Ο πρωθυπουργός, που θα είναι παρών την Παρασκευή στην έναρξη της συζήτησης, θα μιλήσει στις 16 Δεκεμβρίου, κατά τα ειωθότα, για τον Προϋπολογισμό και αναμένεται να κάνει τα αποκαλυπτήρια των επιπρόσθετων μέτρων, ενώ έχει ήδη προαναγγείλει κατά το πρόσφατο παρελθόν ένα μεγάλο πρόγραμμα για ανακαίνιση κλειστών ακινήτων με ευρωπαϊκούς πόρους και σχετικά χαλαρά εισοδηματικά κριτήρια, προκειμένου να μπουν περισσότερα διαμερίσματα στο pool της αγοράς ακινήτων.
Προ εβδομάδων, ο κ. Μητσοτάκης είχε ζητήσει από τον υπουργό Οικονομικών Κυριάκο Πιερρακάκη και τον υπουργό Επικρατείας Άκη Σκέρτσο να ξεκινήσουν τις ασκήσεις επί χάρτου με ορίζοντα τον Προϋπολογισμό και κατεύθυνση την ενίσχυση της προσφοράς.
Μάλιστα επί του θέματος έγινε προ ημερών και μια σχετική σύσκεψη στο Μέγαρο Μαξίμου με τη συμμετοχή των δύο προαναφερθέντων υπουργών, του αντιπροέδρου Κωστή Χατζηδάκη, της υπουργού Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας Δόμνας Μιχαηλίδου κ.ά. Τα κυβερνητικά στελέχη αξιολογούν το πλαίσιο που ισχύει σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες, για να καταλήξουν σε κάποια παρέμβαση που να είναι πιο λειτουργική με βάση τα δεδομένα της ελληνικής αγοράς ακινήτων.
Ευρωπαϊκές πρακτικές
Μια ιδέα που έχει πέσει στο τραπέζι είναι η παροχή φορολογικών κινήτρων σε ιδιοκτήτες ακινήτων και κατά βάση σε κατασκευαστές να μισθώνουν ένα μέρος των νέων διαμερισμάτων σε πιο προσιτές τιμές για ενοικιαστές. Ο υπολογισμός του ενοικίου θα μπορούσε να γίνεται λαμβάνοντας υπ’ όψιν δεδομένα όπως οι αντικειμενικές τιμές. Για παράδειγμα, η Ισπανία εισήγαγε υψηλές φορολογικές απαλλαγές για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν σε προσιτές τιμές – πρακτική που θα μπορούσε να εφαρμοστεί και στην Ελλάδα.
Μια άλλη ιδέα είναι η μείωση ή απαλλαγή από τον δημοτικό φόρο ακινήτων. Αυτό βεβαίως θα μπορούσε να γίνει σε επίπεδο δήμων, οι οποίοι στην περίπτωση της Ελλάδας δεν ασκούν φορολογική πολιτική, παρότι στο παρελθόν ο κ. Μητσοτάκης είχε προαναγγείλει ότι η είσπραξη του ΕΝΦΙΑ θα μεταφερθεί εν ευθέτω χρόνω σε αυτούς.
Σε άλλες χώρες, πάντως, οι δήμοι μειώνουν τον ΕΝΦΙΑ ή αντίστοιχους τοπικούς φόρους για ακίνητα που εντάσσονται σε καθεστώς κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας, καθώς και για ακίνητα Community Land Trusts (Κοινωνικά Καταπιστεύματα Γης). Επίσης, διεθνώς δημιουργούνται ειδικά φορολογικά καθεστώτα για εταιρείες επενδύσεων ακινήτων (τύπου REIT ή SOCIMI), με αντάλλαγμα τη δέσμευση για μακροχρόνια διάθεση κατοικιών σε προσιτές τιμές.
Τέλος , σε ορισμένες περιπτώσεις επιβάλλεται ο λεγόμενος «φόρος αδράνειας» για μακροχρόνια κενά ακίνητα ή επιβάλλεται αυξημένη φορολογία σε αγορές από μη μόνιμους κατοίκους και ξένους επενδυτές. Στην Ελλάδα, η συζήτηση για τον φόρο αδράνειας άνοιξε πριν από τη ΔΕΘ, απορρίφθηκε, αλλά μένει πάντα ενεργή σαν σκέψη. Ταυτόχρονα, όμως, η κυβέρνηση έχει ήδη αναπροσαρμόσει προς τα πάνω τα χρηματικά όρια για τη χορήγηση της Golden Visa, που είναι το βασικό επενδυτικό εργαλείο για την αγορά ακινήτων από μη Ευρωπαίους στη χώρα μας.
Υπάρχει επίσης μια σειρά από ρυθμιστικά και πολεοδομικά εργαλεία, που επίσης έχουν αξιολογηθεί από το κυβερνητικό επιτελείο, π.χ. το βρετανικό μοντέλο, κατά το οποίο οι κατασκευαστές υποχρεούνται είτε να παραχωρούν ποσοστό προσιτών κατοικιών από το κτίριο, είτε να καταβάλλουν ισοδύναμη χρηματική εισφορά, κάτι που βεβαίως έχει ως ρίσκο την αύξηση του κόστους κατασκευής.
Η Ισπανία αύξησε τους φόρους για ξένους αγοραστές και δίνει φορολογικά κίνητρα για προσιτές μισθώσεις, ενώ επιδιώκει να ενεργοποιήσει τις κενές και αδρανείς κατοικίες. Η Πορτογαλία τρέχει ένα μεγάλο κρατικό πρόγραμμα κατασκευής δεκάδων χιλιάδων νέων κατοικιών, με το ΠΑΣΟΚ να έχει αναφερθεί στο πρόγραμμά του στο λεγόμενο «πορτογαλικό μοντέλο», το οποίο όμως έχει και σημαντικό οικονομικό κόστος. Τέλος, Γερμανία και Ολλανδία επιδοτούν ενοίκια, δίνουν κίνητρα προς ιδιοκτήτες για την κοινωνική κατοικία και επιχειρούν να περιορίσουν τις κερδοσκοπικές επενδύσεις.
Αναλύοντας τις διεθνείς πρακτικές, κυβερνητικά στελέχη εκτιμούν ότι λειτουργεί καλύτερα ένας συνδυασμός μέτρων, με αξιοποίηση δημόσιας γης, επιδοτήσεων, ζωνοποίησης και παροχής φορολογικών κινήτρων. Ως προς το σκέλος αξιοποίησης δημόσιας γης, τρέχει το πρόγραμμα της κοινωνικής αντιπαροχής, με οικόπεδα του Δημοσίου που θα χτιστούν τα επόμενα χρόνια από ιδιώτες αναδόχους και θα αποδοθούν αρκετά διαμερίσματα στο Δημόσιο, ώστε στη συνέχεια να διατεθούν σε πολίτες με κοινωνικά κριτήρια.
Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων στρατοπέδων που «τρέχουν» οι Ενοπλες Δυνάμεις, με στόχο παράλληλα να δημιουργηθούν και δωρεάν κατοικίες για στελέχη τους. Είναι πάντως προφανές ότι ο αριθμός των περίπου 1.500 διαμερισμάτων, για τα οποία θα έχουν «σηκωθεί» οικοδομές ως το 2027, είναι αρκετά μικρός και μόνο το μέτρο της αξιοποίησης οικοπέδων που ανήκουν στο Δημόσιο δεν αρκεί.
Το παράδειγμα της Μάλαγα
Ενα από τα μοντέλα που εξετάστηκαν από την κυβέρνηση είναι και αυτό της Μάλαγα. Το 2024 η πόλη της Ανδαλουσίας στην Ισπανία κατέγραψε ρεκόρ 8.902 νέων κατοικιών, τον υψηλότερο αριθμό από το 2008 και μια αύξηση 27,5% σε σχέση με το 2023. Πρωταγωνιστεί η πόλη της Μάλαγας με 2.246 εγκρίσεις, ενώ Εστεπόνα, Μίχας και Μαρμπέγια ακολουθούν με εκατοντάδες νέες άδειες.
Κεντρικό στοιχείο της στεγαστικής πολιτικής αποτελεί η αξιοποίηση δημοτικής γης μέσω διαγωνισμών προς ιδιώτες για την κατασκευή των λεγόμενων VPO (προσιτών κατοικιών). Ηδη 476 κατοικίες έχουν ανατεθεί στη Lagoom Living, ενώ άλλες 530 προωθούνται στον ίδιο τομέα. Παράλληλα, το Δημοτικό Σχέδιο Κατοικίας 2023-2027 προβλέπει πάνω από 4.100 προστατευόμενες κατοικίες, τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά.
Η πόλη που χρειάζεται περίπου 12.000 νέες κατοικίες ετησίως αλλά παράγει μόλις 3.000-4.000 εφαρμόζει μια μεικτή στρατηγική: ιδιωτική ανάπτυξη, ΣΔΙΤ για προσιτές κατοικίες, χρηματοδοτούμενα κοινωνικά ενοίκια, όπως τα 476 πρώτα ακίνητα που υποστηρίζονται από δάνειο της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων. Στόχος: ταυτόχρονη αύξηση προσφοράς και ενίσχυση της προσιτής κατοικίας.
Το πρόγραμμα ανακαινίσεων
Πέρα από το μέτρο-έκπληξη που θα περιγράψει ο κ. Μητσοτάκης, πάντως, είναι η ήδη ειλημμένη απόφαση της κυβέρνησης να δρομολογήσει ένα γενναίο πρόγραμμα ανακαινίσεων, πολύ μεγαλύτερης εμβέλειας από το ήδη υπάρχον Ανακαινίζω-Νοικιάζω.
Το νέο πρόγραμμα θα ξεκινήσει να «τρέχει» τους πρώτους μήνες του 2026 και στόχος είναι να ανακαινιστούν και να μπουν στην αγορά περίπου 30.000-35.000 διαμερίσματα που μέχρι πρότινος παρέμεναν αναξιοποίητα και κλειστά. Ο προϋπολογισμός του προγράμματος θα στηριχθεί στην ανακατανομή κοινοτικών κονδυλίων από προγράμματα άλλων υπουργείων και αναμένεται να προσεγγίσει τα 500 εκατ. ευρώ.
Κεντρικό ρόλο στην υλοποίηση θα διαδραματίσει η Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα, αλλά και οι μηχανισμοί των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, σε μια προσπάθεια το πρόγραμμα να λειτουργήσει σε υψηλές ταχύτητες. Σύμφωνα με πληροφορίες από κυβερνητικά στελέχη, η επιδότηση της ανακαίνισης μπορεί να φτάνει μέχρι και στο 90% του κόστους, με αποτέλεσμα η συμμετοχή του δικαιούχου να είναι ελάχιστη.
Ως προς τα εισοδηματικά κριτήρια, στόχος είναι να συμμετάσχουν οι πολίτες της λεγόμενης «μεσαίας τάξης» που διακρατούν ακόμα αδρανή ακίνητη περιουσία, συνεπώς αυτά τα προσομοιάζουν με τα βελτιωμένα κριτήρια ένταξης στο «Σπίτι μου ΙΙ» – αν δεν γίνει και κάτι ακόμα καλύτερο.
