Από τις νέες μεγάλες επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους μέχρι τα νέα ξενοδοχεία και τις πρωτοβουλίες στο κομμάτι της έρευνας και της καινοτομίας, η Θεσσαλονίκη αλλάζει σταδιακά την εικόνα της, με την έλευση τώρα του μετρό στην πόλη να δημιουργεί νέα δεδομένα.
Το ενδιαφέρον των επενδυτών που δεν φείδονται νέων projects, μικρότερων ή μεγαλύτερων, στην αγορά ακινήτων της πόλης είναι δεδομένο για τη συμπρωτεύουσα, σε μια συγκυρία όπου και οι τιμές στην αγορά κατοικίας έχουν ανέβει κατά 10% κατά μέσο όρο μέσα στον τελευταίο χρόνο, από το φθινόπωρο του 2023, προεξοφλώντας έως έναν βαθμό και τις υπεραξίες λόγω του μετρό. Πέραν των μεγάλων projects που έχουν ήδη δρομολογηθεί από μεγάλους παίκτες της αγοράς, οι πληροφορίες από τη Βόρεια Ελλάδα αναφέρουν ότι έως το τέλος του έτους προαλείφονται νέες συμφωνίες αγοραπωλησιών ακινήτων. Ηδη σε επίπεδο προσυμφώνων έχουν γίνει κάποιες αγοραπωλησίες επαγγελματικών ακινήτων στο κέντρο της πόλης, ακόμη και μικρότερα deals στην περιοχή των 2,5-5 εκατ. ευρώ.
Τα σπίτια
Στο κομμάτι της κατοικίας η Θεσσαλονίκη σημειώνει εσχάτως ουκ ολίγες πρωτιές ως προς την αύξηση των τιμών, αφενός με το σκεπτικό ότι οι αξίες εν μέσω της γενικότερης ανόδου της αγοράς σε όλη την Ελλάδα έχουν ξεκινήσει από πολύ χαμηλότερη βάση για το δεύτερο μεγαλύτερο αστικό κέντρο σε σύγκριση με την Αθήνα, αφετέρου με την άφιξη του μετρό. «Τα οικιστικά, όπως και οι μεγάλοι αποθηκευτικοί χώροι, ως επιμέρους κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων, διατηρούν αυτή τη στιγμή τα πρωτεία της ζήτησης στο real estate της ευρύτερης περιοχής της Θεσσαλονίκης», δηλώνει ο κ. Δημήτρης Τζιβράς, γενικός διευθυντής του γραφείου Θεσσαλονίκης της Atria Property Services, συνδεδεμένου μέλους της διεθνούς εταιρείας συμβούλων CBRE, προσθέτοντας ότι ειδικά στο κομμάτι της κατοικίας, το μετρό, όπως συνέβη και στην Αθήνα, θα παίξει σημαντικό ρόλο δίνοντας και νέα πνοή στην πόλη. «Ηδη από το ανώτατο σημείο της αγοράς, προ δημοσιονομικής κρίσης, το 2007 έχουμε φτάσει κατά μέσο όρο κοντά στο 90% των τότε αξιών στα σπίτια, με τις τάσεις να παραμένουν ανοδικές, με πολύ δυνατή την πλευρά της Θέρμης ως προς τη ζήτηση, ενώ στα δυτικά έχουμε την επέκταση του Ευόσμου».
Η άνοδος αφορά τόσο το κέντρο της πόλης -έχοντας ξεκινήσει νωρίτερα και αποτυπώνοντας και τη μελλοντική προσδοκία λόγω του μετρό-, αλλά και τα προάστια – περιφέρεια, τα οποία έχουν ξεκινήσει από πιο χαμηλά. Με βάση τα στοιχεία των αγγελιών και σύμφωνα με τα δεδομένα που συγκεντρώνει το δίκτυο του Spitogatos (www.spitogatos.gr), η μέση τιμή πώλησης των οικιστικών ακινήτων στη Θεσσαλονίκη είναι τώρα στα 2.257 ευρώ ανά τ.μ., όταν πριν από έναν χρόνο ήταν στα 2.050 ευρώ ανά τ.μ. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής κατοικιών προς πώληση το γ’ φετινό τρίμηνο σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι σημειώθηκαν κατά κύριο λόγο στα προάστια, τη Μενεμένη (21,7%), το Εχέδωρο (18,7%) και τον Θερμαϊκό (18,1%). Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών καταγράφονται και πάλι στα προάστια, την Ευκαρπία (27%), τον Αγιο Παύλο (22,6%) και το Ελευθέριο – Κορδελιό (17,3%). Μάλιστα, όπως επισημαίνεται από το Spitogatos σε ό,τι αφορά ειδικά την ενοικίαση κατοικίας για το γ’ τρίμηνο του έτους, το υπόλοιπο Νομού Θεσσαλονίκης κατατάσσεται στην κορυφή των περιοχών με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης κατοικίας σε όλη τη χώρα, με ποσοστιαία αύξηση της τάξης του 20%!
Στοίχημα
Την ίδια στιγμή, μεγάλο στοίχημα για τη Θεσσαλονίκη αποτελεί το κομμάτι του τουρισμού, προκειμένου να λάβει το μερίδιο που της αναλογεί και αξίζει, σε μια συγκυρία που φαίνεται ότι τώρα είναι πιο ευνοϊκή, με νέα τουριστικά projects να έχουν ήδη δρομολογηθεί.
Πέραν των προσπαθειών που καταβάλλονται στο αεροδρόμιο «Μακεδονία» υπό τη διαχείριση της Fraport Greece για την προσέλκυση περισσότερων απευθείας συνδέσεων με το εξωτερικό ώστε η συμπρωτεύουσα να ενισχυθεί ως ένας δεύτερος προορισμός για σύντομες αποδράσεις (city break) μετά την Αθήνα, μόλις τον περασμένο μήνα παρουσιάστηκαν το στρατηγικό σχέδιο τουρισμού και το προτεινόμενο πλάνο δράσεων για την επόμενη διετία που σχεδίασαν ο Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ), το Ινστιτούτο του ΣΕΤΕ και η Marketing Greece, σε συνεργασία με την Deloitte, για λογαριασμό του Οργανισμού Τουρισμού Θεσσαλονίκης (ΟΤΘ) και του Δήμου Θεσσαλονίκης. Βασικός στόχος της νέας αυτής εργαλειοθήκης με άξονες, μεταξύ άλλων, τη βελτίωση και ανάπτυξη υποδομών, την αναβάθμιση και προώθηση του τουριστικού προϊόντος της πόλης, την ψηφιακή αναβάθμιση, την προστασία του περιβάλλοντος, την ανάπτυξη επιχειρηματικότητας κ.ά. είναι η συμβολή στην τουριστική ανάταξη και η ενδυνάμωση της τουριστικής ταυτότητας της Θεσσαλονίκης.
Νέα ξενοδοχεία
Από πλευράς των μεγάλων παικτών της ξενοδοχειακής αγοράς, το ενδιαφέρον είναι απτό με νέα projects στη συμπρωτεύουσα. Σε πλήρη εξέλιξη είναι οι εργασίες για το νέο πεντάστερο ξενοδοχείο «Electra Hotels & Resorts» στην καρδιά της πόλης, ενισχύοντας περαιτέρω την παρουσία του ομίλου στη συμπρωτεύουσα όπου ήδη έχει ισχυρό αποτύπωμα εδώ και δεκαετίες. Το νέο ξενοδοχείο δυναμικότητας 165 δωματίων σε ακίνητο της Εκκλησίας της Ελλάδος που έχει μισθωθεί για τον σκοπό μέσα από σχετική διαγωνιστική διαδικασία στη συμβολή των οδών Τσιμισκή, Εθνικής Αμύνης και Δαγκλή είναι, κατά τις πληροφορίες, εντός του χρονοδιαγράμματος ώστε να είναι έτοιμο το 2026. Με επένδυση στα πέριξ των 30 εκατ. ευρώ θα είναι το έβδομο ξενοδοχείο για τον όμιλο, ο οποίος έχει ισχυρή παρουσία στο κέντρο της Αθήνας, στη Θεσσαλονίκη, στη Ρόδο και την Κεφαλονιά.
Πολύ σύντομα, από τις αρχές του νέου έτους ενδεχομένως μάλιστα και μέσα στον Ιανουάριο, δεδομένου ότι δεν προλαβαίνει νωρίτερα για την περίοδο των εορτών, θα είναι έτοιμο ένα ακόμη πεντάστερο, το ολοκαίνουριο «NYX Thessaloniki» στη γωνία της οδού Τσιμισκή 1 και Κατούνη, από την ισραηλινή Fattal, ένα project άνω των 22 εκατ. ευρώ που προετοιμάζεται εδώ και πολύ καιρό.
Γενικότερα τα ισραηλινά κεφάλαια ποντάρουν στην πόλη που είναι διαχρονικά ιδιαίτερα αγαπητή στους Ισραηλινούς «και παραμένουν πολύ ενεργοί στο real estate της Θεσσαλονίκης», όπως σχολιάζει ο κ. Τζιβράς. Εξ ου και οι πολλαπλές τοποθετήσεις τους και στο τουριστικό real estate της πόλης, ξεκινώντας από το τέλος της προηγούμενης δεκαετίας και τους γνωστούς επενδυτές πίσω από την αλυσίδα των Brown Hotels -οι οποίοι όμως έχουν αλλάξει τώρα τη στρατηγική τους και προχωρούν ακόμη και σε αποεπενδύσεις- μέχρι τους νεοεισερχόμενους όπως η αλυσίδα Isrotel, που έχει ήδη ανακοινώσει την πρόθεσή της να κάνει ντεμπούτο στη συμπρωτεύουσα μετά τα τρία projects της στο κέντρο της Αθήνας. Με ισραηλινά κεφάλαια συνδέεται και το νέο εγχείρημα ύψους περίπου 4 εκατ. ευρώ για το νέο «Oscar Olympic» στην Εγνατία, η οποία ενισχύεται τώρα λόγω του μετρό. Η νέα μονάδα 4 αστέρων στη θέση του παλιού «Olympic» υπολογίζεται ότι θα είναι έτοιμη την άνοιξη του 2025, κάτω από τη διαχείριση της DHR Services της οικογένειας Αλεξόπουλου των Domotel.
Πιο μακρύ δρόμο, λόγω του ιδιαίτερου χαρακτήρα του ακινήτου ως διατηρητέου, έχει το πρώην ξενοδοχείο «Tourist» στη συμβολή των οδών Μητροπόλεως 21 και Κομνηνών 9 για την επανάχρησή του ως 5 αστέρων, συνδεόμενο ιδιοκτησιακά με τον Βορειοελλαδίτη επιχειρηματία Κώστα Αμοιρίδη. Η επένδυση στο ξενοδοχείο που έκλεισε το 2020 εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 5 εκατ. ευρώ, ενώ πολύ πρόσφατα εξασφάλισε μια πολύ σημαντική έγκριση από το υπουργείο Πολιτισμού που ενέκρινε την αποκατάσταση του κτιρίου υπό συγκεκριμένους όρους. Η μελέτη για το εμβληματικό και πολύ γνωστό ακίνητο που έχει κλείσει έναν αιώνα ζωής και ανήκει στην εταιρεία Ομικρον Αλφα ΙΚΕ προβλέπει, πέραν της αποκατάστασης, την αναμόρφωση του 4ου ορόφου και την προσθήκη καθ’ ύψος 5ου ορόφου ώστε να αυξηθούν οι κύριοι χώροι του ξενοδοχείου που θα μετατραπεί σε πολυτελή μονάδα.
Μεγάλα projects
Eπίσης, πολύ δρόμο μπροστά έχει και ένα ακόμη project που περιλαμβάνει και αυτό διατηρητέες εγκαταστάσεις με πολύ μεγαλύτερη κλίμακα και αποτύπωμα στην πόλη. Ο λόγος για την πολυσυζητημένη αξιοποίηση των πρώην Κεραμείων Αλλατίνη από τη Stanta, την εταιρεία που συνδέεται ιδιοκτησιακά με τον κ. Σταύρο Ανδρεάδη, επίτιμο πρόεδρο της Sani/Ikos, γνωστό και από τον θεσμικό του ρόλο στο παρελθόν στον ΣΕΤΕ. Στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo o κ. Αναστάσιος Ανδρεάδης, μέλος του διοικητικού συμβουλίου της Stanta, ανέφερε ότι η εταιρεία είναι στη φάση αναζήτησης συνεργασιών από διεθνείς developers με τεχνογνωσία για να προχωρήσει η επένδυση, για την οποία το ακριβές χρονοδιάγραμμα είναι ακόμη νωρίς να τεθεί λόγω και του μεγάλου όγκου των αδειοδοτήσεων και της πολυπλοκότητας της επένδυσης.
Το project στα πρώην Kεραμεία Αλλατίνη είναι το πρώτο στο οποίο δίνεται άδεια ανέγερσης ουρανοξύστη 100 μέτρων και περίπου 30.000 τ.μ. εμβαδού στη Θεσσαλονίκη. Παράλληλα με τον ουρανοξύστη, θα χρησιμοποιηθεί για πολιτιστικές χρήσεις και το σύνολο των διατηρητέων, ενώ πέραν των κατοικιών που περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό το έργο περιλαμβάνει και ένα μεγάλο δημόσιο πάρκο. Μία ακόμη πολύ μεγάλη ανάπλαση για την οποία υπάρχουν εξελίξεις είναι αυτή για τη Διεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ), η οποία θα πραγματοποιηθεί μέσω Σύμπραξης Δημοσίου – Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ).
Προ ημερών υποβλήθηκαν δύο προσφορές στο πλαίσιο της διαγωνιστικής διαδικασίας που τρέχει το Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ) για τους υποψήφιους συμβούλους που θα παράσχουν τεχνικές, νομικές, χρηματοοικονομικές και λοιπές υπηρεσίες για την προετοιμασία του διαγωνισμού. Ο διαγωνισμός για την ανάπλαση του χώρου της ΔΕΘ, με προϋπολογιζόμενο ύψος στα 300 εκατ. ευρώ, αναμένεται ότι θα προκηρυχθεί εντός του α’ τριμήνου του 2025, με το αρχικό ενδιαφέρον από μεγάλους παίκτες όπως η Dimand να είναι ήδη δεδηλωμένο.
Από την πλευρά της, η Dimand ήδη από νωρίς έχει δώσει ψήφο εμπιστοσύνης στην πόλη μέσα από νέες επενδύσεις οι οποίες στο σύνολό τους στη Βόρεια Ελλάδα αντιστοιχούν σε 400 εκατ. ευρώ, συμπεριλαμβανομένoυ και του πλάνου για τη δημιουργία ενός συγκροτήματος χώρων logistics συνολικής επιφάνειας 120.000 τ.μ. στις πρώην εγκαταστάσεις της ΒΑΛΚΑΝ, 23 χλμ. από το κέντρο και 16 χλμ. από το λιμάνι της πόλης. Η κατασκευή του συγκροτήματος Hub 26, του πρώτου βιοκλιματικού επιχειρηματικού πάρκου της Θεσσαλονίκης, απέναντι από το ακίνητο Φιξ στη δυτική είσοδο της πόλης, με επένδυση κοντά στα 80 εκατ. ευρώ, το οποίο θα παραδίδεται σταδιακά στους χρήστες έως το πρώτο διάστημα του 2025, είναι το πρώτο mega project της Dimand στη συμπρωτεύουσα, σε κοινοπραξία με την Prodea Investments AEEAΠ.
Πρόκειται για τέσσερα κτίρια -και επιπλέον το κτίριο των 5.400 τ.μ. που αγόρασε για να στεγαστεί η Παρευξείνια Τράπεζα– σύγχρονων βιοκλιματικών χώρων γραφείου 31.000 τ.μ. (με ισχυρούς μισθωτές την Taskus, την Alpha Bank, την Τράπεζα Πειραιώς κ.ά.), που θα αγοραστούν στο σύνολό τους από την Prodea έως το τέλος του έτους. Το συγκρότημα θα περάσει τελικά κάτω από την ομπρέλα της Aktor, στο πλαίσιο της πρόσφατης συμφωνίας της με την AEEAΠ για την αγορά του χαρτοφυλακίου των 56 ακινήτων και των 582 εκατ. ευρώ της Prodea.
Ενα ακόμη σημαντικό ορόσημο για την Dimand στη Θεσσαλονίκη είναι και η ανακατασκευή της ιστορικής ζυθοποιίας Φιξ, που είναι μέρος της βιομηχανικής κληρονομιάς της πόλης. Mόλις την περασμένη εβδομάδα εκδόθηκε το Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ Δ’ 805/2024) που ενεργοποιεί την πολεοδομική αξιοποίηση των εγκαταστάσεων της πρώην ζυθοποιίας ΦΙΞ. Με την πολεοδομική ρύθμιση, η συνολική έκταση της ζυθοποιίας αντιμετωπίζεται ως ενιαίο σύνολο. Το ακίνητο Φιξ, το οποίο ξεκίνησε να κατασκευάζεται στα τέλη του 19ου αιώνα, πρόκειται να πάρει ξανά ζωή, με τις προπαρασκευαστικές εργασίες να έχουν ήδη ξεκινήσει και την περάτωση του έργου να προβλέπεται σε φάσεις έως το 2027. Με εκτιμώμενη αξία επένδυσης στα 180 εκατ. ευρώ και συνεπενδυτή τη βιομηχανία αλουμινίου Εlvial, το ακίνητο θα αναγεννηθεί και θα μετατραπεί σε χώρο συνολικής επιφάνειας 46.500 τ.µ. που θα φιλοξενεί ξενοδοχεία, κατοικίες, γραφεία, χώρους πολιτισμού και άθλησης, εστιατόρια καθώς και εμπορικά καταστήματα.
Μία ακόμη μεγάλη επένδυση σε ένα πολύ γνωστό ακίνητο είναι ήδη υπό κατασκευή στο λιμάνι της Θεσσαλονίκης: το παλιό κτίριο της Προνομιούχος Ανώνυμος Εταιρεία Γενικών Αποθηκών Ελλάδος (ΠΑΕΓΑΕ) θα μεταμορφωθεί πλήρως και θα δώσει τη θέση του σε ένα πράσινο γραφειακό συγκρότημα, έργο που έχει αναλάβει η Dimera Land & Property Investments Ltd. του ομίλου Ιβάν Σαββίδη. Η τελευταία είχε συνάψει πέρυσι σύμβαση για την υπο-παραχώρηση του κτιρίου της ΠΑΕΓΑΕ με τον Οργανισμό Λιμένος Θεσσαλονίκης (ΟΛΘ) από την πλευρά της ιδιοκτησίας του ακινήτου, που επίσης συνδέεται με τον όμιλο Σαββίδη. Τώρα, το μεγάλο κτίριο της πρώην Γενικών Αποθηκών στη χερσαία ζώνη του λιμανιού της Θεσσαλονίκης έχει περάσει ήδη στο στάδιο της ανακατασκευής από τη Redex του ομίλου Κοπελούζου, με προοπτική να στεγάσει τα γραφεία τoυ ομίλου της Deloitte «με το κλειδί στο χέρι», η οποία μεγαλώνει και αυξάνει το προσωπικό της στη συμπρωτεύουσα, ενώ επαφές, κατά τις πληροφορίες, πραγματοποιούνται για τη στέγαση και άλλων μισθωτών.
Αντίστοιχα, επαφές με μισθωτές ήδη πραγματοποιούνται και για το έτερο μεγάλο project σε ένα παλιό πρώην βιομηχανικό ακίνητο, αυτό της Φίλκεραμ Johnson, στην Πυλαία για τη δημιουργία του Acsiopolis Mall σε μια περιοχή με μεγάλους εμπορικούς χώρους (Mediterranean Cosmos, ΙΚΕΑ κ.ά.). Πρόκειται για την επένδυση που μπορεί να ξεπεράσει στο σύνολό της, με βάση τον νέο σχεδιασμό, ακόμη και τα 80 εκατ. ευρώ από τον όμιλο Acsion Ltd. από τη Νότια Αφρική, που συνδέεται με τον ομογενή επιχειρηματία Κυριάκο Αναστασιάδη, προχωρώντας στην παρούσα φάση τις διαδικασίες για την επιλογή κατασκευαστή. Το ακίνητο πέρασε στην ομπρέλα της Acsion, η οποία έχει σημαντική δραστηριότητα στον χώρο των επαγγελματικών και εμπορικών ακινήτων στη Νότια Αφρική και στην Κύπρο, στις αρχές του 2023 μετά τη διαδικασία ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, στο πλαίσιο της εισόδου της τελευταίας στην ελληνική αγορά. Το μεγαλύτερο κομμάτι της επένδυσης επιφάνειας άνω των 45.000 τ.μ. στο παλιό βιομηχανικό συγκρότημα της άλλοτε κραταιάς βιομηχανίας κεραμικών πλακιδίων σε έκταση σχεδόν 139 στρεμμάτων θα αφορά εμπορικούς χώρους και ένα μικρότερο κομμάτι γραφεία, με στόχο να είναι έτοιμο έως το 2026.
Καινοτομία
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τη συμπρωτεύουσα υπάρχει και στους τομείς της έρευνας και της τεχνολογίας με την προοπτική δημιουργίας εκατοντάδων νέων θέσεων υψηλής εξειδίκευσης και καινοτομίας τα επόμενα χρόνια. Πέραν της φιλόδοξης επένδυσης για το τεχνολογικό πάρκο Thess INTEC σε έκταση 750 στρεμμάτων στην Περαία του Δήμου Θερμαϊκού (με χρηματοδότηση 33 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης), όπου έχουν υλοποιηθεί προκαταρκτικές εργασίες, μεγάλοι όμιλοι αυξάνουν το αποτύπωμά τους στην πόλη.
Ενδεικτικά, η Pfizer συνεχίζει να επεκτείνεται, τέσσερα χρόνια αφότου ξεκίνησε δειλά το εγχείρημα δημιουργίας του παγκόσμιου Κέντρου Ψηφιακής Καινοτομίας (CDI). Στο τέλος της χρονιάς οι εργαζόμενοι στη δομή της Θεσσαλονίκης θα προσεγγίσουν τους 1.200 ενώ σε έναν χρόνο από τώρα περίπου θα προστεθούν άλλοι 200-250, καθώς ο αμερικανικός όμιλος θα επενδύσει στη δημιουργία ενός πέμπτου κόμβου (hub) στο campus που έχει δημιουργήσει στον Δήμο Πυλαίας για την εκπαίδευση στελεχών από διάφορες χώρες και την ανέλιξή τους στη διοικητική πυραμίδα του ομίλου. Οι εγκαταστάσεις των 9.000 τ.μ. θα επεκταθούν κατά 3.200 τ.μ. προκειμένου να φιλοξενήσουν τους επιπλέον εργαζομένους. Αντίστοιχα, μεγαλώνει και η Deloitte στη Θεσσαλονίκη έχοντας από το 2018 το πρότυπο κέντρο τεχνογνωσίας Alexander Competence Center, όπως και ο πολυεθνικός κολοσσός ασφαλίσεων Chubb με το διεθνές κέντρο ψηφιακών λύσεων και υπηρεσιών.
