Εκτός από νέα κίνητρα (όπως «1 ενοίκιο δώρο») για αποκάλυψη των πραγματικών μισθωμάτων από ακίνητα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων εντείνει τους ελέγχους και στις μεταβιβάσεις ακινήτων, βάζοντας στο στόχαστρο το «μαύρο χρήμα» που διακινείται στην αγορά.
Με βάση τα στοιχεία της ΑΑΔΕ από το Μητρώο αξιών και μεταβιβάσεων, πάνω από 142.000 ακίνητα έχουν αλλάξει χέρια από το 2022 μέχρι φέτος, με τη συνολική αξία τους ξεπερνά τα 13 δισ. ευρώ. Εύλογα οι φορολογικές αρχές επιχειρούν να ελέγξουν πώς διακινείται ένας τέτοιος «πακτωλός» χρημάτων στην κτηματαγορά.
Οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ εστιάζουν σε «χρυσά συμβόλαια», συναλλαγές με μετρητά (πριν την κατάργησή τους στις 11 Δεκεμβρίου 2023), υποθέσεις Golden Visa, καθώς και σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν σημαντικές αναντιστοιχίες μεταξύ δηλωθέντων και των πραγματικών αξιών, ειδικά σε περιοχές εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού.
Το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ προβλέπει τουλάχιστον 2.500 ελέγχους μεταβίβασης ακινήτων. Για την αποτελεσματικότερη στόχευση, αξιοποιείται ένα αυτοματοποιημένο σύστημα ανάλυσης κινδύνου, το οποίο συνδυάζει δεδομένα από την Εφορία, τις τράπεζες, τα συμβολαιογραφικά αρχεία και τις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ. Παράλληλα, περισσότεροι από 100 συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες θα ελεγχθούν για πιθανή εμπλοκή σε ύποπτες υποθέσεις.
Στη βάση αυτή, προς έλεγχο έρχονται:
1. συμφωνίες με τιμές πολύ υψηλότερες από τις αντικειμενικές ή τις εμπορικές, που μπορεί να υποκρύπτουν ξέπλυμα χρήματος ή νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Η Εφορία θα διερευνήσει αν η δηλωθείσα αξία ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα ή πρόκειται για εικονική υπερτιμολόγηση με στόχο τη μεταφορά κεφαλαίων.
2. αγοραπωλησίες με μετρητά: εξετάζεται η δυνατότητα του αγοραστή να δικαιολογήσει το τίμημα μέσω δηλωμένων εισοδημάτων, δανεισμού ή τραπεζικών καταθέσεων, ειδικά για συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν πριν την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής από 11 Δεκεμβρίου 2023.
4. μεταβιβάσεις ακινήτων «κατ’εκτίμησιν»: αφορά συναλλαγές σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος, όπου η διαφορά μεταξύ δηλωθείσας και προσωρινής τιμής της ΔΟΥ υπερβαίνει το 30% ή τις 100.000 ευρώ, υποδεικνύοντας πιθανή τεχνητή υποεκτίμηση.
5. αγοραπωλησίες «golden visa»: αφορά αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές (άνω των 250.000 ευρώ) για την προέλευση των κεφαλαίων, τις τιμές πώλησης και την τήρηση των νόμιμων προϋποθέσεων.
6. πρώτη κατοικία: γίνεται έλεγχος των εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων για την χορήγηση απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης.
7. γονικές παροχές α΄κατοικίας: ελέγχεται αν πληρούνται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο (εισοδήματα, ακίνητη περιουσία, οικογενειακή κατάσταση) για τους αποδέκτες.
8. κληρονομιές: ειδικοί έλεγχοι για την εφαρμογή των αφορολόγητων ορίων στην αξία του ακινήτου και του οικοπέδου σε περιπτώσεις κληρονομιών.
9. Ειδικός Φόρος επί των Ακινήτων (ΕΦΑ): ο έλεγχος αφορά αν αποδίδεται ορθά ο φόρος για ακίνητα που ανήκουν σε υπεράκτιες (off-shore) ή αλλοδαπές εταιρίες.
Από το 2022 έως το 2024, έχουν μεταβιβαστεί συνολικά 123.151 ακίνητα, με την αξία τους να ανέρχεται σε πάνω από 10 δισεκατομμύρια ευρώ. Ενώ μόνο το πρώτο επτάμηνο του 2025, μεταβιβάστηκαν 18.000 ακίνητα, συνολικής αξίας άνω των 1,9 δισ. ευρώ.
