Πληθωρισμό-ρεκόρ στις τιμές και στις πωλήσεις κατοικιών αποκαλύπτουν τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) για τις πραγματικές μεταβιβάσεις που ολοκληρώθηκαν μέσα στην τελευταία πενταετία. Εκτός από τις «ακριβές» νέες κατασκευές, τον ανήφορο έχουν πάρει οι τιμές και στα πολύ παλαιά ακίνητα, που βρίσκουν και αυτά τώρα αγοραστές.
Τα συγκεντρωτικά στοιχεία της ΑΑΔΕ έχουν αφετηρία το 2017, εποχή που τα capital controls είχαν προκαλέσει τεράστια οικονομική ασφυξία στην αγορά, έλλειψη ρευστότητας στα νοικοκυριά και κατάρρευση τιμών στην κτηματαγορά.
Από το 2019 όμως και στα χρόνια που ακολούθησαν οι πωλήσεις αυξήθηκαν έως 80% και η μέση αξία της περιουσίας που μεταβιβάζεται κατά 55%. Στην πραγματικότητα, όμως, η πραγματική αξία αυξάνεται έως 500% ή και πολύ παραπάνω!
«Μπουμ» στην κτηματαγορά
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, όπως τα επεξεργάστηκε το «business stories», είναι αποκαλυπτικά και δείχνουν τον επενδυτικό οργασμό που συντελείται στα τελευταία χρόνια στα ακίνητα.
Συγκεκριμένα, με βάση τις αξίες που δηλώθηκαν στα συμβόλαια και στην Εφορία, για τα ακίνητα που άλλαξαν χέρια:
■ Το 2017 έγιναν 20.419 πράξεις μεταβίβασης. Η μέση αξία ανά συμβόλαιο ανερχόταν τότε σε μόλις 50.089 ευρώ.
■ Το 2018 αυξήθηκαν κατά 50% οι μεταβιβάσεις. Οι τιμές όμως παρέμεναν στα πατώματα. Αλλαξαν χέρια 31.681 ακίνητα (δικαιώματα) με μέση δηλούμενη αξία 50.755 ευρώ ανά συμβόλαιο.
■ Το 2019 φαίνεται πως κάτι αλλάζει στην αγορά. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων φτάνει στις 35.663 (+12%) και ο μέσος όρος αξίας περιουσίας εκτοξεύεται στα 58.692 (+15% σε έναν χρόνο).
■ Το 2020 ήταν έτος πανδημίας όπου πάτησε φρένο η οικονομική δραστηριότητα σε ολόκληρο τον πλανήτη. Και στην Ελλάδα ο αριθμός των πωλήσεων έκανε βουτιά κατά 24%, πέφτοντας στις 27.113 μεταβιβάσεις. Παρά τη γενική καταστροφή, όμως, οι τιμές των ακινήτων που άλλαζαν χέρια ανέβαιναν αντί να πέσουν. Η μέση αξία σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου τότε έφτανε στα 59.058. Και ήταν μόλις η αρχή.
■ Το 2021 το ελατήριο απελευθερώθηκε. Εγιναν 37.106 πράξεις μεταβίβασης δικαιωμάτων επί ακινήτων (+35%) και ο μέσος όρος αξίας εκτινάχθηκε στα 77.900 ευρώ ανά συμβόλαιο (+24% σε έναν χρόνο). Εγιναν 80% περισσότερες μεταβιβάσεις έναντι του 2017, με μέση αξία 55% υψηλότερη σε σχέση με μια τετραετία πριν.
Ως προς αυτό συνέβαλαν επίσης η μείωσης του ΕΝΦΙΑ, αλλά και του φόρου στις γονικές παροχές ακινήτων, τα οποία έως τότε -και επί σχεδόν μια δεκαετία- θεωρούνταν «βάρος» και «κατάρα» για όποιον τα έπαιρνε λόγω της υπερφορολόγησης.
■ Το 2022 ήταν μια κομβική χρονιά για τις μεταβιβάσεις. Μετά από μια διετία καραντίνας και φόβου, ο πόλεμος στην Ουκρανία προκάλεσε μια άνευ προηγουμένου κρίση ακρίβειας (ενεργειακή και επισιτιστική) στην Ευρώπη και στη χώρα μας. Οι μεταβιβάσεις συνέχισαν όμως τον ανήφορο φτάνοντας στις 36.858. Η μέση αξία τους όμως έπεσε στα 68.415 ευρώ ανά συμβόλαιο – που πάντως παρέμενεν 34% υψηλότερη από το 2017 και το 2018.
■ Αρχές του 2023 παίρνουν ξανά φωτιά οι πωλήσεις. Η χρονιά ξεκινά με μικρότερο αριθμό μεταβιβάσεων (6.984 στο α’ τρίμηνο), αλλά με πολύ μεγαλύτερη μέση αξία περιουσίας ανά συμβόλαιο. Φτάνει ήδη στα 77.141 κατά μέσο όρο, καθώς τα ακίνητα που αλλάζουν χέρια είναι 55% μεγαλύτερης αξίας έναντι του 2017.
Κούρεμα περιουσίας
Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι εποχές όπου ιδιοκτήτες «σκότωναν» μισοτιμής τα ακίνητά τους ανήκουν στο παρελθόν. Από την πλήρη απαξίωση όπου σπίτια ξεπουλιούνταν π.χ. με 5.000 ευρώ για 40 τ.μ., σήμερα οι τιμές έχουν ανέβει 55% ή έως και 500%.
Ακόμα και μέσα στην πανδημία, στην παγκόσμια ύφεση και την κρίση ακρίβειας οι τιμές παλαιών ακινήτων είχαν τεράστια αύξηση. Ετσι, αν κάποιος είχε ρευστό για να ψωνίσει εν καιρώ κρίσης και μπόρεσε να εκμεταλλευτεί την ευκαιρία μέσα στα capital controls, σήμερα βρίσκεται να κερδίζει 55% ή έως και 500% για σπίτια που αγόρασε πριν από 5-6 χρόνια! Ιδού κάποια παραδείγματα, κυρίως παλαιών και απαξιωμένων ακινήτων, που παρά το κούρεμα περιουσίας που υπέστησαν εμφανίζουν πάλι σημεία ζωής στην κτηματαγορά:
Στο Παλαιό Φάληρο
■ Διαμέρισμα 78,41 τ.μ., 3ου ορόφου, κατασκευής 2002, με 10 τ.μ. βοηθητικούς χώρους, σε πολυκατοικία με 2 προσόψεις, αγοράστηκε στις 12/3/2017 για 60.000 ευρώ, δηλαδή σε αξία 769 ευρώ ανά τ.μ. ή 50% κάτω από την αντικειμενική, που στη συγκεκριμένη περιοχή ήταν τότε 1.600 ευρώ!
■ Μια πενταετία αργότερα (10/5/2022) ένα αντίστοιχο ακίνητο 2ου ορόφου, κατασκευής 2004, εμβαδού μόλις 53,96 τ.μ. και σε περιοχή με (νέα) τιμή ζώνης 1.850 ευρώ ανά τ.μ., πουλήθηκε 130.000 ευρώ, δηλαδή σε τιμή 30% υψηλότερη από την αντικειμενική της Εφορίας (στα 2.400 ευρώ/τ.μ.).
■ Ετερο ακίνητο, 54 τ.μ., 2ου ορόφου, με βοηθητικό χώρο 10 τ.μ., κατασκευής 2003, και με τιμή ζώνης 2.300 ευρώ, πουλήθηκε πριν από λίγους μήνες (1/2/2023) για 250.000 ευρώ ή για πάνω από 4.000 ευρώ ανά τ.μ.! Σε σύγκριση με τα 769 ευρώ που πουλήθηκε το 2017 το πρώτο ακίνητο στην περιοχή, η τιμή είναι σχεδόν εξαπλάσια! Καταγράφεται δηλαδή κέρδος 500% συγκρίνοντας τις τιμές του τότε και του τώρα.
Στην Ηλιούπολη
■ Διαμέρισμα 113 τ.μ., στον 1ο όροφο, κατασκευής 2003, με τιμή ζώνης 1.200 ευρώ, πουλήθηκε στις 4/4/2017 για 80.729,46 ευρώ, δηλαδή σχεδόν μισοτιμής (στα 714 ευρώ ή -40%) σε σχέση με την αντικειμενική.
5 χρόνια μετά
■ 9/1/2022, έτερο ακίνητο 101,4 τ.μ., 1ου ορόφου, του 2007 και στην ίδια τιμή ζώνης, πουλήθηκε 216.836 ή 2.150 ευρώ/τ.μ.
■ 22/2/2023, διαμέρισμα 1ου ορόφου, 116 τ.μ., του 2002, σε τιμή ζώνης 1.450 ευρώ/τ.μ., πουλήθηκε έναντι 250.000 ευρώ, δηλαδή 2.155/τ.μ. ή 50% πάνω από την αντικειμενική. Σε σχέση με το 2017, αντίστοιχο ακίνητο πουλιέται σήμερα τρεις φορές ακριβότερα (250.000 αντί 80.729 ευρώ ή +200%).
Στο Γαλάτσι
■ Διαμέρισμα 55 τ.μ. του 1972 πουλήθηκε έναντι 6.000 ευρώ, δηλαδή προς 106 ευρώ το τ.μ., ενώ η τιμή ζώνης ήταν 1.200 ευρώ.
■ Ετερο διαμέρισμα 51 τ.μ., του 1978, 1ου ορόφου, πουλήθηκε στις 5/3/2017 αντί 5.000 ευρώ (ποσοστό κυριότητος 75%), ενώ η τιμή ζώνης ήταν 1.150 ευρώ.
■ 19/1/2022, διαμέρισμα 50 τ.μ., 2ου ορόφου, του 1965, πουλήθηκε 40.000, σε τιμή σχεδόν οκταπλάσια από τα δύο προηγούμενα.
■ 22/3/2023, διαμέρισμα μόλις 38,47 τ.μ., του 1969, 5ου ορόφου, πουλήθηκε 50.000 ευρώ, με τιμή 1.300 ευρώ ανά τ.μ. ή σχεδόν 1.000% υψηλότερη από αντίστοιχης ή μικρότερης παλαιότητος ακίνητα προ εξαετίας.
