 έτη και η μέση χρηματοδοτούμενη επιφάνεια είναι τα 85 τ.μ. Η καλή πορεία του προγράμματος δεν προεξοφλεί ακόμη την επιτυχία του, δηλαδή την απορρόφηση των 2 δισ. ευρώ που έχουν δεσμευθεί, καθώς με βάση τα ίδια στοιχεία το 11% των αιτήσεων προέρχεται από ενδιαφερομένους που είχαν κάνει αίτηση και στο «Σπίτι μου 1», αλλά δεν είχαν βρει το κατάλληλο ακίνητο, με αποτέλεσμα να μείνουν αδιάθετα 200 εκατ. ευρώ από το 1 δισ. ευρώ που είχε δεσμευθεί.
Την αρνητική επίδραση που έχουν στις τιμές των ακινήτων τα προγράμματα επιδότησης, στον βαθμό που δεν συνοδεύονται από μια συνολικότερη πολιτική ενίσχυσης της προσφοράς, επισημαίνει στην πρόσφατη έκθεσή της και η ΤτΕ, παρατηρώντας ότι «προγράμματα ενίσχυσης των νοικοκυριών μέσω της επιδότησης δανείων ή μισθωμάτων, αν και είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, αυξάνουν περαιτέρω την ήδη υπερβάλλουσα ζήτηση και, εφόσον δεν συνδυαστούν με δραστικές πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς ακινήτων, δεν μπορούν να δώσουν βιώσιμη λύση στο συνεχώς αυξανόμενο στεγαστικό ζήτημα της χώρας».
Περαιτέρω η ΤτΕ προειδοποιεί πως «μια περαιτέρω άνοδος των τιμών των κατοικιών αναμένεται να οδηγήσει σε κόπωση της εγχώριας ζήτησης στις περιοχές εκείνες όπου οι αξίες υπερβαίνουν τα επίπεδα προσιτότητας για τα νοικοκυριά και όπου τα ακίνητα προς πώληση δεν ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των υποψήφιων αγοραστών».
