Σαρωτικούς ελέγχους στους φορολογούμενους με εισοδήματα από ακίνητα πραγματοποιεί φέτος η Εφορία, καθώς το έντυπο Ε2 της δήλωσης έχει γίνει η νέα βάση δεδομένων για την παρακολούθηση των χρηστών της αγοράς ακινήτων – είτε πρόκειται για ενοικιάσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων είτε για παραχωρήσεις σε συγγενικά πρόσωπα είτε για εισοδήματα από Airbnb.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι νέοι φορολογικοί κανόνες για όσους μετά την 8η Σεπτεμβρίου 2024 άνοιξαν και εκμίσθωσαν κατοικίες που παρέμεναν κλειστές την τελευταία τριετία ή μετακίνησαν ακίνητα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb) στη μακροχρόνια αγορά.
Οι φορολογούμενοι αυτοί δικαιούνται πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για το τελευταίο τρίμηνο του 2024, υπό την προϋπόθεση ότι θα δηλώσουν τα εισοδήματα αυτά σε συγκεκριμένους νέους κωδικούς. Συγκεκριμένα, όσοι εκμισθώνουν κατοικίες που ήταν κλειστές δηλώνουν το σχετικό εισόδημα στον κωδικό 64 και όσοι επανέφεραν στη μακροχρόνια αγορά ακίνητα που ήταν καταχωρημένα στο μητρώο Airbnb χρησιμοποιούν τον κωδικό 65. Τα ακαθάριστα ποσά μεταφέρονται αυτόματα στους κωδικούς 119-120 του Ε1 και εξαιρούνται πλήρως της φορολόγησης. Είναι το μοναδικό «φορο-μπόνους» που προβλέπεται φέτος για τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία.
Για τα υπόλοιπα εισοδήματα από ακίνητα, ισχύει η γνωστή κλίμακα φορολόγησης από το πρώτο ευρώ. Το καθαρό ποσό, αφού αφαιρεθεί το 5% που θεωρείται λειτουργική δαπάνη, φορολογείται με 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, με 35% για το επόμενο τμήμα έως τα 35.000 ευρώ και με 45% για κάθε επιπλέον ποσό. Σε κάθε περίπτωση, το έντυπο Ε2 απαιτεί προσοχή. Ο φορολογούμενος πρέπει να δηλώσει όλα τα οικοδομημένα ακίνητά του, είτε αποφέρουν εισόδημα είτε όχι, ενώ τα μη οικοδομημένα δηλώνονται μόνο όταν αποφέρουν πραγματικό ή τεκμαρτό εισόδημα. Αν το ακίνητο είναι κενό, αυτό πρέπει να δηλωθεί ρητά, με αναφορά στο διάστημα κατά το οποίο ήταν κενό. Η κατηγορία του ακινήτου πρέπει να επιλεγεί σύμφωνα με την ταξινόμηση του Ε9 – π.χ. κατοικία, μονοκατοικία, επαγγελματική στέγη, αποθήκη, αγροτεμάχιο κ.λπ.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στα ανείσπρακτα ενοίκια. Δεν αρκεί η δήλωση, απαιτείται η προσκόμιση δικαστικών εγγράφων, διαταγών πληρωμής, αγωγών ή υπεύθυνων δηλώσεων και αποδεικτικών ότι τα ποσά διεκδικούνται ή δεν έχουν εισπραχθεί μέχρι την ημερομηνία υποβολής της δήλωσης. Στα εισοδήματα από Airbnb, η ΑΑΔΕ έχει ήδη προσυμπληρώσει τις απολαβές βάσει των στοιχείων που έχει λάβει από πλατφόρμες όπως η Airbnb και η Booking. Οι φορολογούμενοι μπορούν να διορθώσουν μόνο αν το εισόδημα δηλώνεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Οι σύζυγοι ή τα μέρη συμφώνου συμβίωσης με ιδιόκτητα ακίνητα οφείλουν να υποβάλουν ξεχωριστό Ε2, είτε με τους δικούς τους κωδικούς είτε με του υπόχρεου. Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας δηλώνεται το ποσοστό που αντιστοιχεί στον κάθε συνιδιοκτήτη.
Ιδιαίτεροι χειρισμοί προβλέπονται και για τους βοηθητικούς χώρους χωρίς παροχή ρεύματος (όπως αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης) όπου συμπληρώνεται ο εννεαψήφιος αριθμός 999999999, όπως και για τα αγροτεμάχια χωρίς μετρητή. Τέλος, τα ακίνητα που αποκτήθηκαν, μεταβιβάστηκαν ή παρέμειναν ημιτελή μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024 δηλώνονται στον πίνακα ΙΙ των συμπληρωματικών στοιχείων του εντύπου Ε2.
Η συμπλήρωση του φετινού Ε2 δεν είναι μια τυπική διαδικασία. Είναι μια παγίδα για όσους δεν γνωρίζουν τι ισχύει και μια ευκαιρία για όσους ξέρουν πού να ψάξουν. Η σωστή καταγραφή και η αξιοποίηση των νέων κωδικών μπορεί να κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε μια βαρύτερη εκκαθάριση και σε έναν πολύ πιο «ελαφρύ» φόρο.
