Η αύξηση του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών το 2024 δεν ήρθε από την οικονομική δραστηριότητα, την παραγωγή ή την αποταμίευση. Ηρθε κατά 50% από την άνοδο των τιμών στην αγορά κατοικίας. Η ακίνητη περιουσία παραμένει το βασικό κανάλι πλούτου για τον μέσο Ελληνα – και σχεδόν το μοναδικό. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, όπως αποτυπώνονται στην Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (Μάιος 2025), το 67,8% του καθαρού πλούτου κάθε νοικοκυριού βρίσκεται… στο σπίτι του. Και όσο η αξία των ακινήτων φουσκώνει τόσο περισσότερο ενισχύεται στα χαρτιά το οικονομικό του προφίλ. Στην πράξη, όμως, η πραγματικότητα είναι διαφορετική: οι νέοι δεν μπορούν να μπουν στην αγορά, οι παλιοί ιδιοκτήτες δεν βλέπουν ουσιαστική φορολογική επιβράβευση, ενώ η στεγαστική πίεση μεγαλώνει.
Η συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων στην Ελλάδα ανήλθε στα 777,85 δισ. ευρώ το 2025, σημειώνοντας νέα ιστορική κορυφή. Πρόκειται για αύξηση 5,9 δισ. ευρώ μέσα σε έναν χρόνο, με την Αττική να απορροφά σχεδόν το 53% αυτής της υπεραξίας: 410,97 δισ. ευρώ η αξία των ακινήτων μόνο στην πρωτεύουσα. Στην υπόλοιπη χώρα η ψαλίδα είναι έντονη. Κεντρική Μακεδονία (101,9 δισ.) και Κρήτη (42,1 δισ.) ακολουθούν, ενώ Δυτική Μακεδονία, Βόρειο Αιγαίο και Ηπειρος εμφανίζουν τις χαμηλότερες συγκεντρωμένες αξίες. Η μόνη περιφέρεια με μείωση ήταν η Στερεά Ελλάδα, η οποία απώλεσε 180 εκατ. ευρώ σε συνολική αξία.
O ΕΝΦΙΑ
Παρά το εντυπωσιακό άλμα στην αποτίμηση των ακινήτων, ο ΕΝΦΙΑ δεν μεταβλήθηκε. Για το 2025 ο φόρος παρέμεινε στα 2,3 δισ. ευρώ – 1,738 δισ. σε 6,165 εκατομμύρια φυσικά πρόσωπα και 565 εκατ. ευρώ σε 71.000 επιχειρήσεις. Η μοναδική ενεργή έκπτωση ήταν αυτή που συνδέεται με την ασφάλιση της κατοικίας: μόλις 359.434 ιδιοκτήτες την αξιοποίησαν, εξασφαλίζοντας ένα μέσο όφελος μόλις 59 ευρώ. Το συνολικό ύψος της ελάφρυνσης δεν ξεπέρασε τα 21 εκατ. ευρώ, ποσοστό μικρότερο του 1% της συνολικής επιβάρυνσης.
Η φορολογική επιβάρυνση συνοδεύεται και από έντονη πίεση στο κόστος στέγασης. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,7% το 2024, ενώ στα νεόδμητα η αύξηση έφτασε το 9,1%. Την ίδια στιγμή, τα ενοίκια σημείωσαν νέο άλμα 10%, μετατρέποντας τη μίσθωση κατοικίας σε οικονομική πρόκληση για τα μεσαία εισοδήματα. Η στεγαστική δαπάνη υπερβαίνει σε πολλές περιπτώσεις το 40%-50% του μηνιαίου εισοδήματος, με την κατάσταση να επιδεινώνεται κυρίως στα αστικά κέντρα.
Η πρόσβαση σε ιδιόκτητη στέγη γίνεται ακόμη πιο δύσκολη λόγω της αδυναμίας δανεισμού. Παρά την ήπια αποκλιμάκωση των επιτοκίων, τα στεγαστικά δάνεια έμειναν σε ιστορικό χαμηλό: μόλις 1,3 δισ. ευρώ για ολόκληρο το 2024. Η τραπεζική αυστηρότητα, η αύξηση των τιμών και η ανασφάλεια ως προς τις δόσεις διαμορφώνουν, φρενάρουν τις χορηγήσεις, ακόμη και σε νοικοκυριά που πληρούν εισοδηματικά κριτήρια.
Ακόμη και το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», που σχεδιάστηκε για να διευκολύνει τους νέους 25-39 ετών, δεν φαίνεται να αποδίδει τα αναμενόμενα. Η μέση αξία των δανείων που εγκρίθηκαν ανήλθε σε 119.000 ευρώ, ενώ τα περισσότερα ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω του προγράμματος είχαν μέση ηλικία το 1983. Δηλαδή, παλαιά διαμερίσματα -πολλά χωρίς ενεργειακή αναβάθμιση- και με τιμές που παρά τις κρατικές ενισχύσεις έμειναν οριακά προσιτές.
Τα νεόδμητα, ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα παραμένουν σχεδόν απρόσιτα για τα περισσότερα ζευγάρια με μέσο εισόδημα.
Αυτός ο φαύλος κύκλος ανατροφοδοτείται: οι ιδιοκτήτες παλιών κατοικιών βλέπουν τις τιμές να αυξάνονται, αλλά δεν επιβραβεύονται ουσιαστικά για αναβαθμίσεις ή ασφάλιση. Οι αγοραστές δεν μπορούν να αποκτήσουν καινούριο ακίνητο, άρα συμβιβάζονται με μεταχειρισμένο. Ετσι, η ακίνητη περιουσία παραμένει το βασικό εργαλείο πλούτου στη χώρα, αλλά και το λιγότερο προσβάσιμο.
Η ΤτΕ, αν και δεν υψώνει ευθέως προειδοποιητικό τόνο, καταγράφει με σαφήνεια τον κίνδυνο: «Οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών σημειώθηκαν στην αγορά κατοικίας, υπό συνθήκες περιορισμένης προσφοράς ποιοτικού ή νέου αποθέματος. Ως εκ τούτου, διαμορφώνονται επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, τα οποία δυσχεραίνουν την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύρουν ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα, αναδεικνύοντας τη στέγαση σε σημαντικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά».
