Πιο δύσκολη είναι φέτος η απόκτηση κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό, καθώς έχουν τεθεί σε ισχύ νέοι «κόφτες» από την Τράπεζα της Ελλάδος, περιορίζοντας δραστικά την πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια. Την ίδια στιγμή, η διαχείριση της πλειονότητας των παλαιών δανείων βρίσκεται πλέον εκτός τραπεζικού συστήματος, στα χέρια funds και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), οι οποίες κινούνται με καθαρά εισπρακτικά κριτήρια.
Την εικόνα αυτή αποτυπώνει “ανάγλυφα” η νέα Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος. Όπως αναφέρεται σε ειδικό κεφάλαιο για τους δανειολήπτες, από την 1η Ιανουαρίου 2025 όλα τα νέα στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια που εξασφαλίζονται με οικιστικό ακίνητο θα υπόκεινται σε υποχρεωτικά όρια. Στόχος είναι η αποτροπή του υπερδανεισμού και η ενίσχυση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ιδίως σε μια περίοδο αυξημένων επιτοκίων και ασταθούς αγοράς ακινήτων.
Σύμφωνα με τη σχετική απόφαση της Εκτελεστικής Επιτροπής της Τράπεζας της Ελλάδος (Πράξη 227/1/08.03.2024), καθορίζονται δύο βασικά όρια για όλους τους νέους δανειολήπτες:
έως 90% για αγοραστές πρώτης κατοικίας
έως 80% για λοιπούς δανειολήπτες
Δείκτης Εξυπηρέτησης Χρέους προς Εισόδημα (Debt Service-to-Income at Origination – DSTI-O):
έως 50% για αγοραστές πρώτης κατοικίας
έως 40% για λοιπούς δανειολήπτες
Με απλά λόγια, το δάνειο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου και η δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το 50% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος του δανειολήπτη. Για μη πρώτη κατοικία, τα όρια γίνονται ακόμα αυστηρότερα.
Πώς επηρεάζονται οι δανειολήπτες
Ας δούμε ένα παράδειγμα: Ένας εργαζόμενος με καθαρό εισόδημα 1.000 ευρώ μηνιαίως μπορεί να πληρώνει το πολύ 500 ευρώ δόση. Αν επιθυμεί να αγοράσει διαμέρισμα αξίας 120.000 ευρώ, χρειάζεται τουλάχιστον 12.000 ευρώ δικά του κεφάλαια, ώστε να καλύψει το 10% της αξίας και να ζητήσει δάνειο για τα υπόλοιπα 108.000 ευρώ. Με επιτόκιο 4% και διάρκεια 25 έτη, η μηνιαία δόση ξεπερνά τα 570 ευρώ — άρα το αίτημα απορρίπτεται. Ουσιαστικά, πρέπει είτε να διαθέτει μεγαλύτερη προκαταβολή είτε να έχει υψηλότερο εισόδημα.
Παρόμοια εικόνα και για ένα ζευγάρι με συνδυασμένο καθαρό εισόδημα 1.800 ευρώ που επιδιώκει την αγορά κατοικίας 150.000 ευρώ. Το μέγιστο ποσό δανεισμού ανέρχεται σε 135.000 ευρώ, ενώ η δόση δεν μπορεί να ξεπερνά τα 900 ευρώ. Σε αρκετές αστικές περιοχές, οι τρέχουσες τιμές καθιστούν τέτοια σενάρια δύσκολα στην πράξη.
Προβλέπεται ωστόσο περιθώριο υπέρβασης: έως και 10% των νέων δανείων που εγκρίνονται και εκταμιεύονται ανά τρίμηνο από κάθε πιστωτικό ίδρυμα μπορούν να ξεφεύγουν από τα παραπάνω όρια, κατόπιν αξιολόγησης.
Τι συμβαίνει με τα παλαιά δάνεια
Καθώς τα νέα δάνεια γίνονται όλο και πιο δύσκολα στην έγκριση, η εικόνα στα παλαιά δάνεια αποκαλύπτει μια διαφορετική πραγματικότητα: τα περισσότερα δεν εξυπηρετούνται και έχουν μεταφερθεί από τις τράπεζες σε εταιρείες διαχείρισης. Οι servicers, που διαχειρίζονται απαιτήσεις για λογαριασμό επενδυτικών κεφαλαίων (κυρίως αλλοδαπών), κρατούν σήμερα στα «χέρια» τους 87,4 δισ. ευρώ σε δάνεια, σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της ΤτΕ (Μάιος 2025).
Από αυτά, τα 72,6 δισ. ευρώ —δηλαδή περίπου το 83%— είναι μη εξυπηρετούμενα. Αυτό σημαίνει ότι τα 4 στα 5 στεγαστικά που έχουν «φύγει» από τις τράπεζες είναι κόκκινα. Η διαχείριση τους γίνεται με στόχο την ανάκτηση αξίας και όχι την εξυπηρέτηση του δανειολήπτη. Πωλήσεις ακινήτων, πλειστηριασμοί και «κουρέματα» είναι τα κύρια εργαλεία ανάκτησης.
Το αποτέλεσμα όλων των παραπάνω είναι η δημιουργία ενός παράλληλου χρηματοοικονομικού συστήματος, εκτός της κλασικής τραπεζικής εποπτείας. Από τη μία πλευρά, η αγορά των στεγαστικών δανείων εμφανίζεται «καθαρή» στους ισολογισμούς των τραπεζών. Από την άλλη, η ουσιαστική διαχείριση – και σε πολλές περιπτώσεις η τύχη – εκατοντάδων χιλιάδων νοικοκυριών βρίσκεται στα χέρια λίγων μεγάλων παικτών που κινούνται με στόχο την απόδοση των επενδύσεών τους.
