Σταθερά ψηλά κρατά τον πήχη η Ελλάδα στην αγορά πολυτελούς κατοικίας στο ξεκίνημα της καλοκαιρινής σεζόν, κόντρα στη διεθνή τάση και παρότι οι ξένοι μεγαλοεπενδυτές εμφανίζονται φέτος σαφώς πιο διστακτικοί λόγω των γενικότερων οικονομικών συνθηκών στο περιβάλλον των υψηλών επιτοκίων, με αντίκτυπο και στις διεθνείς αγορές ακινήτων.
Ηδη, διεθνείς μελέτες σε κορυφαίες αγορές πολυτελών κατοικιών ανά τον κόσμο καταγράφουν το α’ τρίμηνο του 2023 πτώση του μέσου δείκτη τιμών -έστω και οριακή- για πρώτη φορά πιο μαζικά από τη διεθνή κρίση του 2009, γεγονός το οποίο αποτυπώνει την επιφυλακτικότητα, σε αυτή τη φάση, των αγοραστών. Για την Ελλάδα, σε αυτή την περίοδο, όπου «ανοίγει» παραδοσιακά η αγορά, αφού πάντα με την έλευση του καλοκαιριού διευρύνεται και η ζήτηση, ειδικά στα νησιά αλλά πλέον και στην Αθήνα, οι πρώτες εκτιμήσεις κάνουν λόγο για σταθερά υψηλή ζήτηση από το εξωτερικό.
Οι ακριβοί ελληνικοί προορισμοί και τα ακριβά ακίνητα φιγουράρουν ψηλά στις προτιμήσεις των υποψήφιων αγοραστών, δεδομένου ότι παρουσιάζουν σαφώς πιο ελκυστικές τιμές σε σύγκριση με τους αντίστοιχους ακριβούς προορισμούς του εξωτερικού. Σε επίπεδο αγοραπωλησιών, ως πρώτη εκτίμηση, αναφέρεται ότι μπορεί να κινηθούν στα ίδια επίπεδα με πέρυσι, χρονιά, πάντως, κατά την οποία σημειώθηκε «άλμα» στην ελληνική αγορά, απόρροια της πανδημίας. Σε ό,τι έχει να κάνει με τις τιμές στα ακριβά ακίνητα, συγκλίνοντα στοιχεία από κορυφαίους συμβούλους ακινήτων που διαπραγματεύονται ακριβά ακίνητα (για παράδειγμα, βίλες επιφάνειας 250 τετραγωνικών με πισίνα) παραπέμπουν σε μέση τιμή κοντά στα 7.750-7.800 ευρώ ανά τ.μ. αυτή τη στιγμή στον ακριβότερο προορισμό, τη Μύκονο, έχοντας αυξηθεί σε σύγκριση με την περίοδο προ πανδημίας, το 2019, σε ποσοστό περίπου 35%, δείγμα ακριβώς της άνθησης της αγοράς μέσα στην πανδημία.
Από την άλλη πλευρά υπάρχουν και οι εξωπραγματικές τιμές στις αγγελίες, κυρίως στο Νησί των Ανέμων, όπου, για παράδειγμα, επιπλωμένη βίλα του 2019 με πισίνα, επιφάνειας 265 τ.μ., πωλείται σε τιμή 9,5 εκατ. ευρώ ή, αλλιώς, πάνω από τα 35.000 ευρώ ανά τ.μ. Ακόμη μεγαλύτερο εύρος τιμών, ανάλογα με τη θέση του ακινήτου και τη θέα σημειώνεται και στην Αθήνα είτε πρόκειται για το κέντρο, κυρίως στα πέριξ της Ρηγίλλης με θέα στην Ακρόπολη, είτε τα πολύ ακριβά νότια προάστια.
Η έρευνα της Knight Frank
Την εικόνα στην αγορά πολυτελών κατοικιών διεθνώς αυτή τη στιγμή καταγράφει η τελευταία έρευνα της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Knight Frank (Μάιος 2023), σύμφωνα με την οποία, για πρώτη φορά μετά το 2009, υπήρξε μείωση, έστω και οριακή, σε ετήσια βάση στις τιμές. Με βάση τον δείκτη τιμών της εταιρείας που καταγράφει την τάση σε 46 κορυφαίες αγορές ανά τον κόσμο για προνομιακά σπίτια η πτώση κατά μέσον όρο τοποθετείται στο 0,4% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2022 – για πρώτη φορά από την περίοδο της οικονομικής κρίσης.
Η βασική αιτία για το φρένο των τιμών διεθνώς έχει να κάνει με την εκτίναξη των επιτοκίων δανεισμού από τις περισσότερες κεντρικές τράπεζες, χωρίς πάντως να λείπουν και οι περιπτώσεις μεγάλης αύξησης των τιμών, όπως στο Ντουμπάι, όπου σημειώθηκε άνοδος κατά 44% τον τελευταίο χρόνο και κατά 149% σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα. Από τις 46 αγορές που εξετάζονται, ποσοστό 65% σημειώνει άνοδο, ενώ οι 16 κινούνται πτωτικά. Ειδικά στην Ευρώπη οι αγορές που παρουσιάζουν αρνητικό πρόσημο για το α’ τρίμηνο του έτους σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο πέρυσι είναι το Μονακό (-3,1%), η Στοκχόλμη (-11%) και η Φρανκφούρτη (-11,1%). Πάντως είναι ενδεικτικό της τάσης του 2023 το γεγονός ότι σε τριμηνιαία βάση, δηλαδή σε σύγκριση με το δ’ τρίμηνο του 2022, η συντριπτική πλειονότητα των αγορών είτε έχει σημειώσει πτώση είτε έχει παραμείνει στα ίδια επίπεδα τιμών – μεταξύ αυτών και το Ντουμπάι, που καταγράφει πτώση 3,3%.
Σημειωτέον ότι η εταιρεία χαρακτηρίζει «προνομιακά σπίτια» το κορυφαίο 5% της αγοράς με βάση την αξία των ακινήτων.
Οι επιτελείς της Knight Frank εκτιμούν ότι έστω και αν ο κλάδος των πολυτελών ακινήτων διεθνώς ενδεχομένως συνεχίσει να κινείται πτωτικά και τα επόμενα τρίμηνα του έτους, θεωρείται «απίθανο», όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, οι μειώσεις αυτές να είναι αντίστοιχα μεγάλες όσο ήταν κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης του 2008.
Ζήτηση και τιμές στην Ελλάδα
«Αυτό που παρατηρείται γενικότερα στη διεθνή αγορά αυτή τη στιγμή είναι ότι εκφράζεται ένας προβληματισμός από τους ξένους επενδυτές αν θα πρέπει να προχωρήσουν σε αγορά πολυτελούς κατοικίας, με το σκεπτικό ότι αναμένουν να υπάρξει διόρθωση των τιμών των ακινήτων στις διεθνείς αγορές», επισημαίνει στο «business stories» o κ. Κυριάκος Ξύδης, διευθύνων σύμβουλος της Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties. «Κάτι τέτοιο, ωστόσο, δεν βλέπουμε να ισχύει αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα, όπου οι τιμές των ακινήτων σε όλες τις κατηγορίες είχαν μείνει πίσω σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Ειδικά όσον αφορά τις πολυτελείς κατοικίες παραμένουν ελκυστικές, παρά την άνοδο της αγοράς την προηγούμενη χρονιά».
Η ζήτηση, σύμφωνα με τις τάσεις που καταγράφει η εταιρεία, εξακολουθεί να είναι υψηλή για νεόκτιστες και πολυτελείς εξοχικές κατοικίες, στις Κυκλάδες, στην Κρήτη, στην Κέρκυρα, στη Ρόδο και το Πόρτο Χέλι, ενώ παράλληλα η Αθηναϊκή Ριβιέρα διατηρεί την ισχύ της. «Είναι γεγονός ότι το χαμηλό αγοραστικό κόστος θέτει σε προνομιακή θέση τις επενδύσεις στη χώρα μας συγκριτικά με τις υπόλοιπες μεσογειακές χώρες», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, με το διεθνές δίκτυο να κατατάσσει την ελληνική αγορά στις αναπτυσσόμενες για το κομμάτι της πολυτελούς κατοικίας. Συνολικά για την αγορά πολυτελούς κατοικίας, η Berkshire Hathaway βλέπει ότι η ζήτηση από πλευράς των δυνητικών αγοραστών για τις μεγάλες και πολυτελείς κατοικίες μακριά από τις πόλεις έχει αυξηθεί, κάτι που ευνοεί και τους ελληνικούς προορισμούς στα νησιά. Παρ’ όλα αυτά, η ευκολία πρόσβασης στην πόλη θεωρείται σημαντική, ενώ προτεραιότητα για τους ξένους επενδυτές παγκοσμίως αποτελούν τόσο το κόστος όσο και η ποιότητα ζωής.
Επιπλέον, όπως αναφέρει ο κ. Ξύδης, για το φετινό καλοκαίρι -που είναι ούτως ή άλλως παραδοσιακά και η εποχή του χρόνου όπου αναθερμαίνεται το ενδιαφέρον για τις αγορές κατοικιών στα νησιά- «οι πρώτες εκτιμήσεις για τον ελληνικό τουρισμό παραπέμπουν σε περαιτέρω άνοδο έναντι του 2022, άλλη μία παράμετρος που επηρεάζει θετικά την αγορά ακινήτων πάνω στη θάλασσα». Η Ελλάδα παρουσιάζει, σύμφωνα με τα στοιχεία της Berkshire Hathaway, για φέτος το καλοκαίρι υψηλή ζήτηση στην ενοικίαση πολυτελών κατοικιών, άλλη μία παράμετρος που λειτουργεί προσθετικά στην απόφαση των υποψήφιων ξένων αγοραστών, οι οποίοι επιδιώκουν να εξασφαλίσουν καλύτερες αποδόσεις από τα ακίνητά τους όταν αυτά δεν χρησιμοποιούνται από τους ίδιους και προτιμούν να τα εκμισθώνουν.
«Ωστόσο», όπως αναφέρει ο κ. Ξύδης, «πράγματι η διεθνής αγορά, σε σχέση με την ψυχολογία των υποψήφιων αγοραστών, έχει επηρεαστεί σε αυτή τη συγκυρία αρνητικά, κάτι που μπορεί να επηρεάσει τελικά και τον χρόνο μέχρι την τελική απόφαση για την αγορά ενός πολυτελούς ακινήτου. Αυτό που βλέπουμε εμείς για την Ελλάδα είναι ότι το ενδιαφέρον παραμένει υψηλό και η εγχώρια αγορά πολυτελών κατοικιών έχει τη δυνατότητα να φτάσει τα ίδια, υψηλά επίπεδα αγοραπωλησιών του 2022 κερδίζοντας και στη σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές».
Και πράγματι, πλην των Κυκλάδων όπου έχει καταγραφεί σημαντικό διψήφιο ποσοστό αύξησης των τιμών στη διάρκεια των τελευταίων ετών, ακόμη και πάνω από 35% κατά μέσον όρο, όπως έχει συμβεί στη Μύκονο σε σχέση με την περίοδο προ πανδημίας, οι τιμές πολυτελών κατοικιών σε άλλους δημοφιλείς προορισμούς έχουν σημειώσει μεν άνοδο ωστόσο σε μονοψήφιο ποσοστό, χωρίς να λείπουν και οι περιπτώσεις όπου έχουν παραμείνει σχεδόν στα ίδια επίπεδα: αυτό, για παράδειγμα, συμβαίνει στη Ρόδο με μία μέση τιμή κοντά στα 3.750 ευρώ ανά τ.μ. από τα 3.500 ευρώ ανά τ.μ. το 2019, ενώ σε Ελούντα, Πόρτο Χέλι και Χαλκιδική οι τιμές λόγω και της αύξησης της προσφοράς δεν έχουν σημειώσει μεγάλη άνοδο και βρίσκονται στα πέριξ των 5.500-5.700 ευρώ ανά τ.μ. για την πρώτη περίπτωση και κοντά στις 4.500 ευρώ ανά τ.μ. στις δύο άλλες περιπτώσεις. Πέρα από τις Κυκλάδες, πολύ ψηλά στο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών βρίσκεται και το Ιόνιο και δη η Κέρκυρα, που βρίσκεται στην κορυφή του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό στη δυτική Ελλάδα, με μεγάλο εύρος τιμών και μέση τιμή στα πέριξ των 5.250 ευρώ ανά τ.μ. για μια κατοικία 250 τ.μ. υψηλών προδιαγραφών με πισίνα.
