Δύο σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακίνητων που έρχονται μέσα στην επόμενη χρονιά δημιουργούν έντονη κινητικότητα, από φέτος, σε μεταβιβάσεις και αγοροπωλησίες. Η ένταξη πάνω από 2.100 περιοχών στο σύστημα των αντικειμενικών αλλά και η πλήρης κατάργηση χρήσης μετρητών (χρήματα «στο χέρι») σε αγοροπωλησίες ακινήτων οδηγούν αρκετούς στο να επισπεύσουν τις αποφάσεις τους!
Καταρχάς θα πρέπει να τονισθεί ότι σήμερα, μία στις τέσσερις μεταβιβάσεις ακινήτων πραγματοποιείται με μετρητά εξ ολοκλήρου ή εν μέρει. Το τέλος των μετρητών… στο χερι για αγοροπωλησίες ακινήτων επηρεάζει κυρίως όσους έχουν αδιάθετο “stock” και έχουν συνηθίσει να δουλεύουν με ζεστό χρήμα στις προκαταβολές. Οι απλοί ιδιώτες, που αποφεύγουν τα στεγαστικά δάνεια (για ευνόητους λόγους) πληρώνουν με ρευστό αλλά μέσω τραπεζών.
Η ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, πριν λάβει την απόφαση απαγόρευσης της χρήσης μετρητών κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, έκανε έρευνα στα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Διαπίστωσε ότι σε σύνολο 338.511 μεταβιβάσεων ακινήτων ύψους 27,7 δισ. ευρώ, σε 42.613 περιπτώσεις στα συμβόλαια είχαν περάσει συναλλαγές ύψους 426,5 εκατ. ευρώ μόνο με μετρητά ενώ επιπλέον 41.741 μεταβιβάσεις έγιναν εν μέρει με μετρητά ύψους 2,980 δισ. ευρώ.
Μέχρι σήμερα, η καταβολή μέρους ή του συνόλου του τιμήματος αγοραπωλησίας ακινήτων επιτρέπεται να γίνει με τα λεγόμενα «φανερά» μετρητά, χρήματα η καταβολή των οποίων πιστοποιείται στα συμβόλαια. Αυτά τα μετρητά, από τις αρχές του 2024 θα απαγορεύονται. Τα λεγόμενα «αφανή» μετρητά, κοινώς τα χρήματα κάτω από το τραπέζι και το ίδιο το οικονομικό επιτελείο ομολογεί, πως μέσω αυτής της απαγόρευσης δεν μπορούν να μπλοκαριστούν. Υποστηρίζει όμως, πως άλλα μέτρα κατά της φοροδιαφυγής, θα οδηγήσουν στον περιορισμό ή την αποκάλυψή τους
Από την οπτική γωνία ενός αγοραστή, η πληρωμή για ένα ακίνητο σε μετρητά μπορεί να μην αξίζει τον κόπο. Κάποιοι θεωρούν ότι μπορούν έτσι να τύχουν χαμηλότερες τιμές αλλά η συνολική απόδοση της επένδυσης μπορεί να είναι πολύ μικρή. Ο αγοραστής κατοικίας, υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης 3% επί του μέγιστου ποσού μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της τιμής που αναφέρεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Στην καλύτερη περίπτωση, μπορείτε να μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης κατά τουλάχιστον 3% της αντικειμενικής αξίας. Π.χ. εάν η τιμή πώλησης είναι 60.000 ευρώ, η αντικειμενική αξία είναι 50.000 ευρώ και τα 10.000 ευρώ είναι σε μετρητά, τότε το όφελος είναι 3% x 10.000 ευρώ ή 300 ευρώ. Όμως μεσίτες συμβολαιογράφοι κλπ θα πληρωθούν το ίδιο, δηλαδή η επιλογή των μετρητών δεν επηρεάζει την αμοιβή (το λεγόμενα έξοδα τρίτων).
Το μειονέκτημα αυτής της προσέγγισης για τον αγοραστή είναι ότι ενώ μπορεί να εξοικονομήσει χρήματα από φόρους μεταβίβασης, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσει υψηλότερους φόρους υπεραξίας εάν πρέπει να πουλήσει την περιουσία του. Ο φόρος υπεραξίας επί των πωλήσεων ακινήτων υπολογίζεται βάσει της ελληνικής νομοθεσίας αλλά έχει ανασταλεί. Μόλις όμως εφαρμοστεί, ο φόρος θα είναι ίσος με το 15% της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης.
Από την σκοπιά του πωλητή υπάρχουν ελάχιστοι λόγοι για να δεχτεί μετρητά για ένα ακίνητο. Τα μειονεκτήματα υπερτερούν των πλεονεκτημάτων. Όταν η πραγματική τιμή πώλησης αναφέρεται στο συμβόλαιο, οι πωλητές μπορούν να δικαιολογήσουν τα έσοδα από την πώληση. Εάν ένας αγοραστής δώσει 10.000 ευρώ σε μετρητά, τότε ο πωλητής δεν μπορεί να δικαιολογήσει την προέλευσή τους και δεν μπορεί να τα καταθέσει σε τράπεζα.
Εκτός από την κατάργηση των μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων το 2024 θα φέρει νέες παρεμβάσεις στις αντικειμενικές αξίες. Για πρώτη φορά θα αποκτήσουν τιμές ζώνης 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα που παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος.
Στην Αττική, οι περιοχές όπου θα επεκταθεί το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης είναι από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Χάρακας, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα. Στην υπόλοιπη Ελλάδα αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι), στη Φλώρινα (Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη).
