Ο Γ.Κ., ιδιοκτήτης μικρής επιχείρησης, βρέθηκε το 2015 με χρέος περίπου 300.000 ευρώ. Την περίοδο εκείνη, όταν η οικονομική κρίση κορυφωνόταν και οι αξίες των ακινήτων είχαν καταβαραθρωθεί, η περιουσία του αποτιμάτο στις 200.000 ευρώ. Εντεκα χρόνια αργότερα, η οφειλή του έχει διογκωθεί από τόκους και επιβαρύνσεις, ενώ η αξία των ακινήτων του έχει σχεδόν διπλασιαστεί, ακολουθώντας τη φρενήρη άνοδο των τιμών στην κτηματαγορά.
Η εξέλιξη αυτή, αντί να τον διευκολύνει, έχει περιορίσει δραστικά τα περιθώρια μιας ρύθμισης με ουσιαστικό «κούρεμα». Οσο μεγαλύτερη είναι η αξία που μπορεί να ανακτήσει ο πιστωτής από τη ρευστοποίηση της περιουσίας, τόσο υψηλότερο είναι το ποσό που πρέπει να εξασφαλίζει η ρύθμιση.
Στο μεταξύ, ο Γ.Κ. έχει συνταξιοδοτηθεί. Τα εισοδήματά του είναι περιορισμένα και η ηλικία του δεν επιτρέπει την επιμήκυνση της αποπληρωμής για όσο διάστημα θα απαιτείτο ώστε να προκύψει μια βιώσιμη δόση. Είναι αρκετά εύπορος «στα χαρτιά» ώστε να μη δικαιολογείται μεγάλο «κούρεμα», αλλά όχι αρκετά εύπορος στην πράξη ώστε να ρυθμίσει τις οφειλές του και να διασώσει την κύρια κατοικία του.
Η περίπτωσή του συμπυκνώνει το αδιέξοδο ενός μεγάλου μέρους των παλαιών «κόκκινων» δανειοληπτών. Η άνοδος των τιμών αύξησε την αξία της περιουσίας τους, όχι όμως και το διαθέσιμο εισόδημά τους. Ετσι, το περιουσιακό στοιχείο που άλλοτε θα άνοιγε τον δρόμο για ένα γενναίο «κούρεμα» λειτουργεί σήμερα ως φραγμός, ανεβάζοντας το ελάχιστο ποσό που αναμένει να ανακτήσει ο πιστωτής.
Το αδιέξοδο του Γ.Κ. επιτείνεται επειδή, εκτός από οφειλές από δάνεια, έχει και χρέη προς το Δημόσιο. Κάθε φορά που επιχειρεί να ρυθμίσει το δάνειό του με τον servicer, το συνολικό βάρος των δόσεων υπερβαίνει τις δυνατότητές του. Ακόμη και ο αλγόριθμος του εξωδικαστικού μηχανισμού, που σχεδιάστηκε για να ρυθμίζει ενιαία το σύνολο των χρεών, δεν λύνει αυτή την εξίσωση όταν το άθροισμα των δόσεων ξεπερνάει το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα. Για λόγους ενημερότητας αναγκάζεται να δίνει προτεραιότητα στη ρύθμιση προς το Δημόσιο, εγκαταλείποντας στην πράξη τη ρύθμιση για τα δάνειά του.
Αυτός είναι και ο λόγος που τα ποσοστά αθέτησης στον εξωδικαστικό μηχανισμό, παρά τον μεγάλο όγκο ρυθμίσεων, παραμένουν υψηλά και, ανάλογα με τον servicer, ξεκινούν από 30% και φτάνουν έως 50%. Δεν είναι τυχαίο ότι από τα 58,1 δισ. ευρώ που βρίσκονται προς ρύθμιση στον εξωδικαστικό, το 58,9% αφορά ελεύθερους επαγγελματίες και το 18,5% φυσικά πρόσωπα μη επαγγελματίες, επιβεβαιώνοντας ότι το πρόβλημα επικεντρώνεται σε δανειολήπτες με αυτά τα χαρακτηριστικά και χρέη προς πολλούς πιστωτές.
Διέξοδο θα μπορούσαν να προσφέρουν νέα σχήματα εναλλακτικής χρηματοδότησης, τα οποία δεν θα στηρίζονται αποκλειστικά στο τρέχον εισόδημα του οφειλέτη, όπως ένα συμβατικό δάνειο, αλλά στην αξία της ακίνητης περιουσίας του. Εταιρείες παροχής πιστώσεων θα μπορούσαν να δημιουργήσουν προϊόντα για ανθρώπους μεγαλύτερης ηλικίας που διαθέτουν ακίνητα αλλά όχι την απαιτούμενη ρευστότητα για να ρυθμίσουν τα χρέη τους.
Μια τέτοια εταιρεία θα μπορούσε να χορηγεί το κεφάλαιο για την εξόφληση ή τη δραστική μείωση της οφειλής προς τον servicer, λαμβάνοντας ως εξασφάλιση το ακίνητο. Στην Ισπανία, για παράδειγμα, η hipoteca inversa απευθύνεται σε ιδιοκτήτες άνω των 65 ετών καθώς και σε άτομα με αναπηρία τουλάχιστον 33% ή εξάρτηση. Ο ιδιοκτήτης λαμβάνει συνήθως μηνιαίο εισόδημα, διατηρεί την κυριότητα και χρησιμοποιεί την κατοικία μέχρι τον θάνατό του. Στη συνέχεια, οι κληρονόμοι αποφασίζουν εάν θα εξοφλήσουν την οφειλή, θα την αναχρηματοδοτήσουν ή θα πουλήσουν το ακίνητο.
Μια δεύτερη εκδοχή είναι η άμεση εξαγορά του ακινήτου από επενδυτή, με ταυτόχρονη κατοχύρωση ισόβιου δικαιώματος κατοίκησης για τον σημερινό ιδιοκτήτη. Μέρος του τιμήματος θα κατευθυνόταν στους πιστωτές και ο οφειλέτης θα απαλλασσόταν από το χρέος χωρίς να απομακρυνθεί από το σπίτι του, χάνοντας όμως την κυριότητα και τη δυνατότητα να το αφήσει ως κληρονομιά.
Η λύση παραπέμπει στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων που προωθεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και αναμένεται να λειτουργήσει το 2027. Η λύση δεν είναι ούτε δωρεάν ούτε κοινωνικά ουδέτερη, αφού ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να παραμείνει στο σπίτι και αποφεύγει τον πλειστηριασμό, αλλά εκχωρεί μέρος –ενδεχομένως και το σύνολο– της περιουσίας που θα κληρονομούσαν τα παιδιά του.
Πρόκειται ουσιαστικά για διαφορετικές παραλλαγές αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας που επιχειρούν να γεφυρώσουν το ίδιο χάσμα. Από τη μία η μεγάλη αξία της περιουσίας και από την άλλη η ανεπάρκεια του τρέχοντος εισοδήματος, που είναι και ο πυρήνας του προβλήματος για την αργή μείωση του ιδιωτικού χρέους στη χώρα μας.
