Γιατί μένουν ερμητικά κλειστά χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα; Ποιοι λόγοι οδηγούν τους ιδιοκτήτες να κρατούν μακριά από την αγορά περίπου 500.000 κατοικίες, στερώντας πολύτιμους χώρους από την οικονομία και την κοινωνία; Τα αίτια είναι πολλά και ποικίλα, όμως το διακύβευμα είναι ξεκάθαρο. Nα βρεθεί ο «κωδικός» που θα «ξεκλειδώσει» αυτόν τον τεράστιο οικιστικό πλούτο, είτε για πώληση είτε για μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση.
Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, το οικονομικό επιτελείο επιχειρεί να σπάσει αυτή την αδράνεια με φορολογικά κίνητρα, μειώνοντας τη φορολογία στα εισοδήματα από ενοίκια, σε συνδυασμό με εκπτώσεις για ανακαινίσεις. Παρά τις σκέψεις για επιβολή φόρου στα κλειστά ακίνητα, το μέτρο τέθηκε, προς το παρόν, στο ράφι. Η κυβέρνηση ποντάρει στη θετική προσέγγιση, όχι με «τιμωρία», αλλά με ανταμοιβή για όσους αποφασίσουν να επαναφέρουν τα ακίνητά τους στην αγορά. Μένει να διαπιστωθεί βέβαια εάν το μέτρο θα αποδώσει, δεδομένου ότι τα μέτρα που έχουν ληφθεί μέχρι σήμερα δεν έχουν συμβάλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Αξίζει ωστόσο να σημειωθεί ότι σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες, και όχι μόνο, η αντιμετώπιση είναι πολύ πιο αυστηρή. Υπάρχουν φόροι για την αδράνεια, ακόμη και δήμευση ακινήτων από τους δήμους, με σκοπό την αξιοποίησή τους ως κοινωνικών κατοικιών. Τέτοιες πρακτικές εφαρμόζονται ήδη στη Γαλλία, στην Ισπανία, στην Πορτογαλία, αλλά και εκτός Ευρώπης, όπως σε Καναδά και Καλιφόρνια.
Παρακάτω συνοψίζουμε τους βασικούς λόγους για τους οποίους υπάρχουν χιλιάδες κλειστά ακίνητα.
• Φορολογική επιβάρυνση. Η υψηλή φορολογία στην ακίνητη περιουσία (π.χ. ΕΝΦΙΑ, φόρος εισοδήματος από ενοίκια) οδηγεί πολλούς ιδιοκτήτες να αφήνουν τα ακίνητα ανεκμετάλλευτα. Σε ορισμένες περιπτώσεις η φορολόγηση ξεπερνάει το εισόδημα που θα μπορούσε να προκύψει από την εκμετάλλευση του ακινήτου. Σημειώνεται ότι από τον Ιανουάριο του 2026 (θα φανεί όμως στην εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων το 2027) μειώνονται τα φορολογικά βάρη για εισοδήματα από ενοίκια. Πιο συγκεκριμένα, θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα, έως τις 12.000 εφαρμόζεται συντελεστής 15% και στη συνέχεια αυξάνεται σε 35%. Οι άμεσα ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων. Το μέτρο, σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο, αναμένεται να λειτουργήσει θετικά για τη φορολογική συμμόρφωση και τη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων.
• Κακή κατάσταση ακινήτων. Πολλά από τα κλειστά ακίνητα είναι παλιά και χρειάζονται ανακαίνιση, ωστόσο οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τα χρήματα ή δεν «βλέπουν» την απόσβεση της επένδυσης. Για παράδειγμα, συχνά λείπουν βασικές υποδομές (θέρμανση, μόνωση, ασανσέρ).
• Κληρονομικά προβλήματα. Μη ολοκληρωμένες διαδικασίες κληρονομιάς (π.χ. διαφωνίες μεταξύ κληρονόμων, έλλειψη αποδοχής κληρονομιάς λόγω χρεών) εμποδίζουν την αξιοποίηση των ακινήτων. Σε πολλές περιπτώσεις υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες, γεγονός που κάνει δύσκολη τη λήψη αποφάσεων. Για αυτές τις περιπτώσεις η κυβέρνηση θα μπορούσε να επιλύσει τα κληρονομικά θέματα νομοθετικά, αναγκάζοντας κατά κάποιο τρόπο τους πολλούς συνιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους.
• Χαμηλό ενδιαφέρον ενοικίασης σε κάποιες περιοχές. Σε μη τουριστικές ή απομακρυσμένες περιοχές δεν υπάρχει ζήτηση για ενοικίαση ή αγορά, επομένως οι ιδιοκτήτες απλώς τα αφήνουν κλειστά. Ακόμα και σε αστικά κέντρα, κάποιες περιοχές θεωρούνται υποβαθμισμένες και αποφεύγονται από ενοικιαστές.
• Βραχυχρόνια μίσθωση που δεν αποδίδει πλέον. Ορισμένοι ιδιοκτήτες που είχαν στραφεί στο airbnb, λόγω κορεσμού της αγοράς ή μείωσης του τουρισμού σε κάποιες περιοχές έπαψαν να τα εκμεταλλεύονται και τα κράτησαν κλειστά.
• Ενοικιαστές που δεν πληρώνουν. Πολλοί ιδιοκτήτες την έχουν «πατήσει» από ενοικιαστές οι οποίοι είτε δεν πλήρωναν το μίσθωμα για μήνες μέχρι να αποφασίσουν να φύγουν, είτε άφησαν απλήρωτα κοινόχρηστα, είτε κατέστρεψαν βασικές υποδομές του διαμερίσματος.
Ποιες χώρες έχουν επιβάλει φόρο αδράνειας
Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες έχουν ληφθεί μέτρα για την αντιμετώπιση του φαινομένου των κενών ή ανεκμετάλλευτων κατοικιών, μέσω της επιβολής φόρων. Συγκεκριμένα στη Γαλλία, στην Ισπανία και στην Πορτογαλία έχει υιοθετηθεί κατά κάποιο τρόπο φόρος αδράνειας ακινήτων, ο οποίος είτε επιβάλλεται κεντρικά από την κυβέρνηση είτε από τους δήμους.
Στη Γαλλία εφαρμόζεται ο φόρος κλειστών κατοικιών (Taxe sur les Logements Vacants – TLV). Ο φόρος αυτός επιβάλλεται σε ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατοικίες κενές για διάστημα τουλάχιστον ενός έτους, κυρίως σε περιοχές όπου παρατηρείται έντονη ζήτηση. Τον πρώτο χρόνο ο φόρος είναι 17% της αντικειμενικής τιμής ενοικίασης του ακινήτου (valeur locative cadastrale). Αν το ακίνητο παραμείνει κενό και τον δεύτερο χρόνο, ο φόρος αυξάνεται στο 34%. Η πολιτική αυτή στοχεύει στο να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να νοικιάζουν τα ακίνητά τους, συμβάλλοντας στη μείωση της στεγαστικής κρίσης.
Στην Ισπανία οι δημοτικές αρχές έχουν τη δυνατότητα να επιβάλλουν προσαυξήσεις στον φόρο ακίνητης περιουσίας σε περιπτώσεις κενών ακινήτων. Η φορολογία επιβάλλεται όταν ένα ακίνητο παραμένει κενό για πάνω από δύο χρόνια χωρίς αιτιολογία. Η προσαύξηση στον φόρο φτάνει έως και 50% μετά δύο χρόνια αδράνειας, διπλασιάζεται μετά τρία χρόνια και φθάνει έως 150% σε περίπτωση πολλαπλών κενών ακινήτων από τον ίδιο ιδιοκτήτη.
Η Πορτογαλία εφαρμόζει μια ιδιαίτερα αυστηρή φορολογική πολιτική για τα κλειστά ακίνητα σε αστικές περιοχές. Σύμφωνα με το πλαίσιο του δημοτικού φόρου ακίνητης περιουσίας, αν ένα ακίνητο παραμένει κενό ή εγκαταλελειμμένο για διάστημα μεγαλύτερο του ενός έτους, τότε ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να δει τον φόρο να τριπλασιάζεται. Οι δημοτικές αρχές έχουν την ευχέρεια να ορίζουν και πρόσθετες επιβαρύνσεις, ειδικά σε περιοχές όπου η εύρεση κατοικίας είναι σπάνια. Η πρόθεση της κυβέρνησης είναι να ενθαρρύνει την ανακαίνιση και επαναχρησιμοποίηση των κλειστών κατοικιών, ενώ ταυτόχρονα έχουν θεσπιστεί μέτρα κοινωνικής αξιοποίησής τους (π.χ. υποχρεωτική ενοικίαση για κοινωνική κατοικία, σε ορισμένες περιπτώσεις).
