Έκρηξη του Airbnb και του τουρισμού, απογείωση των επενδύσεων από το εξωτερικό, επιστροφή στην πολιτική σταθερότητα και ανάπτυξη, πτώση επιτοκίων, μέτρα στήριξης λόγω πανδημίας είναι ορισμένοι μόνο παράγοντες που οδήγησαν ανοδικά την κτηματαγορά το 2021 και το 2022, σε περίοδο διεθνούς κρίσης μετά και το παγκόσμιο lockdown.
Καινούρια δεδομένα και νέοι παράγοντες όμως διεκδικούν πρωταγωνιστικό ρόλο πλέον στην αγορά: ο πόλεμος στην Ουκρανία, η διάρκεια και η ένταση της ενεργειακής κρίσης, η αύξηση κόστους για νέα και παλιά δάνεια, νέες γραφειοκρατικές και ενεργειακές απαιτήσεις, πλειστηριασμοί και πρωτοφανής πληθωρισμός συνθέτουν ένα νέο σκηνικό. Όχι τυχαία, ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας δηλώνει ότι η κυβέρνηση θα συνεχίσει να στηρίζει τον κλάδο των ακινήτων ο οποίος «βρίσκεται σε ένα κομβικό σημείο, αφού, έχοντας αφήσει οριστικά πίσω μία δεκαετία οικονομικής κρίσης, καλείται να αντιμετωπίσει νέες προκλήσεις», όπως τη σημαντική αύξηση των τιμών των πρώτων υλών και του κόστους κατασκευής, εξαιτίας του πολέμου στην Ουκρανία.
«Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται υπό την επίδραση αντίρροπων δυνάμεων», τονίζει στην Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής για το α’ εξάμηνο του 2022 και η Τράπεζα της Ελλάδος. Πράγματι, επί τρία χρόνια ο δείκτης τιμών κατοικιών αυξάνεται ασταμάτητα σε ονομαστικές τιμές. Λόγω του πληθωρισμού, όμως, σε πραγματικές τιμές σημείωσε κάμψη στο α’ εξάμηνο φέτος. Και ενώ το κόστος απόκτησης αυξάνεται, η πραγματική αξία του περιουσιακού στοιχείου προσωρινά μειώνεται -έστω και ελαφρά- λόγω της διεθνούς συγκυρίας.
«Οι θετικές προσδοκίες προς το παρόν υπερισχύουν», εκτιμούν αναλυτές και οικονομικά think tanks της κυβέρνησης, καθώς η ανάκαμψη συνεχίζεται. Και εν όψει του 2023 αναμένουν ότι τα δάνεια κατοικίας και ανακαίνισης για νέους έως 39 ετών θα τονώσουν τη δραστηριότητα, ενώ θα μειώσουν και την ψαλίδα τιμών που έχει ανοίξει με τις πιο υποβαθμισμένες περιοχές. Ωστόσο παρακολουθούν και καταγράφουν κάποιες (πιθανά σημαντικές) ανακατατάξεις.
Στο μικροσκόπιο βάζουν πλέον 8 νέες τάσεις-βαρόμετρο, όπως:
1. Η άνοδος επιτοκίων διεθνώς, που περιορίζει τη ζήτηση για νέα στεγαστικά και επισκευαστικά δάνεια. Σύμφωνα με την Έρευνα Χορηγήσεων της ΤτΕ (γ’ τρίμηνο 2022), χωρίς να έχουν αλλάξει καν ακόμα οι όροι χορήγησης νέων δανείων, «η ζήτηση για τα καταναλωτικά δάνεια αυξήθηκε, αλλά για τα στεγαστικά μειώθηκε».
2. Η δυσκολία εξυπηρέτησης υφιστάμενων δανείων, που λόγω euribor και ακρίβειας πιέζουν κυρίως τα υπερχρεωμένα -αλλά όχι μόνο- νοικοκυριά. Αναμένονται 25.000 πλειστηριασμοί (από 45.000 που έχουν δρομολογηθεί), εξέλιξη που ενδεχομένως να αυξήσει την προσφορά φθηνότερων κατοικιών το 2023.
3. Το αυξημένο κόστος ανέγερσης πετάει εκτός προϋπολογισμών την οικοδομική δραστηριότητα και ζήτηση.
4. Οι καταθέσεις άγγιξαν σχεδόν τα 200 δισ. ευρώ και ακόμα αυξάνονται, αλλά η γενικευμένη αβεβαιότητα ίσως αποθαρρύνει νέες δαπάνες και την ανάλωση συσσωρευμένων καταθέσεων. Ακυρώνονται έτσι ενδεχομένως φοροεκπτώσεις ή άλλα κίνητρα που σχεδιάζει η κυβέρνηση (αναστολή φόρου υπεραξίας, παράταση έκπτωσης 40% για να γίνουν ανακαινίσεις σε φτηνά ακίνητα, νέα «Εξοικονομώ» κ.λπ) καθώς απαιτείται και ρευστό χρήμα, που πάντως η αβεβαιότητα δεν ευνοεί.
5. Οι νέες αντικειμενικές καθιστούν ξανά υψηλή τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.
Επιπλέον:
■ Αποτρεπτικό μπορεί να θεωρηθεί το αυξημένο κόστος διαχείρισης ακινήτων, λόγω νέων ενεργειακών απαιτήσεων: ενεργειακά πιστοποιητικά, ενεργειακή αναβάθμιση, κόστος θέρμανσης ή και ό,τι συνδέεται με λογαριασμούς, ρεύμα κ.λπ. Ακόμα και η επιλογή είδους θέρμανσης (αέριο ή πετρέλαιο) μπορεί να ανατρέψει μελέτες, προϋπολογισμούς και αποφάσεις.
■ Το Airbnb περνάει σε άλλη φάση τον χειμώνα, ενώ οι χρυσές εποχές ανήκουν ενδεχομένως στο παρελθόν, καθώς θεωρείται πως προκαλεί προβλήματα και προαναγγέλλονται νέοι κανόνες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις από κυβέρνηση και δήμους.
■ Το επενδυτικό ενδιαφέρον/ζήτηση από Ευρώπη θα δοκιμαστεί σκληρά αυτό τον δύσκολο ενεργειακά χειμώνα. Οι αγορές κατοικιών για εκμετάλλευση ή απόκτηση προνομίων (golden visa, εκπτώσεις φόρου non-dom κ.λπ.) ή ακόμα και το τουριστικό ρεύμα από τη Βόρεια Ευρώπη την άνοιξη και το καλοκαίρι του 2023, μπορεί να μην είναι ξανά τα ίδια, εξαιτίας της οικονομικής επιβράδυνσης ή ύφεσης, λόγω του πολέμου στην Ουκρανία.
Μεγάλες αντοχές
Η κτηματαγορά -όπως και η ελληνική οικονομία συνολικά- επιδεικνύει αντοχές! Εκτός από τις αξίες που ακόμα αυξάνονται (ονομαστικά τουλάχιστον), εν μέσω τεράστιας κρίσης και πολέμου στην Ευρώπη παρέμεναν θετικοί και άλλοι δείκτες που σχετίζονται με την αγορά κατοικιών:
■ Ο δείκτης οικοδομικής δραστηριότητας κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ συνεχίζει να αυξάνεται, καταγράφοντας σε όρους όγκου μέση ετήσια αύξηση 16,6% – παρά την πτώση τον Ιούνιο κατά 18,8%.
■ Ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών του ΙΟΒΕ σημείωσε κατακόρυφη βελτίωση στις 96,3 μονάδες (από 76,8).
■ Παράλληλα βελτιώθηκαν (μειώθηκαν) και οι απαισιόδοξες εκτιμήσεις των καταναλωτών.
Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία (α’ τρίμηνο 2022) έδειχναν μεγάλη αύξηση και στις καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα (+74,8%), ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες γενικά (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές) ενισχύονταν σε ετήσια βάση κατά 18,6%.
