Η συμβίωση σε πολυκατοικίες αποτελεί συχνά εστία έντονων συγκρούσεων, με τα προβλήματα που ανακύπτουν γύρω από τις οφειλές κοινοχρήστων, τις αναγκαίες επισκευές και την αδυναμία λήψης αποφάσεων να βρίσκονται στην πρώτη γραμμή. Ο θεσμικός ρόλος του διαχειριστή εμφανίζεται σήμερα ανεπαρκής, καθώς το υφιστάμενο πλαίσιο αδυνατεί να καλύψει τις σύγχρονες ανάγκες. Η επιτακτική ανάγκη για εκσυγχρονισμό των αρμοδιοτήτων και των ευθυνών του διαχειριστή αφορά μια τεράστια μερίδα του πληθυσμού, δεδομένου ότι περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες σε όλη την επικράτεια στεγάζονται σε κτίρια με τουλάχιστον έξι διαμερίσματα. Συνολικά, καταγράφονται 218.150 πολυκατοικίες, με το μισό περίπου αυτού του αποθέματος να εντοπίζεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, την Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Η αγορά αυτή είναι ιδιαίτερα εκτεταμένη, με το 50% έως 60% των κτιρίων να έχει πλέον αναθέσει τη διαχείριση σε επαγγελματικά γραφεία. Ενδεικτικά, το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων παρέχει υπηρεσίες σε περίπου 150.000 πολυκατοικίες, καλύπτοντας περισσότερες από 1 εκατομμύριο οικογένειες πανελλαδικά.
Εμπόδια στη λειτουργία των πολυκατοικιών
Στην πράξη, ο διαχειριστής έρχεται αντιμέτωπος με ζητήματα που μπορούν να παραλύσουν μια οικοδομή. Η άρνηση καταβολής κοινοχρήστων από ενοίκους ή ιδιοκτήτες επιβαρύνει δυσανάλογα τους υπόλοιπους, ενώ η λήψη αποφάσεων για κρίσιμες εργασίες καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη. Η περιορισμένη συμμετοχή στις συνελεύσεις και οι διαρκείς διαφωνίες εμποδίζουν παρεμβάσεις σε καίριες υποδομές, όπως:
- Ανελκυστήρες
- Υδραυλικά δίκτυα
- Πυρασφάλεια
- Κεντρική θέρμανση
- Ενεργειακές αναβαθμίσεις
- Συντήρηση κοινόχρηστων χώρων
Οι παραπάνω δυσκολίες αποθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες από το να αναλάβουν τη διαχείριση, καθώς κανείς δεν επιθυμεί να επωμιστεί την ευθύνη είσπραξης χρημάτων ή τη διαχείριση οφειλετών. Επιπλέον, οι παλαιοί κανονισμοί των κτιρίων συχνά περιέχουν ασαφείς διατάξεις, μετατρέποντας απλά λειτουργικά ζητήματα σε προσωπικές αντιπαραθέσεις.
Η πρόκληση των κλειστών διαμερισμάτων και των ξένων επενδυτών
Η κατάσταση περιπλέκεται περαιτέρω από τα κλειστά διαμερίσματα, ειδικά όταν οι ιδιοκτήτες κατοικούν στο εξωτερικό. Η αδυναμία επικοινωνίας με αυτούς τους ιδιοκτήτες δημιουργεί σημαντικές εκκρεμότητες στα κοινόχρηστα. Το ζήτημα έχει διογκωθεί λόγω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα», καθώς μεσολαβεί μεγάλο χρονικό διάστημα από την αγορά ενός ακινήτου έως την επαναχρησιμοποίησή του. Σε αυτό το μεσοδιάστημα, η πολυκατοικία επιβαρύνεται με λειτουργικά έξοδα τα οποία είναι δύσκολο να εισπραχθούν. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση συγκροτήματος στην Κηφισιά, όπου διαχείριση αντιμετώπισε δυσκολίες με επενδυτή από το Ντουμπάι. Μεσιτικό γραφείο αρνήθηκε να αποκαλύψει τα στοιχεία του νέου ιδιοκτήτη επικαλούμενο την προστασία προσωπικών δεδομένων, με αποτέλεσμα η οφειλή να παραμείνει ανείσπρακτη για τρία χρόνια, μέχρι την πώληση του ακινήτου σε Έλληνα αγοραστή.
Στο ίδιο συγκρότημα, διαμέρισμα που αποκτήθηκε από Κινέζα επενδύτρια μέσω της «Χρυσής Βίζας» συσσώρευσε οφειλές ύψους περίπου 7.500 ευρώ. Η έλλειψη διαύλων επικοινωνίας και η άρνηση του μεσιτικού γραφείου να καλύψει τις υποχρεώσεις μέχρι την εύρεση νέου μισθωτή ανέδειξαν το κενό που υπάρχει στη διαχείριση ακινήτων από απόσταση.
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας και οι προτεινόμενες λύσεις
Για την αντιμετώπιση αυτών των προβλημάτων, ο υπό επεξεργασία νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας στοχεύει στην καθιέρωση ενός σαφέστερου πλαισίου. Οι βασικοί άξονες περιλαμβάνουν τη θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή και τη δημιουργία ταχύτερων νομικών διαδικασιών για την είσπραξη οφειλών. Μια σημαντική πρόταση αφορά τη σύνδεση της μεταβίβασης ακινήτου με την εξόφληση των κοινοχρήστων. Συγκεκριμένα, προτείνεται η υποχρέωση προσκόμισης στον συμβολαιογράφο υπεύθυνης δήλωσης του διαχειριστή, η οποία θα εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr, για την επιβεβαίωση της απουσίας οφειλών.
Παράλληλα, προωθείται η δυνατότητα επίδοσης διαταγής πληρωμής απευθείας στο ακίνητο, ακόμη και με θυροκόλληση, για τις περιπτώσεις ιδιοκτητών που βρίσκονται στο εξωτερικό και είναι άφαντοι. Η μεταρρύθμιση αυτή αποσκοπεί στην παροχή αποτελεσματικών εργαλείων στους διαχειριστές, ώστε να αντιμετωπιστεί η νέα πραγματικότητα των πολυκατοικιών με τα αυξημένα ποσοστά κλειστών ακινήτων και τις διαρκείς ανάγκες τεχνικής και ενεργειακής αναβάθμισης. Στόχος είναι η δημιουργία ενός δικαιότερου συστήματος, όπου οι αποφάσεις θα λαμβάνονται με σαφήνεια και οι συνεπείς ιδιοκτήτες δεν θα επιβαρύνονται με το κόστος τρίτων.
