«Μπουμ» στην κτηματαγορά έρχεται το φθινόπωρο, καθώς η κυβέρνηση δρομολογεί όλες τις παρεμβάσεις που περιμένουν εδώ και καιρό οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
Το νέο πακέτο που επηρεάζει, άμεσα και έμμεσα, τα ακίνητα περιλαμβάνει τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες σε περιοχές όπου οι δήμοι έχουν υποβάλει ενστάσεις και την επέκταση των τιμών σε περισσότερες από 2.167 περιοχές της χώρας που παραμένουν εκτός συστήματος. Παράλληλα η κυβέρνηση θα «μοιράσει» τίτλους ιδιοκτησίας σε καταπατημένες εκτάσεις και ακίνητα και θα θέσει σε πλήρη εφαρμογή τον ηλεκτρονικό φάκελο ακινήτων, ανοίγοντας πλήρως τον δρόμο για μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές.
Χρονολογικά τα μέτρα ξεκινούν στις αρχές φθινοπώρου, με τις αιτήσεις για την απόδοση των καταπατημένων στους σημερινούς ιδιοκτήτες, τον Νοέμβριο θα λειτουργήσει υποχρεωτικά ο ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτων, ενώ μέχρι το τέλος της χρονιάς θα δρομολογηθούν και οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες για να πιάσουν τους φόρους του 2024!
Ενστάσεις – αλλαγές αντικειμενικών αξιών
Από την «κρησάρα» της αρμόδιας επιτροπής που έχει ορίσει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών περνούν αυτήν την περίοδο οι ενστάσεις που κατέθεσαν σχεδόν οι μισοί δήμοι της χώρας ζητώντας τη μείωση των αντικειμενικών αξιών (που τέθηκαν σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2022). Οσο περνάει μάλιστα ο χρόνος ανοίγει και η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου οι τιμές πώλησης κινούνται έως και δύο φορές πάνω από τις αντικειμενικές αξίες. Αυτό περιπλέκει τις εισηγήσεις των εκτιμητών που πρέπει να αναπροσαρμόζουν τα δεδομένα. Υπενθυμίζεται ότι οι μισοί σχεδόν δήμοι της χώρας, και συγκεκριμένα το 44%, ζήτησαν κούρεμα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων ή ακόμα και επαναφορά των τιμών στα επίπεδα του 2018. Μόνο ο Δήμος Αθηναίων ζήτησε τη μείωση των αυξήσεων στις τιμές ζώνης κατά 50% και ακολούθησαν δεκάδες δήμοι της Αττικής και της υπόλοιπης χώρας. Στο Λεκανοπέδιο αιτήματα για μείωση των τιμών ζώνης έχουν υποβληθεί από τους Δήμους Γλυφάδας, Καλλιθέας, Αμαρουσίου, Βριλησσίων, Ζωγράφου, Αγίου Δημητρίου, Παλλήνης και Μοσχάτου-Ταύρου. Στο Μαρούσι, μάλιστα, ζητείται η γενική μείωση των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές με χρήση αμιγούς κατοικίας, ώστε αυτές να επιστρέψουν στο επίπεδο που βρίσκονταν το 2018. Μόλις οι αρμόδιες υπηρεσίες ολοκληρώσουν τον έλεγχο και διαπιστωθεί ότι υπάρχουν πράγματι αποκλίσεις, οι ιδιώτες εκτιμητές θα εισηγηθούν στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών τις νέες αντικειμενικές αξίες στους εν λόγω δήμους. Οι νέες τιμές θα αφορούν μελλοντικούς φόρους στα ακίνητα και δεν θα έχουν αναδρομική ισχύ (π.χ., στον ΕΝΦΙΑ του 2023), παρότι αφορούν το 2022.
Επέκταση αντικειμενικών αξιών
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το προσεχές διάστημα οι εκτιμητές θα παραδώσουν τις εισηγήσεις για τον καθορισμό τιμών ζώνης σε 2.167 περιοχές που παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος. Πρόκειται για «το υπολειπόμενο 1,5% της επικράτειας όπου έλειπαν τα απαιτούμενα πολεοδομικά στοιχεία». Αρμόδιοι παράγοντες σημειώνουν ότι η δουλειά των εκτιμητών δεν είναι καθόλου εύκολη, καθώς σε πολλές περιοχές είναι ιδιαίτερα δύσκολο να αποτυπωθεί η αξία των ακινήτων, καθώς δεν γίνονται πράξεις, υπάρχει πολύ μικρός αριθμός κατοίκων και σε αρκετές περιπτώσεις πρόκειται για ερειπωμένα χωριά.
Στην Αττική οι περιοχές όπου θα επεκταθεί το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης είναι από τη Βάρκιζα έως τα Λεγρενά, την Αγία Μαρίνα, τον Χάρακα, το Δασκαλειό, το Πόρτο Ράφτη και σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα. Στην υπόλοιπη Ελλάδα αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι), στη Φλώρινα (Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη).
Επίσης ο σχεδιασμός προβλέπει τη δημιουργία νέου πληροφοριακού συστήματος που θα παρακολουθεί τις τάσεις της αγοράς των ακινήτων και όπου εντοπίζει αυξομειώσεις στις εμπορικές τιμές θα παρεμβαίνει αναπροσαρμόζοντας ανάλογα τις τιμές ζώνης. Στην πράξη, δηλαδή, με τον νέο μηχανισμό παρακολούθησης οι αντικειμενικές αξίες καταργούνται και τα ακίνητα θα φορολογούνται με βάση την πραγματική εμπορική τους αξία.
Ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτων
Στο μεταξύ, η πιλοτική λειτουργία του ηλεκτρονικού φακέλου ακινήτων φαίνεται ότι αντιμετωπίζει προβλήματα, τα οποία θα έχουν επιλυθεί μέχρι τον Νοέμβριο, όταν θα τεθεί σε πλήρη εφαρμογή. Σημειώνεται ότι με τον ηλεκτρονικό φάκελο, πωλητές και αγοραστές ακινήτων δεν θα είναι υποχρεωμένοι να επισκέπτονται εφορίες, δήμους, κτηματολογικά γραφεία για να συγκεντρώσουν τα δεκάδες δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Το έργο αυτό το αναλαμβάνουν οι συμβολαιογράφοι, οι οποίοι έπειτα από εξουσιοδότηση των συμβαλλόμενων μερών μπορούν να αντλούν ηλεκτρονικά μέσω της νέας πλατφόρμας e-Μεταβίβαση όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα. Τα δικαιολογητικά θα βρίσκονται στις οθόνες των συμβολαιογράφων και οι υποθέσεις για τους ενδιαφερόμενους θα κλείνουν πιο γρήγορα και με λιγότερη γραφειοκρατία.
Ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου αφορά αποκλειστικά συμβάσεις μεταξύ φυσικών προσώπων επί εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο.
Τα πιστοποιητικά που περιέχει ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου είναι τα εξής:
■ Τίτλος κτήσης (συμβόλαιο ή αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου)
■ Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
■ Αποδεικτικό ενημερότητας
■ Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας
■ Βεβαίωση δήμου περί μη οφειλής ΤΑΠ
■ Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας
■ Τυχόν δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους
■ Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού
■ Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
■ Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό)
■ Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος
Τίτλοι ιδιοκτησίας για καταπατημένα ακίνητα
Σεπτέμβριο ή, το αργότερο, Οκτώβριο θα είναι έτοιμο το νέο ηλεκτρονικό σύστημα για την υποβολή αίτησης απ’ όσους ενδιαφέρονται να εξαγοράσουν τις καταπατημένες εκτάσεις. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του υπουργείου Οικονομικών, 100.000 ακίνητα δυνητικά μπορούν να αποδοθούν σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις που για δεκαετίες ολόκληρες βρίσκονταν σε καθεστώς ομηρίας, με τις περιουσίες τους να είναι υπό αμφισβήτηση. Οι δικαιούχοι θα μπορούν να υποβάλουν τη σχετική αίτηση προκειμένου να αποκτήσουν νόμιμους τίτλους. Ειδικότερα, η εξαγορά κατεχόμενων ακινήτων του Δημοσίου θα μπορεί να γίνει:
■ Με κατοχή από ιδιώτη τουλάχιστον 30 χρόνια, αν υπάρχουν τίτλοι αγοράς ή ιδιοκτησίας και κτίσματα προ του 1992.
■ Με κατοχή επί τουλάχιστον 40 χρόνια, εφόσον υπάρχει κτίσμα (που αποτελεί και μοναδική κατοικία ή εμπορική εκμετάλλευση -π.χ., βιοτεχνία- του ιδιώτη) πριν από το 1982.
Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται αρχικά η αντικειμενική αξία του ακινήτου μετά των κτισμάτων αυτού. Εξοφλείται είτε εφάπαξ με έκπτωση 10% είτε τμηματικά σε έως 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις, με ελάχιστο ποσό τα 100 ευρώ μηνιαίως. Αν όμως έχει ο ιδιώτης εγγραφεί ήδη ως ιδιοκτήτης στο Κτηματολόγιο, παίρνει αμέσως έκπτωση 50%.
Επιπλέον εκπτώσεις επί του τιμήματος εξαγοράς προβλέπονται επίσης:
■ Κατοχή με ή χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας: μείωση λόγω παλαιότητας, κατά 1% ή 2%, για κάθε έτος κατοχής μετά το όριο των 30 ή 40 ετών (αναλόγως αν υπάρχουν ή όχι τίτλοι ιδιοκτησίας) και με ανώτατο όριο 50%.
■ Αν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία 80% και άνω ή αν είναι πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα 1 έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ: μείωση τιμήματος κατά 30%.
■ Για αναπηρία 67%-79% προβλέπεται έκπτωση 20%. Ιδια έκπτωση έχει και κάθε πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από 1 έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.
■ Παλιννοστών ομογενής, ο οποίος έχει εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμος κάτοικος παραμεθόριων περιοχών: μείωση 20%.
■ Πολύτεκνοι: μείωση 20%, εφόσον έχουν ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό 80.000 ευρώ.
■ Τρίτεκνοι: μείωση 15% εάν το ετήσιο ατομικό εισόδημα δεν ξεπερνά τα 25.000 ευρώ ή τα 40.000ευρώ το ετήσιο οικογενειακό.
■ Μονογονεϊκές οικογένειες: μείωση 15%.
■ Μακροχρόνια άνεργοι: μείωση 15%.
■ Δικαιούχοι Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος (ΚΕΑ): μείωση 20%.
■ Εάν εντός του ακινήτου υφίσταται κτίσμα που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος: έκπτωση 20%.
Οι ιδιώτες θα μπορούν να λάβουν μέχρι ένα άρτιο οικόπεδο (για εντός σχεδίου) ή 10 στρέμματα γης (για εκτός σχεδίου). Προβλέπονται και περιπτώσεις όπου οι ιδιώτες θα μπορούν να λάβουν και ακόμα μεγαλύτερες εκτάσεις (π.χ., 20 στρέμματα ή τυχόν μικρό υπόλοιπο που απομένει ανεκμετάλλευτο). Θα μπορούν να εξαγοράσουν όμως και ακίνητα που περιλαμβάνουν (όχι παραπάνω όμως από το 20% της συνολικής επιφάνειας) εκτάσεις χαρακτηρισμένες ως δασικές ή Νatura, υπογράφοντας ταυτόχρονα και ρήτρα προστασίας τους. Αν επιχειρήσουν να χτίσουν ή να παρέμβουν στις ευαίσθητες αυτές εκτάσεις, τότε η εξαγορά ακυρώνεται και αποβάλλονται από το ακίνητο.
Πήραν φωτιά οι μεταβιβάσεις ακινήτων
Σειρά θερινών μεταβιβάσεων ακινήτων αποκαλύπτουν τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) για την αυτόματη συμπλήρωση του εντύπου Ε9, από τα οποία προκύπτει ότι το τελευταίο διάστημα άλλαξαν χέρια οριστικά περισσότερα από 13.000 ακίνητα, με την ανάρτηση των σχετικών συμβολαιογραφικών εγγράφων στην ψηφιακή πλατφόρμα myPROPERTY.
Η ΑΑΔΕ έθεσε σε πιλοτική εφαρμογή την ψηφιακή δημιουργία και υποβολή δηλώσεων Ε9 από τις 7 Ιουλίου. Μετά την ανάρτηση των εγγράφων, ο φορολογούμενος λαμβάνει email από την ΑΑΔΕ με το οποίο ενημερώνεται ότι η δήλωση Ε9 έχει υποβληθεί αυτόματα και μπορεί να την αναζητήσει στη σχετική εφαρμογή της ψηφιακής πύλης της ΑΑΔΕ.
Σε περίπτωση διαπίστωσης οποιασδήποτε αναντιστοιχίας μεταξύ του μεταβιβαστικού συμβολαίου και της αυτόματης δήλωσης Ε9 ο φορολογούμενος μπορεί να υποβάλει εντός της νόμιμης προθεσμίας τροποποιητική δήλωση Ε9.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της ΑΑΔΕ, η αυτόματη υποβολή δήλωσης Ε9 θα επεκταθεί σύντομα και σε περιπτώσεις γονικών παροχών και δωρεών ακινήτων.
Η διαδικασία της αυτόματης δήλωσης Ε9 δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση που δεν έχει καταχωρηθεί ο Αριθμός Ταυτότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου κατά την ψηφιακή υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου στο myPROPERTY. Στην περίπτωση αυτή η συμπλήρωση και υποβολή του Ε9 γίνεται από τους αγοραστές και πωλητές των ακινήτων. Επίσης δεν ισχύει η αυτόματη συμπλήρωση του Ε9 στην περίπτωση όπου δεν καταχωρηθούν τα στοιχεία του μεταβιβαστικού συμβολαίου ή/και δεν αναρτηθεί αυτό στην εφαρμογή myPROPERTY έως και την τελευταία εργάσιμη ημέρα του μηνός Φεβρουαρίου του επόμενου έτους από τη σύνταξη του συμβολαίου.
