Με αντίρροπες δυνάμεις, αλλά τη ζυγαριά να κλίνει περισσότερο υπέρ της περαιτέρω ανόδου των τιμών -αν και με πιο ήπιους και συγκρατημένους ρυθμούς σε σύγκριση με τη διετία 2021-2022- ξεκινά το 2023 για την εγχώρια αγορά κατοικίας.
Σε αυτό συγκλίνουν τουλάχιστον οι μέχρι στιγμής εκτιμήσεις τόσο από τον χώρο των τραπεζών όσο και από τους ίδιους τους μεσίτες που εξακολουθούν να διαπιστώνουν σημαντική ζήτηση από ενδιαφερόμενους αγοραστές, παρά το γεγονός της γενικότερης αβεβαιότητας στο οικονομικό πεδίο πανευρωπαϊκά, των πληθωριστικών πιέσεων που μειώνουν το διαθέσιμο εισόδημα των υποψήφιων αγοραστών, αλλά και της ήδη αξιοσημείωτης, το τελευταίο διάστημα, αύξησης των τιμών στη χώρα μας, οι οποίες πάντως υπολείπονται ακόμη από τα υψηλά της περιόδου 2007- 2008, προ της δημοσιονομικής κρίσης.
Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2022 και δη το τελευταίο τρίμηνο του έτους έκλεισε με αύξηση, ακόμη και σε διψήφια ποσοστά, ως προς τις τιμές πώλησης και τα ενοίκια ανά την Ελλάδα, με μεγαλύτερη άνοδο στα μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας. Το σερί όλων των προηγούμενων μηνών συνεχίστηκε και την περίοδο Οκτωβρίου – Δεκεμβρίου 2022 και μάλιστα με πιο έντονους ρυθμούς, όπως προκύπτει από τον δείκτη τιμών της γνωστής ιστοσελίδας αγγελιών Spitogatos (www.spitogatos.gr) που καταγράφει τη χρονική εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων με βάση εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών, αποτυπώνοντας ουσιαστικά τις προθέσεις των ιδιοκτητών τη δεδομένη συγκυρία.
Ο δείκτης τιμών του Spitogatos διαπιστώνει σωρευτικά για την τελευταία πενταετία 2018-2022, συμπεριλαμβανομένης και της ιδιαίτερης περιόδου της πανδημίας, άνοδο πανελλαδικά στις τιμές πώλησης των κατοικιών σε ποσοστό πάνω από 26%, με βάση πάντα τις δημοσιευμένες αγγελίες, ενώ όσον αφορά τα ενοίκια το αντίστοιχο ποσοστό ανεβαίνει ακόμη υψηλότερα, στο 32%, με τη μεγαλύτερη άνοδο να καταγράφεται, όπως είναι εύλογο, στις λεγόμενες «καλές» περιοχές είτε πρόκειται για τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, είτε για την περιφέρεια, ιδιαίτερα στις δημοφιλείς τουριστικές περιοχές.
Μόνο για το 2022 η άνοδος του δείκτη πανελλαδικά όσον αφορά τις αξίες πώλησης ξεπερνά το 7%, ενώ για τα ενοίκια είναι λίγο χαμηλότερα, στο 6,7%, με την πρωτεύουσα και ειδικά τα καινούρια σπίτια να… σέρνουν τον χορό των μεγαλύτερων αυξήσεων, με βάση πάντα τα στοιχεία των αγγελιών και τις προσδοκίες των ιδιοκτητών. Η άνοδος ωστόσο διαπιστώνεται και στην πράξη, από τις πραγματικές συναλλαγές, όπως επισημαίνει στο «business stories», ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, κάνοντας λόγο για άνοδο τιμών στα ενοίκια τη χρονιά που έκλεισε στο 7% και στο 10% κατά μέσον όρο για τις τιμές πώλησης.
Το σκηνικό στην αγορά
Στο ερώτημα ποιοι θα είναι οι παράγοντες που θα επηρεάσουν την εγχώρια κτηματαγορά τη νέα χρονιά κι ενώ ήδη σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές (οι οποίες πάντως δεν βίωσαν την κατάρρευση που υπέστη η ελληνική αγορά κατοικίας την προηγούμενη δεκαετία) οι εκτιμήσεις συγκλίνουν στο ότι οι προοπτικές έχουν θετικό πρόσημο και ιδιαίτερα για την κατηγορία των λεγόμενων πιο «καλών» ακινήτων, ωστόσο είναι τώρα πιο συγκρατημένες έναντι της περιόδου 2021- 2022.
Το πρώτο «στίγμα» για τις αντίρροπες δυνάμεις που επικρατούν αυτή τη στιγμή δίνει η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος, αναφέροντας ότι ναι μεν η ελληνική αγορά διατηρεί τη δυναμική της με υψηλή τη ζήτηση, ωστόσο βρίσκεται πάλι αντιμέτωπη με σημαντικές αβεβαιότητες που σχετίζονται κυρίως με το διεθνές περιβάλλον και τον πόλεμο στην Ουκρανία (αυξημένο ενεργειακό και κατασκευαστικό κόστος, αύξηση επιτοκίων, χαμηλότερος πήχης προσδοκιών κ.αά). Από την πλευρά της, η ίδια η αγορά, μέσω των μεσιτών που δέχονται τα αιτήματα αγοράς/ενοικίασης από το ενδιαφερόμενο κοινό, επίσης εκτιμά διατήρηση της δυναμικής λόγω της θετικής ζήτησης, ωστόσο με ηπιότερους ρυθμούς και με διαφορετικές ταχύτητες, ανάλογα με την περιοχή και την παλαιότητα των διαμερισμάτων.
Σε ό,τι έχει να κάνει με τις τιμές πώλησης, ιδιαίτερα στα νέα και τα ανακαινισμένα ακίνητα δεν εκτιμάται επί του παρόντος ότι θα υπάρξει πτώση στις αξίες, ωστόσο, πτωτικές τάσεις, ενδεχομένως, να παρατηρηθούν στα ενοίκια συγκεκριμένων κατηγοριών ακινήτων και περιοχών λόγω της -δεδομένης- πίεσης των εισοδημάτων των ενοικιαστών: «Πράγματι μπορεί να υπάρξει ένας εξορθολογισμός ειδικά σε παλαιότερα διαμερίσματα και σε περιοχές που συμπαρασύρθηκαν και κινήθηκαν υψηλά ανοδικά το προηγούμενο διάστημα χωρίς όμως αυτό να δικαιολογείται από κάποιον ιδιαίτερο λόγο (π.χ. μετρό, έργα ανάπλασης)», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Στις παραμέτρους που αναμένεται να επηρεάσουν συνολικά την αγορά ακινήτων φέτος, όπως επισημαίνει στο «b.s.» ο κ. Ποταμιάνος, περιλαμβάνεται και το γεγονός ότι το 2023 είναι μια εκλογική χρόνια και φυσικά οι αλλαγές στο πεδίο της Golden Visa για αγορές ακινήτων στη χώρα μας από τρίτους, εκτός Ε.Ε. με την αύξηση του ορίου από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ ανάλογα με την περιοχή.
Οι 10 κρίσιμες παράμετροι
Αναλυτικότερα όσον αφορά τις 10 κρίσιμες παραμέτρους που θα επηρεάσουν με τον έναν ή τον άλλο τρόπο την εγχώρια αγορά φέτος:
1. Η ζήτηση παραμένει στα υψηλά και εξακολουθεί να μην καλύπτεται από την υπάρχουσα προσφορά διαθέσιμων ακινήτων, όπως χαρακτηριστικά σχολιάζει ο κ. Ποταμιάνος, παρότι την τελευταία διετία έχει επανεκκινήσει η κατασκευή νέων διαμερισμάτων. Το ισοζύγιο προσφοράς – ζήτησης κλίνει σαφώς υπέρ της αυξημένης ζήτησης, με αρκετούς Ελληνες αγοραστές να ζητούν ακίνητα για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών.
2. Ενδιαφέρον όμως υπάρχει για ελληνικά ακίνητα και από το εξωτερικό, δεδομένου ότι για τους ξένους που ενδιαφέρονται τώρα να αγοράσουν ένα ακίνητο εκτός συνόρων, τα σπίτια στην Ελλάδα παραμένουν σαφώς πιο φθηνά σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, είτε πρόκειται για σπίτια χαμηλότερου budget είτε για κατοικίες υψηλότερων προδιαγραφών.
3. Οι θετικές προοπτικές της αγοράς ενισχύονται, επιπλέον, βραχυπρόθεσμα όπως διαπιστώνεται και από την Alpha Bank, μέσω των κινήτρων που περιλαμβάνονται στον Προϋπολογισμό του 2023, όπως η παροχή επιδοτήσεων για ανακαίνιση και εξοικονόμηση ενέργειας κατοικιών και το πρόγραμμα χαμηλότοκου δανεισμού για αγορά πρώτης κατοικίας από νέους και έως 39 ετών.
4. Από την άλλη πλευρά, επίσης από το μέτωπο των τραπεζών διαπιστώνονται σημαντικές πηγές αβεβαιότητας στο τρέχον περιβάλλον: καθώς τα επιτόκια έχουν αυξηθεί τους τελευταίους μήνες (σε συνέχεια και της συσταλτικής πολιτικής που ακολουθεί η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα με σκοπό τη συγκράτηση του πληθωρισμού στην Ευρωζώνη) και σε συνδυασμό με την άνοδο των τιμών των οικοδομικών υλικών, ενδέχεται να επιβραδυνθεί η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα μας. Στο ίδιο μήκος κύματος και η Τράπεζα της Ελλάδος, που διαπιστώνει στην τελευταία έκθεσή της ότι οι επιπτώσεις από τη σταδιακή αύξηση του κόστους των υλικών και της ενέργειας, την άνοδο των επιτοκίων και τις πληθωριστικές πιέσεις αποτυπώνονται ήδη στην επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην υποχώρηση των προσδοκιών για την πορεία της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας στη χώρα, αλλά και διεθνώς.
5. Στην πράξη, η αύξηση των επιτοκίων έχει διττό αντίκτυπο, όπως σχολιάζει ο κ. Ποταμιάνος: «Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν πράγματι επιβαρυνθεί από την άνοδο του Euribor, αυξάνοντας το κόστος για τον δανειολήπτη, ωστόσο, από την άλλη πλευρά, δεν είναι λίγοι οι ενδιαφερόμενοι αυτή την περίοδο που ζητούν να τοποθετήσουν υφιστάμενα κεφάλαιά τους σε ακίνητα ως αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού. Σημειωτέον ότι αυτή την στιγμή, στην πράξη υπολογίζουμε ένα 25%-30% των τελικών αγοραπωλησιών να πραγματοποιείται μέσω στεγαστικού δανείου και οι υπόλοιπες να γίνονται με μετρητά». Για το 2022 υπολογίζεται αύξηση στις χορηγήσεις νέων στεγαστικών δανείων στα πέριξ του 30%, με την αγορά να κλείνει κοντά στο 1,2 δισ. ευρώ, αν και τους τελευταίους μήνες και λόγω της ανόδου των επιτοκίων η ζήτηση για νέα στεγαστικά έχει σαφώς υποχωρήσει, με τους εν δυνάμει δανειολήπτες να κρατούν στάση αναμονής.
6. Σε συνάρτηση με τις τράπεζες και την αγορά στεγαστικών βρίσκεται και ο μεγάλος αριθμός των «εγκλωβισμένων», στη διαδικασία της διαχείρισης απαιτήσεων στεγαστικών δανείων, ακινήτων, μειώνοντας έτσι την προσφορά και το διαθέσιμο στοκ. Υπολογίζεται ότι περί τα 150.000 διαμερίσματα, ενδεχομένως και παραπάνω, είναι εγκλωβισμένα στις εν λόγω διαδικασίες.
7. Η πορεία της αγοράς φέτος αναμένεται να επηρεαστεί σαφώς και από τις εκλογές, ειδικά σε ό,τι έχει να κάνει με τους χρόνους κλεισίματος μιας αγοραπωλησίας. Ηδη, το παράθυρο, η χρονική περίοδος δηλαδή μέχρι το κλείσιμο της τελικής συναλλαγής για ένα ακίνητο, έχει μεγαλώσει και εκτιμάται ότι θα μεγαλώσει κι άλλο κατά την προεκλογική περίοδο όπου επιβραδύνονται οι ρυθμοί στις αρμόδιες υπηρεσίες, τα υποθηκοφυλακεία κ.ά. «Οι εκλογές διαχρονικά στην Ελλάδα έχει αποδειχθεί ότι επηρεάζουν την κτηματαγορά σε ό,τι έχει να κάνει αρχικά με το πρακτικό θέμα των μεταβιβάσεων και τον μεγαλύτερο χρόνο που χρειάζεται και σε ένα δεύτερο πεδίο, σε ό,τι έχει να κάνει με την εξασφάλιση της γενικότερης σταθερότητας, συνέχειας οικονομικών πολιτικών, ταχείας επανόδου και επανεκκίνησης», σχολιάζει ο κ. Ποταμιάνος.
8. Ακόμη μια σημαντική παράμετρος έχει να κάνει με το πολυσυζητημένο κατασκευαστικό κόστος, η αύξηση του οποίου είχε ξεκινήσει από έναν χρόνο πριν, εξαιτίας της πανδημίας, και το ενέτεινε ο πόλεμος στην Ουκρανία το 2022, με αποτέλεσμα να φτάσει στα ανώτερα όριά του, ακόμη και το 40%-45%. Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους θεωρείται από την ίδια αγορά βασικός παράγοντας διατήρησης των τιμών σε υψηλά επίπεδα ειδικά για τα καινούρια σπίτια, συμπαρασύροντας και τα ανακαινισμένα, καθώς οι κατασκευαστές και ιδιοκτήτες μετακυλίουν το κόστος στον τελικό αγοραστή.
9. Με ενδιαφέρον αναμένει η αγορά μέσα στο 2023 τις επιπτώσεις ειδικά στις περιοχές πρώτης ζήτησης από τις αλλαγές στη χορήγηση για τη Χρυσή Βίζα (Golden Visa) σε αγοραστές ακινήτων τρίτων χωρών. Με τις νέες ρυθμίσεις, το υφιστάμενο όριο των 250.000 μεταβάλλεται σε 500.000 ευρώ για ένα ακίνητο σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια, τα βόρεια της Αθήνας και για το κέντρο της Θεσσαλονίκης, καθώς και για κάποιες άλλες περιοχές υψηλής οικονομικής δραστηριότητας, όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη.
Το σκεπτικό του κυβερνητικού επιτελείου πίσω από τις εν λόγω ρυθμίσεις είναι ότι γίνονται προκειμένου να μειωθούν οι πιέσεις στα ενοίκια σε αυτές τις περιοχές, δεδομένου ότι αρκετοί επενδυτές Golden Visa αγοράζουν ακίνητα προκειμένου να τα μετατρέψουν σε διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου Airbnb, μειώνοντας τελικά το διαθέσιμο στοκ διαμερισμάτων και άρα την προσφορά. Ο αντίλογος ωστόσο, όπως τον εκφράζουν οι μεσίτες, είναι ότι οι νέες ρυθμίσεις μπορεί να οδηγήσουν τελικά σε αύξηση των τιμών πώλησης, κάτι που μένει να φανεί μέσα στο 2023: «Για τις περιοχές πρώτης ζήτησης, όπως τα νότια προάστια και για ακίνητα που μπορεί να ήταν στο εύρος των 450.000-470.000 ευρώ είναι πολύ πιθανό οι τιμές να συμπαρασυρθούν προς τα πάνω ώστε να κλειδώσουν το όριο των 500.000 ευρώ. Αντίστοιχα μπορεί να συμβεί και για τα φθηνότερα ακίνητα όπου έχει διατηρηθεί το όριο των 250.000 ευρώ, όπου ακίνητα αξίας στα πέριξ των 200.000 ευρώ μπορεί επίσης να αυξηθούν μέχρι να πιάσουν το όριο για την Golden Visa», σχολιάζει ο κ. Ποταμιάνος
10. Μία ακόμη κρίσιμη παράμετρος έχει να κάνει, σταθερά τα τελευταία χρόνια, με τις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις τύπου Airbnb οι οποίες έχουν βρεθεί στο επίκεντρο των συζητήσεων το τελευταίο διάστημα για επικείμενη ρύθμιση. Με τις εκτιμήσεις για τον ελληνικό τουρισμό να έχουν θετικό πρόσημο και για το 2023, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων αναμένεται να ακολουθήσει κατά πόδας, επιστρέφοντας στα πολύ καλά, προ πανδημίας επίπεδα.
Η πορεία των τιμών
Σε ό,τι έχει να κάνει με την πορεία των τιμών, παρά τη σημαντική άνοδο, ειδικά τη διετία 2021-2022, οι αξίες στην κατοικία υπολείπονται ακόμη σημαντικά σε σύγκριση με τα υψηλά της δεκαετίας προ της δημοσιονομικής κρίσης.
Τα επίσημα νούμερα της ΤτΕ έως και το γ’ τρίμηνο του 2022 επιβεβαιώνουν του λόγου το αληθές: κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος μειώθηκε σωρευτικά κατά 42% για την περίοδο 2009-2017.
Από το 2018 και έως το 2021, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σωρευτικά κατά περίπου 20%, ανακτώντας εν μέρει τις απώλειες, ενώ με βάση τα επίσημα στοιχεία της ΤτΕ στο 9μηνο του 2022 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά μέσον όρο κατά 10,4% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021, με ακόμη υψηλότερα νούμερα για την Αθήνα (12%), έναντι της Θεσσαλονίκης (10,6%), των άλλων μεγάλων πόλεων (9,4%) και των λοιπών περιοχών.
Σε σημαντική αύξηση για το σύνολο του 2022 παραπέμπουν και τα στοιχεία από τη γνωστή ιστοσελίδα αγγελιών του Spitogatos, όπου ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα, την Αθήνα, τον Πειραιά και τη Θεσσαλονίκη οι αυξήσεις των τιμών στις αγγελίες, είτε πρόκειται για πωλήσεις είτε για ενοικιάσεις κατοικιών, αγγίζουν για το δ’ τρίμηνο της περασμένης χρονιάς ακόμη και διψήφια ποσοστά.
Οι αξίες στις πωλήσεις
Στο κομμάτι των πωλήσεων, για την Αττική συνολικά, συμπεριλαμβανομένου και του Πειραιά, η μέση τιμή στις αξίες το διάστημα Οκτωβρίου – Δεκεμβρίου 2022 είναι στα 2.014 ευρώ ανά τ.μ., έχοντας σημειώσει άνοδο πάνω από 9% σε σύγκριση με το δ’ τρίμηνο του 2021, με τα ήδη ακριβά, νότια προάστια της πρωτεύουσας να διατηρούν την πρωτοκαθεδρία: Οι τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο στα νότια προάστια έκλεισαν το 2022 στα 3.261 ευρώ και παρουσιάζουν την υψηλότερη τιμή έχοντας σημειώσει στο τέλος Δεκεμβρίου του 2022, για το δ’ τρίμηνο της χρονιάς, άνοδο κατά 13,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021.
Ο Πειραιάς βρίσκεται επίσης υψηλότερα, στα πέριξ του 10%, αποτυπώνοντας ενδεχομένως και τις υψηλές προσδοκίες των ιδιοκτητών σε συνέχεια των μεγάλων έργων ανάπλασης και του μετρό, ενώ διψήφια ποσοστά αύξησης σημειώνει και ο Δήμος Θεσσαλονίκης με +14,3% για τις τιμές πώλησης εντός του δήμου και μέση τιμή στα 1.857 ευρώ ανά τ.μ., ενώ περιφερειακά της συμπρωτεύουσας το αντίστοιχο ποσοστό αύξησης είναι στο +11,4%.
Συνολικά για το 2022, στα νότια προάστια ο δείκτης του Spitogatos καταγράφει αύξηση κατά 11,7%, στο κέντρο της Αθήνας 7,4% στις τιμές πώλησης, στα βόρεια και στα δυτικά προάστια κατά 6,7%, ενώ λίγο υψηλότερα είναι τα ανατολικά με ένα +7,5%.
Τα ενοίκια
Στο κομμάτι των ενοικιάσεων πανελλαδικά, η ετήσια μεταβολή στα ενοίκια στον δείκτη είναι στο +6,7%, με το κέντρο της Αθήνας να έχει πιάσει, όπως φαίνεται, ταβάνι το 2022 με οριακή αύξηση 1%, τα βόρεια προάστια να έχουν σημαντική αύξηση κατά 8,6%, τα νότια μικρότερη κατά 6,7% και τα ανατολικά να έχουν διψήφια άνοδο κατά 12,7%.
Ψηλά με αύξηση των ενοικίων στο δείκτη του Spitogatos την περασμένη χρονιά βρίσκεται και ο Πειραιάς με ένα +8,8%, ενώ χαμηλά, στο 2,8% είναι ο δείκτης των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη.
Για το δ’ τρίμηνο του 2022, πρωταθλητής σε όλη την Αττική αναδεικνύεται ο Πειραιάς: Είναι χαρακτηριστικό ότι η μέση άνοδος των ενοικίων στην πόλη για το διάστημα Οκτωβρίου – Δεκεμβρίου του 2022 είναι στο +11,9% σε σύγκριση με το δ’ τρίμηνο του 2021, ξεπερνώντας πλέον τα 8 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα με διψήφιο ποσοστό ανόδου και στα προάστια της πόλης κατά 11% με μέση τιμή πάνω από τα 7 ευρώ ανά τ.μ..
Στην Αθήνα, η υψηλότερη τιμή καταγράφεται, όπως είναι εύλογο, στα νότια προάστια, όπου το μέσο ενοίκιο είναι μια ανάσα από τα 11 ευρώ ανά τ.μ. (+5,2% έναντι του δ’ τρίμηνου του 2021) και ακολουθούν τα βόρεια προάστια με μέση τιμή στα 10 ευρώ ανά τ.μ. και αύξηση κατά 4,2% έναντι του 2021.
Τη μικρότερη άνοδο καταγράφει το κέντρο της πρωτεύουσας με μέση τιμή στα 9 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.
