Με νέα διάταξη νόμου την οποία αποκαλύπτει το «ΘΕΜΑ», στο εξής όλοι οι διαχειριστές, σύμβουλοι, μέτοχοι και μέλη εταιρειών θα έχουν δυνατότητα να προβαίνουν σε πωλήσεις ή γονικές παροχές και δωρεές των ακινήτων τους, ακόμα και όταν η εταιρεία με την οποία συνδέονται έχει χρέη προς το Δημόσιο. Αν και για τα χρέη αυτά, με βάση τον νόμο, ευθύνονται αλληλεγγύως με την ατομική περιουσία τους, θα μπορούν στο εξής να λαμβάνουν πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας για να μεταβιβάσουν τα ακίνητα τους, χωρίς να τους επιβάλλεται καμία παρακράτηση στο τίμημα το οποίο θα εισπράξουν.
Αυτό θα ισχύει εφόσον πληρούνται δύο όροι:
1/ Η εταιρεία να έχει νομίμως «τακτοποιήσει» όλα τα χρέη της (π.χ. από ΦΠΑ κ.λπ.), δηλαδή είτε να τα έχει εντάξει σε ρύθμιση την οποία πρέπει και να την τηρεί, είτε τα χρέη αυτά να τελούν σε αναστολή, βάσει νόμου ή δικαστικής απόφασης ή απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Φορολογικών Διαφορών της ΑΑΔΕ.
2/ Τα ίδια τα πρόσωπα που θέλουν να μεταβιβάσουν δικό τους ακίνητο να μην έχουν καμία ιδιοκτησιακή σχέση με την εταιρεία (νομικό πρόσωπο ή οντότητα), ή η συμμετοχή τους στην εταιρεία να είναι εξαιρετικά περιορισμένη (κάτω από 5%).
Λύση με «υποθήκη»
Η διάταξη θα ανοίγει δρόμο για μεταβιβάσεις ακινήτων ακόμα και στην περίπτωση που αυτά τα φυσικά πρόσωπα (μέλη διοίκησης ή εταιρειών) συνδέονται με ιδιοκτησιακή σχέση άνω του 5% με εταιρείες οι οποίες χρωστούν στο Δημόσιο.
Γονικές παροχές – δωρεές
Η παρέμβαση θα καλύψει επίσης και όσους έχουν παγιδευτεί στα χρέη εταιρειών ως αλληλέγγυα υπεύθυνα πρόσωπα, αλλά δεν προκύπτει είσπραξη τιμήματος για το ακίνητο που θέλουν να μεταβιβάσουν, όπως π.χ. αν ένας διαχειριστής ή διευθύνων σύμβουλος θέλει να κάνει δωρεά ή γονική παροχή στα παιδιά του ένα ακίνητο. Στην πράξη, το ακίνητο θα μπορεί να μεταβιβάζεται μεν, εφόσον όμως σε αυτό εγγραφεί υποθήκη προς το Δημόσιο.
Με άλλα λόγια, θα μπορεί το ίδιο το ακίνητο που μεταβιβάζεται να δίδεται ως εγγύηση, για να διασφαλίζεται και ότι αφού αλλάξει χέρια, θα μπορεί να εισπράξει το Δημόσιο τις οφειλές αν πάψει η εταιρεία να τηρεί τη ρύθμιση ή αρθεί ο όρος της αναστολής τους.
Τι θα ορίζει η διάταξη
Η σχετική πρόβλεψη έρχεται να προστεθεί στο άρθρο 12 του Κώδικα Φορολογικών Διαδικασιών (ν. 5104/2024) και αναμορφώνει τους όρους χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, απελευθερώνοντας ουσιαστικά μετόχους και νυν ή πρώην στελέχη επιχειρήσεων από την ομηρία για εταιρικά χρέη προς το Δημόσιο.
Η νέα διάταξη, όπως σχεδιάζεται από τον επικεφαλής της ΑΑΔΕ Γιώργο Πιτσιλή, θα προβλέπει:
Πλήρη απελευθέρωση για μικρομετόχους, μέλη διοίκησης ή εταιρείας που δεν έχουν καμία ιδιοκτησιακή σχέση με την εταιρεία, ή έχουν μια πολύ περιορισμένη συμμετοχή (έως 5%) στο εταιρικό σχήμα.
Συγκεκριμένα, θα ορίζεται ότι «σε περίπτωση που ζητείται αποδεικτικό ενημερότητας για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, δεν λαμβάνονται υπόψη οι βεβαιωμένες στη Φορολογική Διοίκηση και τακτοποιημένες κατά νόμιμο τρόπο οφειλές νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας για το αλληλεγγύως ευθυνόμενο […] πρόσωπο που αιτείται το αποδεικτικό, με την προϋπόθεση ότι κατά τα δύο τελευταία έτη της θητείας του δεν μετείχε με οποιονδήποτε τρόπο στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας με ποσοστό που υπερβαίνει το πέντε τοις εκατό (5%)».
Μειωμένη παρακράτηση
Με άλλα λόγια, η φορολογική διοίκηση δεν θα λαμβάνει υπ’ όψιν τις βεβαιωμένες αλλά τις τακτοποιημένες οφειλές της εταιρείας (νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας), για την οποία το φυσικό πρόσωπο θεωρείται αλληλεγγύως ευθυνόμενο, όταν ζητά έκδοση φορολογικής ενημερότητας για μεταβίβαση ενός προσωπικού του ακινήτου. Αυτό θα ισχύει υπό την προϋπόθεση ότι το φυσικό πρόσωπο, κατά τα δύο τελευταία έτη της θητείας του, δεν μετείχε στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση του νομικού προσώπου με ποσοστό που να υπερβαίνει το 5% (συμπεριλαμβανομένης και της τυχόν άμεσης ή έμμεσης συμμετοχής συζύγου, μέλους συμφώνου συμβίωσης ή συγγενών α’ και β’ βαθμού).
Συγκεκριμένα ορίζεται ότι «ως “με οποιονδήποτε τρόπο συμμετοχή” στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας θεωρείται και η άμεση ή έμμεση συμμετοχή συζύγου, μέλους συμφώνου συμβίωσης ή συγγενή α’ και β’ βαθμού του αλληλεγγύως ευθυνόμενου προσώπου».
Μειωμένη παρακράτηση για πρόσωπα με υψηλή συμμετοχή στην εταιρεία: εάν η συμμετοχή υπερβαίνει το 5% στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση, θα επιβάλλεται μεν παρακράτηση επί του τιμήματος πώλησης του ακινήτου όπως ισχύει, αλλά σε ποσοστό έως και 90% μειωμένο, δηλαδή έως 7% το πολύ αντί έως 70% που ισχύει σήμερα!
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη νέα διάταξη, «εάν η συμμετοχή του αιτούντος στη μετοχική ή εταιρική σύνθεση του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας υπερβαίνει το πέντε τοις εκατό (5%), το ποσοστό παρακράτησης […] περιορίζεται μέχρι το επτά τοις εκατό (7%) επί του τιμήματος […] με την προϋπόθεση ότι οι εναπομείνασες οφειλές του προηγούμενου εδαφίου που αντιστοιχούν στη διαφορά του ποσού που παρακρατείται και του ποσού που αντιστοιχεί στο εβδομήντα τοις εκατό (70%) του τιμήματος, εφόσον οι οφειλές τελούν σε ρύθμιση, ή στο πενήντα τοις εκατό (50%) του τιμήματος, εφόσον οι οφειλές τελούν σε αναστολή είσπραξης, διασφαλίζονται από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, όπως παραχώρηση ακινήτου ελεύθερου βαρών για εγγραφή πρώτης υποθήκης».
Συνεπώς, για να κάνει χρήση του μέτρου κάποιος, θα καλείται να βάζει υποθήκη κάποιο άλλο ακίνητο, που θα καλύπτει ως εγγύηση και εμπράγματη ασφάλεια τις «εναπομένουσες οφειλές» προς το Δημόσιο, δηλαδή τη διαφορά ανάμεσα στο ποσό που θα παρακρατείται με βάση το νέο σύστημα (π.χ. 7%) και στο 70% που θα παρακρατούσε η εφορία με βάση το ισχύον σήμερα – ή στο 50% αν πρόκειται για οφειλές σε αναστολή είσπραξης.
Ωστόσο, στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με τη νέα διάταξη, η αξία της εμπράγματης ασφάλειας που θα παρέχει το μέλος ή μέτοχος της εταιρείας υπολογίζεται στο 80% της αντικειμενικής αξίας του προσφερόμενου ακινήτου. Συγκεκριμένα, θα ορίζει ότι «για τον υπολογισμό της εμπράγματης ασφάλειας λαμβάνεται υπόψη το ογδόντα τοις εκατό (80%) της αντικειμενικής αξίας του προσφερόμενου προς παροχή διασφάλισης ακινήτου».
Ειδικά στην περίπτωση, πάντως, που κάποιος διαχειριστής ή σύμβουλος μεταβιβάσει ακίνητο βάζοντας υποθήκη ένα άλλο, ενώ η ρύθμιση του χρέους της εταιρείας τηρείτο κανονικά, αλλά, εν συνεχεία, αποχωρήσει από την εταιρεία και αυτή -με άλλη σύνθεση πλέον- αποδειχθεί ασυνεπής στη ρύθμιση και βρεθεί στο μέλλον, τότε δεν θα έρθει αντιμέτωπος με συνέπειες σε βάρος της περιουσίας του για οφειλές και δόσεις που κατέστησαν ληξιπρόθεσμες μετά το χρονικό διάστημα που είχε ιδιότητα που τον συνέδεε με την επιχείρηση και τα χρέη της ως αλληλεγγύως υπεύθυνο (άρθρο 49 του ν. 5104).
Τέλος η «ομηρία»
Μέχρι σήμερα, η κατάσταση για φυσικά πρόσωπα όπως είναι οι μέτοχοι (ανεξαρτήτως, συχνά, του ποσοστού συμμετοχής τους), τα μέλη διοικητικών συμβουλίων, οι διαχειριστές, οι πρόεδροι, οι διευθύνοντες σύμβουλοι, καθώς και σε ορισμένες περιπτώσεις οι σύζυγοι ή στενοί συγγενείς τους, ήταν ιδιαίτερα επαχθής σε ό,τι αφορά τη μεταβίβαση προσωπικών τους ακινήτων.
Θεωρούνται αλληλεγγύως υπεύθυνοι μαζί με το νομικό πρόσωπο για τα χρέη της εταιρείας προς το Δημόσιο (εφορία, ασφαλιστικά ταμεία). Αυτή η αλληλέγγυα ευθύνη σήμαινε ότι αυτομάτως το κράτος μπορούσε να στραφεί εναντίον της προσωπικής περιουσίας των προσώπων αυτών, για να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις του από την εταιρεία, ακόμα και αν τα χρέη της εξυπηρετούνται βάσει ρύθμισης που τηρείται.
Στην πράξη, η διαδικασία μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος απαιτούσε και προσκόμιση πιστοποιητικού φορολογικής ενημερότητας για χρέη της εταιρείας προς την εφορία ή άλλους δημόσιους φορείς, η λήψη του οποίου όμως ήταν συχνά ένας γολγοθάς. Ουσιαστικά το Δημόσιο, στην προσπάθειά του να διασφαλίσει την είσπραξη των οφειλών του νομικού προσώπου, «μπλόκαρε» τη μεταβίβαση των προσωπικών περιουσιακών στοιχείων των αλληλεγγύως ευθυνόμενων.
Φορολογική ενημερότητα
Αυτό σήμαινε ότι ακόμα και αν ένας ιδιοκτήτης καφετέριας π.χ. ή ένα στέλεχος ή μέτοχος κατείχε ένα μικρό ποσοστό στην εταιρεία, ή είχε μια εμπλοκή κάποτε στο παρελθόν (έστω και για μία ημέρα), η ύπαρξη ρυθμισμένων εταιρικών χρεών μπορούσε να οδηγήσει στην παρακράτηση ενός σημαντικού μέρους ή και ολόκληρου του ποσού του τιμήματος από την πώληση του προσωπικού του ακινήτου.
Βάσει νόμου, οι φορολογικές αρχές απαιτούσαν να γίνει παρακράτηση που έφτανε στο 70% του τιμήματος που αποκτούσε όποιος έμπλεκε σε τέτοια περιπέτεια, καθιστώντας οποιαδήποτε συναλλαγή ασύμφορη ή αδύνατη, καθώς το 70% του ποσού αποδιδόταν απευθείας στο Δημόσιο για την εξόφληση των εταιρικών χρεών. Ενώ αν δεν προέκυπτε καν τίμημα (π.χ. για μεταβίβαση με χαριστική αιτία) η χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας θα ήταν εξαιρετικά δυσχερής ή αδύνατη, μπλοκάροντας πλήρως τη συναλλαγή.
Αυτή η πρακτική δημιουργούσε στρεβλώσεις και αδικίες στην αγορά. Ατομα που δεν είχαν ουσιαστική δυνατότητα ελέγχου των οικονομικών μιας εταιρείας ή είχαν αποχωρήσει από αυτήν πριν από χρόνια, βρίσκονταν εγκλωβισμένα, μην μπορώντας να διαχειριστούν την προσωπική τους περιουσία. Ο κίνδυνος αυτός επηρέαζε την προσωπική οικονομική τους δραστηριότητα, αλλά και την αγορά γενικότερα, καθώς αποθάρρυνε πολλούς να προβούν σε ανάληψη διοικητικών θέσεων ή και να αποκτήσουν μετοχικά μερίδια.
Τα αυστηρά μέτρα επιβλήθηκαν όταν οι επιχειρήσεις αντιμετώπιζαν τεράστιες οικονομικές δυσκολίες, όπως στην περίοδο των μνημονίων, για να κλείσουν τον δρόμο για όσους μαζικά προσπαθούσαν να μεταβιβάσουν περιουσιακά στοιχεία σε συγγενείς ή τρίτους (ακόμα και σε «αχυράνθρωπους» ή «αυτοφωράκηδες»), προκειμένου να μη βρει να εισπράξει τίποτα το Δημόσιο για τα χρέη των εταιρειών τους.
