Κι αν το 2024 η Ελλάδα βρέθηκε να φιγουράρει για πρώτη φορά στις top αγορές χωρών με τον μεγαλύτερο όγκο ξενοδοχειακών deals στην Ευρώπη, το 2025 έχει ξεκινήσει ακόμη πιο δυνατά σε επενδυτικό επίπεδο για τον κλάδο της φιλοξενίας στη χώρα μας.
Τα ελληνικά ξενοδοχεία εξακολουθούν να κεντρίζουν το ενδιαφέρον των επενδυτών, εγχώριων αλλά και ξένων, όχι πάντως με οποιοδήποτε τίμημα, όπως αποδεικνύεται στην πράξη, αφού η απόσταση που χωρίζει τους πωλητές από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές στους κορυφαίους προορισμούς ανά την Ελλάδα εξακολουθεί να είναι σε αρκετές περιπτώσεις μεγάλη, και μάλιστα σε μία συγκυρία επενδυτικού ανταγωνισμού μεταξύ των ευρωπαϊκών τουριστικών αγορών όπου έχουν στραφεί τα διεθνή θεσμικά κεφάλαια, με δεδομένα τα ανοδικά νούμερα του τουρισμού στην ευρύτερη περιοχή της Μεσογείου. Επιπλέον, μία ακόμη παράμετρος, αυτή της μακροοικονομικής αστάθειας στις ΗΠΑ, φαίνεται να δημιουργεί συνθήκες μεγαλύτερης προσέλκυσης κεφαλαίων σε ευρωπαϊκό έδαφος.
Αντίστοιχα για την Ελλάδα, οι θετικές επιδόσεις του τουρισμού το 2024 εκτιμάται ότι θα διατηρηθούν και τη φετινή χρονιά, όπως προκύπτει από τις προκρατήσεις, από τα νούμερα των αεροπορικών, αλλά και τις πρώτες επίσημες προβλέψεις – από την Τράπεζα της Ελλάδος και το Ινστιτούτο Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών. Είναι αυτές ακριβώς οι επιδόσεις σε συνδυασμό με το ισχυρό πλέον brand «Ελλάδα» που αποτελούν τη βάση για το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον για τα ελληνικά ξενοδοχεία και αυτή τη χρονιά εν μέσω του γενικότερου κλίματος αβεβαιότητας.
Θεσμικό ενδιαφέρον
Τώρα, με βάση τα μηνύματα που εισπράττει η αγορά σε συνέχεια και του επενδυτικού φόρουμ φιλοξενίας που πραγματοποιήθηκε στο Βερολίνο πριν από το Πάσχα, τα ξενοδοχειακά ακίνητα είναι εκεί όπου από τον ευρύτερο κλάδο των ακινήτων στην Ελλάδα είναι «απτό το θεσμικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό», όπως σχολιάζει κορυφαίο στέλεχος του εγχώριου real estate, δεδομένου ότι στους λοιπούς κλάδους, π.χ. στην κατηγορία των γραφείων, οι συναλλαγές που γίνονται αφορούν κυρίως τους παίκτες εντός συνόρων. Μία ακόμη πτυχή της αγοράς των ξενοδοχειακών ακινήτων στην Ελλάδα, με βάση και τα τελευταία deals που έχουν γίνει είτε με ξένα κεφάλαια και στις δύο πλευρές, αγοραστή και πωλητή, είτε ακόμη με ξένα κεφάλαια που αποεπενδύουν πουλώντας σε εγχώριους επενδυτές, είναι ότι η αγορά έχει αρχίσει να αποκτά μεγαλύτερο βάθος και ρευστότητα συγκριτικά με άλλες κατηγορίες ακινήτων, καθιστώντας πιο εύκολες και τις συναλλαγές.
Από την άλλη πλευρά, το ενδιαφέρον από γνωστά διεθνή ονόματα που ζητούν να αυξήσουν το επενδυτικό τους αποτύπωμα στην Ελλάδα, όπως οι HIP των Blackstone και GIC, Starwood Capital Group, Bain Capital, Trinity Investments κ.ά., είναι που δημιουργεί ενίοτε και υψηλές προσδοκίες με αδυναμία σύγκλισης μεταξύ πωλητών-αγοραστών. «Aυτή τη στιγμή υπάρχει πράγματι ενδιαφέρον για την Ελλάδα από το εξωτερικό, ωστόσο ζητήματα όπως η ευελιξία και οι σωστές αποτιμήσεις είναι κρίσιμα για τις τελικές υπογραφές. Πολύ περισσότερο σε αυτή τη ρευστή συγκυρία όπου τα διεθνή κεφάλαια επενδύουν μεν στην Ευρώπη, μπορεί να εμφανίζονται όμως πιο συγκρατημένα λόγω της γενικότερης πολιτικοοικονομικής κατάστασης. Εκτός της Ελλάδας, υπάρχουν και άλλες εναλλακτικές επενδυτικές επιλογές στη Μεσόγειο γιατί ο διεθνής τουρισμός διατηρεί και φέτος το θετικό του μομέντουμ με προβλεπόμενη άνοδο στην ευρύτερη περιοχή. Οι ξένοι επενδυτές θέλουν πράγματι Ελλάδα, όχι όμως με κάθε κόστος», όπως αναφέρουν τα στελέχη της εγχώριας αγοράς ακινήτων.
Τα deals του 2025
Σε αυτή τη φάση, μέσα στο πρώτο τετράμηνο του 2025 ήδη έχουν γίνει πολύ σημαντικές συναλλαγές στα ξενοδοχειακά ακίνητα, θέτοντας τον πήχη για το σύνολο της χρονιάς ακόμη ψηλότερα έναντι του 2024. Το mega deal του Γ. Προκοπίου με τους Αραβες της επενδυτικής AGC για την πλήρη εξαγορά του Αστέρα Βουλιαγμένης από τον γνωστό εφοπλιστή (με μια συνολική αξία επιχείρησης – enterprise value στα 850 εκατ. ευρώ) που ανακοινώθηκε τον Φεβρουάριο θα είναι πιθανότατα το μεγαλύτερο deal του 2025.
Ωστόσο, στις μέχρι στιγμής συμφωνίες θα πρέπει να προστεθούν ακόμη αυτή των Akti Hotels του Νίκου Κούτρα για το 4άστερο «E-GEO» στην Κω, για το ξενοδοχείο «Novotel» στην Ομόνοια που πέρασε από την AccorInvest στο χαρτοφυλάκιο της Knossians Group του Γιάννη Δασκαλαντωνάκη, η ολοκλήρωση της (εκτός συνόρων) συμφωνίας πώλησης των δραστηριοτήτων των Brown Hotels από την Israel Canada με… ουρά και στα ξενοδοχεία της αλυσίδας στην Ελλάδα και φυσικά η πολύ πρόσφατη εξαγορά από τη Sani/Ikos των τριών ξενοδοχείων ιδιοκτησίας της Goldman Sachs στη Χαλκιδική σε μία ακόμη νέα στρατηγική επένδυση για τον όμιλο στην περιοχή, που θα ξεπεράσει τα 400 εκατ. ευρώ σε βάθος χρόνου έως το 2029 για τη δημιουργία του πρώτου Ikos Grand Resort.
Ο κ. Ανδρέας Ανδρεάδης, διευθύνων σύμβουλος και Co-Managing Partner του ομίλου Sani/ Ikos, γνωστός και από τον θεσμικό του ρόλο ως πρώην πρόεδρος του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων, δήλωσε ότι ο βασικός λόγος της απόφασης «ενός από τα πιο φιλόδοξα τουριστικά επενδυτικά σχέδια στη Μεσόγειο είναι ότι η Sani/Ikos πιστεύει ότι η μεγάλη post-Covid ανάπτυξη του τουρισμού οικογενειακών διακοπών πολυτελείας, ιδιαίτερα στη χώρα μας, αλλά και σε Ισπανία και Πορτογαλία, θα συνεχιστεί με αυξανόμενους ρυθμούς και μερίδια αγοράς για επώνυμα πολυτελή τουριστικά προϊόντα».
Από την άλλη πλευρά, η αποχώρηση της Goldman Sachs, της οποίας ο επιχειρηματικός σχεδιασμός για το κομμάτι της φιλοξενίας στην Ελλάδα δεν απέδωσε τελικά τα αναμενόμενα, δεν θα είναι η μόνη αποχώρηση φέτος από την εγχώρια ξενοδοχειακή αγορά. Σειρά τώρα φαίνεται ότι παίρνει η Zetland Capital, η οποία είχε αποκτήσει προ τριετίας το «Lindian Village» στη Ρόδο, κάνοντας το ντεμπούτο της τότε στην ελληνική αγορά σε έναν κορυφαίο προορισμό και φέρεται τώρα να βρίσκεται σε αποκλειστικές διαπραγματεύσεις για πώληση της 5άστερης μονάδας που έχει ενταχθεί στα Curio Collection της Hilton σε στρατηγικό Ελληνα ξενοδόχο.
Επίσης, σε έναν κορυφαίο προορισμό όπως η Σαντορίνη, οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Colliers Greece έχει αναλάβει την αποκλειστική προώθηση σε επενδυτές του Magma Resort Santorini της οικογένειας Παπακαλιάτη. Η μονάδα 5 αστέρων και δυναμικότητας 60 δωματίων (με δυνατότητα επέκτασης κατά 40 επιπλέον) που είναι κάτω από την «ομπρέλα» του ομίλου της Hyatt φέρεται να έχει μια τιμή πώλησης κοντά στα 30 εκατ. ευρώ.
Στον πρώτο προορισμό του Ιονίου, στην Κέρκυρα, η διαδικασία που «έτρεξε» για την πώληση του πολυτελούς «Angsana Corfu» προσέλκυσε σε μία πρώτη φάση ενδιαφερομένους, ωστόσο δεν έχει αποδώσει μέχρι στιγμής τα αναμενόμενα, χωρίς να αποκλείεται να υπάρξουν επιμέρους συζητήσεις.
Η Αθήνα
Την ίδια στιγμή είναι μεγάλο το επενδυτικό ενδιαφέρον για την Αθήνα, για μικρότερες ή μεγαλύτερες συμφωνίες, με δεδομένη την άνοδο του τουρισμού στην πόλη και τη φετινή χρονιά οδηγώντας προς τα πάνω -δικαιολογημένα ή αδικαιολόγητα- τις αποτιμήσεις. Είναι χαρακτηριστικό ότι αυτή τη στιγμή στην πρωτεύουσα είναι πάνω από 300 τα ακίνητα που πωλούνται για καταλύματα – είτε πρόκειται για κτίρια με κατεξοχήν ξενοδοχειακή χρήση είτε ακόμη και για μεμονωμένα κτίρια διαμερισμάτων που θα μπορούσαν λόγω θέσης να μετεξελιχθούν σε ξενοδοχειακά καταλύματα. Ενδεικτικά, στο Κουκάκι, κτίριο πολυτελών διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 1.000 τ.μ. του 2014 με πανοραμική θέα, που μπορεί να διαμορφωθεί σε boutique ξενοδοχείο με 11 σουίτες, πωλείται στην τιμή των 9 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, ξενοδοχείο 4 αστέρων σε απόσταση 3 χιλιομέτρων από το κέντρο της Αθήνας με 131 δωμάτια και σουίτες, χώρους εστίασης στην ταράτσα και χώρο πάρκινγκ έχει βγει προς πώληση με μια ζητούμενη τιμή στα 48 εκατ. ευρώ.
Σε ένα από τα πλέον γνωστά ξενοδοχεία της πόλης, το «President» στη Λ. Κηφισίας, οι πληροφορίες που κυκλοφορούν κατά καιρούς στην αγορά για το ενδεχόμενο πώλησής του (σ.σ.: και είχαν διαψευστεί στο παρελθόν από την οικογένεια Κεφάλα) έχουν επανέλθει τώρα, κάνοντας λόγο μάλιστα για υψηλό ζητούμενο τίμημα, πολλών δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ, με τις διαδικασίες να «τρέχουν» από το εξωτερικό. Το ξενοδοχείο 21 ορόφων και δυναμικότητας 513 δωματίων έχει περάσει από εκτεταμένη ανακαίνιση, ενώ έχει σημαντικό μερίδιο και στους επισκέπτες που ταξιδεύουν για επαγγελματικούς σκοπούς.
Αντίστοιχη περίπτωση είναι και αυτή των ξενοδοχείων του ομίλου Διβάνη, από τα ιστορικά ονόματα στον χώρο της ελληνικής φιλοξενίας με παρουσία σχεδόν επτά δεκαετιών στον κλάδο και επτά μονάδες – κατ’ αρχάς στην Αθήνα σε κορυφαία σημεία στο κέντρο της πόλης και τη Ριβιέρα, αλλά και σε Κέρκυρα, Λάρισα και Καλαμπάκα. Το ενδεχόμενο πώλησης για τον όμιλο επανέρχεται κατά καιρούς, με την τελευταία φημολογία να τοποθετεί το ζητούμενο τίμημα κοντά στα 700 εκατ. ευρώ. Μάλιστα, οι τελευταίες πληροφορίες από την αγορά αναφέρουν ότι υπήρξε μη δεσμευτική διαδικασία λίγο πριν από το Πάσχα με απτό το ενδιαφέρον (αν και σε χαμηλότερα επίπεδα) από θεσμικά κεφάλαια που αναζητούν να τοποθετηθούν στην ελληνική πρωτεύουσα -και όχι μόνο- και μένει να φανεί αν και πότε θα υπάρξει συνέχεια.
Γεγονός πάντως είναι ότι ειδικά η Αθήνα αυτή τη στιγμή βρίσκεται στο top των επενδυτικών επιλογών στο τουριστικό real estate – δεν είναι τυχαία η ένταξή της φέτος στη δεκάδα των πιο ελκυστικών ευρωπαϊκών πόλεων για ξενοδοχειακές επενδύσεις με βάση την κατάταξη της διεθνούς εταιρείας συμβούλων ακινήτων CBRE στην τελευταία της έρευνα για τις προθέσεις των επενδυτών ξενοδοχείων στην Ευρώπη (Εuropean Hotel Investor Intentions Survey). H ελληνική πρωτεύουσα, μαζί με το Βερολίνο, βρίσκεται στην όγδοη θέση, έχοντας ισχυρά θεμελιώδη τουριστικά μεγέθη, ακολουθώντας ανοδική πορεία, χτίζοντας το τουριστικό της προφίλ τα τελευταία χρόνια και αναβαθμίζοντας παράλληλα το ξενοδοχειακό της δυναμικό με έμφαση στις ανώτερες κατηγορίες. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε σε 110 μεγαλοστελέχη από τον χώρο των επενδύσεων, που δηλώνουν στη μεγάλη τους πλειονότητα ότι θα συνεχίσουν να επενδύουν και φέτος στην ευρωπαϊκή φιλοξενία, δίνοντας ψήφο εμπιστοσύνης στον ξενοδοχειακό κλάδο ανά την Ευρώπη. Τα τέσσερα μεγαλύτερα ρίσκα-προκλήσεις που βλέπουν οι ίδιοι για τη φετινή χρονιά είναι τα αυξανόμενα κόστη στην απασχόληση, οι γεωπολιτικές συνθήκες, τα κόστη ανακαίνισης και στην τέταρτη θέση τα κόστη κεφαλαίου. Οι τρεις κορυφαίες πρωτεύουσες στην Ευρώπη που αναμένεται να προσελκύσουν μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον στα ξενοδοχεία φέτος είναι το Λονδίνο, η Μαδρίτη και η Ρώμη.
Η αξία του brand «Eλλάδα»
Την ίδια στιγμή ανεβαίνει και το brand «Ελλάδα». Η αξία μάλιστα της χώρας μας ως διεθνούς τουριστικού προορισμού θα συνεχίσει να ανεβαίνει και τα επόμενα χρόνια, προσελκύοντας ακόμη περισσότερες διεθνείς αφίξεις, όπως διαπιστώνει σε έτερη ανάλυση η διεθνής εταιρεία συμβούλων ακινήτων CBRE Hotels. Επιπλέον, η ίδια εκτιμά ότι συνολικά στις μεγάλες τουριστικές αγορές του ευρωπαϊκού Νότου, σε αυτή τη συγκυρία, υφίσταται ισορροπία μεταξύ νέας προσφοράς και ζήτησης ξενοδοχείων, με περιορισμένες τις νέες αναπτύξεις, χωρίς να λείπουν, όπως συμβαίνει συχνά στους ελληνικούς προορισμούς τα τελευταία χρόνια, οι αναβαθμίσεις ξενοδοχείων. «Ελλάδα, Γαλλία, Ισπανία και Ιταλία δεν αναμένεται να αυξήσουν σημαντικά το ξενοδοχειακό δυναμικό τους έως το 2029 και αυτό, εν μέσω της συνεχούς αύξησης των διεθνών αφίξεων, αναμένεται να λειτουργήσει θετικά ως προς τις προοπτικές των υφιστάμενων επενδύσεων στον κλάδο».
Κεντρική φωτο κειμένου: Το mega deal του Γ. Προκοπίου με τους Αραβες της επενδυτικής AGC για την πλήρη εξαγορά του Αστέρα Βουλιαγμένης από τον γνωστό εφοπλιστή θα είναι πιθανότατα το μεγαλύτερο του 2025
