Δυνατότητα προστασίας της πρώτης κατοικίας μέχρι τις 31 Μαΐου 2021 με βάση το νόμο Κατσέλη δέχθηκε δικαστήριο, εφόσον ο δανειολήπτης προτείνει βιώσιμο πρόγραμμα αποπληρωμής με νέο δάνειο.
Δύο πρόσφατες αποφάσεις του Ειρηνοδικείου Πατρών δέχονται ότι ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να ζητήσει εξαίρεση της ρευστοποίησης της κύριας κατοικίας του, με βάση τον νόμο Κατσέλη, η ισχύς του οποίου έχει παραταθεί μέχρι τις 31 Μαΐου 2021 οπότε θα τεθεί σε εφαρμογή ο νέος πτωχευτικός κώδικας.
Προϋπόθεση για να εξαιρεθεί η ρευστοποίηση της κύριας κατοικίας είναι ο δανειολήπτης να προτείνει ένα πρόγραμμα εξόφλησης με νέο δάνειο, το οποίο θα διασφαλίζει ότι η τράπεζα θα εισπράξει τουλάχιστον το ποσό το οποίο θα ανακτούσε εφόσον προχωρούσε σε ρευστοποίηση του ακινήτου.
Οι διατάξεις σύμφωνα με το “eisodima.gr”, που ρύθμιζαν τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να ζητά (άρθρο 9 παρ. 2 έως 4 ν. 3869/2010) την εξαίρεση ρευστοποίησης της κύριας κατοικίας έχουν παύσει να ισχύουν μετά την 28.2.2019.
Ωστόσο, δύο αποφάσεις του Ειρηνοδικείου Πατρών (26/2021 και 965/2020 ) δέχονται ότι η προστασία της κύριας κατοικίας εξακολουθεί να ισχύει με βάση το νόμο Κατσέλη (ν. 3869/2010).
Ειδικότερα, οι οφειλέτες που αφορούν οι παραπάνω αποφάσεις προσέφυγαν στη δικαιοσύνη, μετά την ημερομηνία αυτή, υποστηρίζοντας ότι η προστασία της κύριας κατοικίας είναι δυνατή, με βάση τη διάταξη του άρθρου 9 παρ. 1 του νόμου αυτού, που εξακολουθεί να παραμένει σε ισχύ, όπως επισημαίνουν νομικοί κύκλοι.
Η διάταξη αυτή προβλέπει ότι η ρευστοποίηση της ακίνητης περιουσίας διατάσσεται μόνο εφόσον είναι απαραίτητη για την ικανοποίηση των πιστωτών. Επομένως, αν ο οφειλέτης είναι σε θέση να προτείνει ένα βιώσιμο πρόγραμμα αποπληρωμής του ποσού που θα εισέπρατταν οι τράπεζες από τη ρευστοποίηση της κατοικίας, με το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου, τότε δεν είναι αναγκαία για την ικανοποίηση των τραπεζών, η ρευστοποίηση της κύριας κατοικίας.
Οι τράπεζες θα αποκομίσουν, στην περίπτωση αυτή, τα ίδια οφέλη που θα αποκόμιζαν από μία ανάλογη χρηματοδότηση του ίδιου κεφαλαίου. Συνεπώς δεν περιέρχονται σε δυσμενέστερη οικονομική θέση από αυτή που θα βρίσκονταν σε περίπτωση που διατασσόταν η εκποίηση του ακινήτου της κατοικίας από τον εκκαθαριστή.
Το δικαστήριο, δέχθηκε, στις παραπάνω περιπτώσεις, την υπαγωγή των αιτούντων στο νόμο Κατσέλη, κάνοντας δεκτό και το αίτημα να σωθεί η κύρια κατοικία τους, όπως επισημαίνουν νομικοί που ασχολήθηκαν με το θέμα. Και αποφάσισε να εξαιρέσει από τη ρευστοποίηση της περιουσίας την κύρια κατοικία των οφειλετών.
Έτσι ενδεικτικά, στην περίπτωση της απόφασης με αριθμό 26/2021, εκτιμά την αξία της κατοικίας του οφειλέτη σε 112.000 ευρώ, και αφού αφαιρεί τα έξοδα που θα είχε η εκτέλεση, υποχρεώνει τον οφειλέτη να πληρώσει στους πιστωτές, προκειμένου να διατηρήσει την κατοικία του, το ποσόν των 108.000 ευρώ εντόκως, σε 20 έτη, σε μηνιαίες δόσεις, που θα υπολογίζονται με βάση το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου, όπως αυτό προκύπτει από το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος.
Το δικαστήριο έλαβε υπόψη, για την ερμηνεία των σχετικών διατάξεων, τη συνταγματική διάταξη για την προστασία της απόκτησης και διατήρησης κατοικίας καθώς και τα αντίστοιχα άρθρα διεθνών συμβάσεων για την προστασία της στέγης.
Πρόκειται για μία άποψη που, όπως επισημαίνουν νομικοί κύκλοι, έχει υποστηριχθεί και θεμελιωθεί στη νομική επιστήμη με βάση τις αρχές και τις διατάξεις του ν. 3869/2020. Μάλιστα εκτιμάται ότι όσο περισσότερο προχωρούν τα δικαστήρια στην έκδοση αποφάσεων επί των αιτήσεων που έχουν υποβληθεί το 2019 και το 2020 τόσο θα αυξάνεται και ο αριθμός των αποφάσεων που θα δέχονται την προστασία της κύριας κατοικίας.
Οι παραπάνω αποφάσεις ανοίγουν μία προοπτική σε όσα νοικοκυριά έχουν περιέλθει, λόγω και της τρέχουσας κρίσης, σε μόνιμη αδυναμία να εξυπηρετήσουν τα χρέη τους, να σώσουν τελικά την κατοικία τους. Τούτο δε καθώς ο νόμος Κατσέλη, λόγω της αναστολής της εφαρμογής του πτωχευτικού κώδικα για τα φυσικά πρόσωπα (που δεν είναι έμποροι) εξακολουθεί να ισχύει μέχρι τις 31.5.2021. Το άρθρο 83 του πρόσφατου νόμου 4764/2020 μετέθεσε την έναρξη ισχύος του νέου πτωχευτικού κώδικα, όσον αφορά τα φυσικά πρόσωπα που δεν είναι έμποροι, για την 1η Ιουνίου 2021. Συγχρόνως, όμως, παρέτεινε την ισχύ του νόμου Κατσέλη μέχρι τις 31.5.2021, η οποία διαφορετικά θα έληγε την 31.12.2020.
Ο νέος πτωχευτικός κώδικας δεν προβλέπει καμία προστασία της κύριας κατοικίας, καθώς σε περίπτωση που υποβληθεί αίτηση πτώχευσης είτε από τον ίδιο τον οφειλέτη ή και οποιονδήποτε πιστωτή και γίνει αυτή δεκτή, τότε ρευστοποιείται η ακίνητη περιουσία του οφειλέτη, συμπεριλαμβανομένης και της κατοικίας του. Μία περιορισμένη κατηγορία οφειλετών θα έχει τη δυνατότητα όχι να ζητήσει την εξαίρεση της ρευστοποίησης αλλά την αγορά της από έναν φορέα, από τον οποίο μετά θα μπορεί ο οφειλέτης να τη μισθώσει για δώδεκα χρόνια. Στη λήξη της δωδεκαετίας θα έχει το δικαίωμα να επαναγοράσει την κατοικία του. Όμως και στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να καταβάλλει την αξία που θα έχει η κατοικία εκείνη τη στιγμή, δίχως να υπολογίζονται τα μισθώματα που έχει καταβάλει
Αντίθετα, με το νόμο Κατσέλη η κατοικία παραμένει στην κυριότητα του οφειλέτη, ο οποίος υποχρεούται να εξοφλήσει με το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου την αξία της. Έτσι, κάθε δόση που καταβάλλει από την πρώτη ημέρα που μπαίνει στη ρύθμιση, υπολογίζεται για την εξόφληση της οφειλής, διασφαλίζοντας ακόμη περισσότερο την κατοικία του.
Τα νοικοκυριά, επομένως, έχουν, με βάση την παραπάνω νομολογία σύμφωνα με νομικούς κύκλους, ακόμη μία ευκαιρία να σώσουν την κατοικία τους, πριν αρχίσει σε βάρος της περιουσίας τους η επιδρομή του νέου πτωχευτικού κώδικα. Μάλιστα, όσοι αιτηθούν την υπαγωγή τους στο νόμο Κατσέλη μπορούν να υπολογίζουν και με μία προσωρινή προστασία από πλειστηριασμούς ή άλλα διωκτικά μέτρα μέχρι τουλάχιστον την εκδίκαση της αίτησης.
