Η συντήρηση ενός ακινήτου δεν είναι πολυτέλεια ούτε μια διαδικασία που πρέπει να θυμόμαστε μόνο όταν εμφανιστεί μια σοβαρή βλάβη. Είναι ουσιαστικά μια διαρκής επένδυση στην ασφάλεια, στη λειτουργικότητα, στην ποιότητα ζωής μας και στην αξία της περιουσίας μας.
Στην πράξη, ως μηχανικός, συναντώ συχνά ακίνητα στα οποία μια σχετικά μικρή βλάβη, που θα μπορούσε να είχε αντιμετωπιστεί έγκαιρα με περιορισμένο κόστος, εξελίχθηκε σε σοβαρό τεχνικό πρόβλημα και τελικά απαίτησε πολλαπλάσια δαπάνη. Υγρασίες που αφέθηκαν για χρόνια, σωληνώσεις χωρίς έλεγχο, ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις δεκαετιών, ταράτσες χωρίς συντήρηση και όψεις με αποκολλήσεις είναι μερικά μόνο παραδείγματα.
Ιδιαίτερα στην Ελλάδα, όπου μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος έχει ηλικία αρκετών δεκαετιών, η συστηματική συντήρηση αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία.
Οι βασικές εργασίες που δεν πρέπει να παραμελεί ένας ιδιοκτήτης
Έλεγχος στεγάνωσης ταράτσας και δώματος
Η ταράτσα είναι ένα από τα πλέον εκτεθειμένα σημεία ενός κτιρίου. Ήλιος, υψηλές θερμοκρασίες, βροχή, υγρασία και μεγάλες θερμοκρασιακές μεταβολές καταπονούν συνεχώς τα υλικά στεγάνωσης. Ο περιοδικός έλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει την κατάσταση της υγρομόνωσης, πιθανές ρηγματώσεις, αποκολλήσεις, ενώσεις με στηθαία, υδρορροές και σημεία απορροής των όμβριων υδάτων. Ένα μικρό πρόβλημα στεγάνωσης μπορεί να οδηγήσει σε υγρασία στην πλάκα, φθορές επιχρισμάτων, διάβρωση οπλισμού και τελικά σε πολύ μεγαλύτερες επεμβάσεις. Ιδανικά, ο έλεγχος πρέπει να πραγματοποιείται πριν από την περίοδο των έντονων βροχοπτώσεων, ώστε τυχόν προβλήματα να αντιμετωπίζονται προληπτικά.
Συντήρηση όψεων, μπαλκονιών και εξωτερικών επιφανειών
Οι όψεις ενός κτιρίου δεν αποτελούν μόνο αισθητικό στοιχείο. Είναι ουσιαστικά η πρώτη γραμμή προστασίας του κτιριακού κελύφους. Ρωγμές, αποκολλήσεις σοβάδων, φθορές στα μπαλκόνια, οξειδώσεις μεταλλικών στοιχείων και προβλήματα στα στηθαία πρέπει να ελέγχονται συστηματικά. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι αποκολλήσεις επιχρισμάτων ή τμημάτων σκυροδέματος, καθώς μπορούν να δημιουργήσουν και σοβαρό ζήτημα ασφάλειας για τους διερχόμενους. Στα παλαιότερα κτίρια πρέπει επίσης να ελέγχονται τα εμφανή στοιχεία σκυροδέματος. Όταν υπάρχει διάβρωση του οπλισμού, το σκυρόδεμα μπορεί να διογκωθεί και να αποκολληθεί. Η έγκαιρη επισκευή είναι σαφώς οικονομικότερη από μια εκτεταμένη αποκατάσταση στο μέλλον.
Έλεγχος υδραυλικών εγκαταστάσεων
Μια μικρή διαρροή νερού μπορεί να προκαλέσει δυσανάλογα μεγάλη ζημιά. Οι σωληνώσεις ύδρευσης και αποχέτευσης, οι συνδέσεις, οι βάνες, τα σιφόνια, οι θερμοσίφωνες και τα εμφανή δίκτυα πρέπει να ελέγχονται περιοδικά. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε παλαιά ακίνητα στα οποία οι εγκαταστάσεις μπορεί να μην έχουν αντικατασταθεί για δεκαετίες.
Ενδείξεις όπως ανεξήγητη αύξηση της κατανάλωσης νερού, πτώση πίεσης, υγρασία σε τοίχους ή δάπεδα, μυρωδιά υγρασίας ή σημάδια στην οροφή δεν πρέπει να αγνοούνται.Η προληπτική αντικατάσταση ενός φθαρμένου εξαρτήματος κοστίζει ελάχιστα σε σχέση με την αποκατάσταση δαπέδων, τοίχων, επίπλων ή ακόμη και ζημιών σε γειτονικές ιδιοκτησίες.
Έλεγχος ηλεκτρολογικής εγκατάστασης
Οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις αποτελούν ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα ασφάλειας ενός ακινήτου. Σε παλαιότερες κατοικίες συναντάμε συχνά πίνακες και καλωδιώσεις που σχεδιάστηκαν για πολύ μικρότερες ηλεκτρικές απαιτήσεις από τις σημερινές. Κλιματιστικά, ηλεκτρικές κουζίνες, θερμοσίφωνες, ηλεκτρονικές συσκευές και φορτιστές έχουν αυξήσει σημαντικά τα φορτία. Χρειάζεται έλεγχος του ηλεκτρικού πίνακα, των ασφαλειών, της γείωσης, του ρελέ διαφυγής, των πριζών και της γενικότερης κατάστασης της εγκατάστασης από αδειούχο ηλεκτρολόγο με σχετικό πραγματικό πιστοποιητικό. Ενδείξεις όπως υπερθέρμανση πρίζας, μυρωδιά καμένου, συχνή πτώση ασφαλειών ή παλαιός ηλεκτρικός πίνακας απαιτούν άμεσο έλεγχο. Εδώ δεν μιλάμε μόνο για προστασία της περιουσίας αλλά πρωτίστως για προστασία της ανθρώπινης ζωής.
Συντήρηση συστημάτων θέρμανσης, ψύξης και ζεστού νερού
Λέβητες, καυστήρες, αντλίες θερμότητας, κλιματιστικά και ηλιακοί θερμοσίφωνες χρειάζονται συστηματική συντήρηση. Ένα σύστημα που δεν συντηρείται σωστά συνήθως καταναλώνει περισσότερη ενέργεια, έχει μικρότερη διάρκεια ζωής και αυξημένη πιθανότητα βλάβης. Στα κλιματιστικά απαιτείται καθαρισμός φίλτρων και έλεγχος της μονάδας, ενώ στους ηλιακούς θερμοσίφωνες πρέπει να ελέγχονται μεταξύ άλλων οι συνδέσεις, οι σωληνώσεις και η γενικότερη κατάσταση του συστήματος. Η σωστή συντήρηση των εγκαταστάσεων δεν αποτελεί μόνο τεχνικό θέμα. Με τις σημερινές τιμές ενέργειας είναι και άμεσο ζήτημα οικονομίας για κάθε νοικοκυριό.
Έλεγχος κουφωμάτων, στεγανώσεων και μονώσεων
Τα κουφώματα επηρεάζουν σημαντικά τόσο την προστασία του ακινήτου από νερά και υγρασία όσο και την ενεργειακή του συμπεριφορά. Φθαρμένα λάστιχα, αρμοί, μηχανισμοί, σιλικόνες ή κακή στεγάνωση μπορούν να δημιουργήσουν προβλήματα αεροστεγανότητας και εισροής νερού. Παράλληλα, ένα παλιό κούφωμα μπορεί να αποτελεί σημαντική πηγή θερμικών απωλειών. Δεν σημαίνει ότι κάθε παλιό κούφωμα πρέπει υποχρεωτικά να αντικατασταθεί. Πολλές φορές μια σωστή συντήρηση, ρύθμιση μηχανισμών και αντικατάσταση των φθαρμένων στεγανοποιητικών μπορεί να βελτιώσει αισθητά τη λειτουργία του με πολύ μικρότερο κόστος. Σε περίπτωση γενικότερης ανακαίνισης, όμως, αξίζει να εξετάζεται συνολικά η ενεργειακή αναβάθμιση του κελύφους.
Έλεγχος υγρασίας, ρωγμών και γενικής κατάστασης του κτιρίου
Ίσως η σημαντικότερη εργασία συντήρησης είναι ένας περιοδικός συνολικός τεχνικός έλεγχος. Ρωγμές σε τοίχους και πλάκες, υγρασίες, αποκολλήσεις, παραμορφώσεις, προβλήματα σε υπόγεια, φθορές σε κοινόχρηστους χώρους ή αλλαγές που εμφανίζονται με την πάροδο του χρόνου πρέπει να αξιολογούνται. Δεν σημαίνει ότι κάθε ρωγμή αποτελεί στατικό πρόβλημα. Σημαίνει όμως ότι μια νέα ή εξελισσόμενη ρωγμή δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται απλώς με λίγο στόκο και χρώμα χωρίς να γνωρίζουμε την αιτία της. Το ίδιο ισχύει για την υγρασία. Το βάψιμο καλύπτει προσωρινά το αποτέλεσμα, όχι την αιτία. Πρέπει πρώτα να διαπιστωθεί εάν προέρχεται από διαρροή, ανερχόμενη υγρασία, πρόβλημα στεγάνωσης, συμπύκνωση ή άλλη αιτία και μετά να επιλεγεί η κατάλληλη τεχνική λύση.
Η συντήρηση κοστίζει λιγότερο από την επισκευή
Το βασικό λάθος που κάνουμε ως ιδιοκτήτες είναι ότι αντιμετωπίζουμε τη συντήρηση ως έκτακτη δαπάνη. Στην πραγματικότητα πρέπει να τη θεωρούμε σταθερό μέρος του κόστους κατοχής ενός ακινήτου. Ένα σωστά συντηρημένο ακίνητο έχει μικρότερες πιθανότητες σοβαρών βλαβών, χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα, καλύτερη ενεργειακή συμπεριφορά και μεγαλύτερη εμπορική και μισθωτική αξία. Για τον λόγο αυτό είναι χρήσιμο κάθε ιδιοκτήτης να δημιουργεί ένα απλό ετήσιο πρόγραμμα συντήρησης. Άλλες εργασίες χρειάζονται έλεγχο κάθε χρόνο και άλλες ανά μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα, ανάλογα με την ηλικία, την κατασκευή και τη χρήση του κτιρίου.
Ιδιαίτερα όταν πρόκειται για ακίνητο μεγάλης ηλικίας, ένας συνολικός έλεγχος από μηχανικό μπορεί να εντοπίσει εγκαίρως προβλήματα και να βοηθήσει στην ιεράρχηση των απαραίτητων παρεμβάσεων. Η λογική πρέπει να αλλάξει: δεν περιμένουμε να χαλάσει κάτι για να ασχοληθούμε μαζί του. Παρακολουθούμε συστηματικά την κατάσταση του ακινήτου, προγραμματίζουμε τις εργασίες και παρεμβαίνουμε εγκαίρως. Γιατί τελικά η καλύτερη και οικονομικότερη επισκευή είναι πολύ συχνά αυτή που, χάρη στη σωστή συντήρηση, δεν χρειάστηκε ποτέ να γίνει.
Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com
