του Θέμη Μπάκα – Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση, αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Μια κρίση που σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα, δεν πρόκειται να μας «εγκαταλείψει» άμεσα. Ειδικά, αν δεν εφαρμοστεί άμεσα ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής που θα στοχεύει στην αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων και όχι να «πυροδοτεί» την αύξηση της ζήτησης.
Την ίδια στιγμή πολλές χώρες της Ευρώπης, εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ, λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν ιδιαίτερα από το 2018-2019, προέβησαν σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.
Η Ελλάδα εντάχθηκε στο Ταμείο Ανάκαμψης, με πρόγραμμα 1,3 εκατ.€ για ανακαίνιση 70 κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων και 30 κατοικιών στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Η Ισπανία εντάχθηκε με πρόγραμμα ύψους 1 δισ.€ για να κατασκευάσει 20.000 νέες κοινωνικές κατοικίες, όταν ήδη διαθέτει 290.000 κοινωνικές κατοικίες. Η Πορτογαλία εντάχθηκε με πρόγραμμα ύψους 2,7 δισ.€ για να κατασκευάσει 26.000 νέες κοινωνικές κατοικίες, ενώ διαθέτει ήδη 130.000 κοινωνικές κατοικίες. Η Ιταλία εντάχθηκε με πρόγραμμα ύψους 1 δισ.€ για να κατασκευάσει 10.000 νέες κοινωνικές κατοικίες .
Συνολικά 7 χώρες της Ε.Ε δαπανούν 5,5 δισ.€ για να ενισχύσουν την προσφορά κατοικιών με προγράμματα κοινωνικής κατοικίας. Εμείς δεν έχουμε ούτε καν φορέα κοινωνικής κατοικίας.
Οποιοδήποτε έρευνα της Eurostat που αφορά το κόστος στέγασης, η χώρα μας είναι «πρωταθλήτρια» στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε και μάλιστα επί έξι συναπτά έτη. Είμαστε η 2η χώρα στην λίστα των χωρών της Ε.Ε, όπου οι νέοι μας σε ποσοστό 71,9% – ηλικιακής ομάδας 18-34ετών, διαμένουν στο παιδικό τους δωμάτιο. Ταυτόχρονα, το 74,2% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματος για το κόστος στέγασης ,όταν το μέσο όρο στην Ευρώπη είναι 21,2% σύμφωνα με την Eurostat.
Ενώ, την ίδια στιγμή, το 45,5% των πολιτών στη χώρα μας, ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Στη λίστα με τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά για το 2022, ακολουθεί η Βουλγαρία (19,9%), η Ρουμανία (18,4%), η Κροατία (15,7%) , όταν το μέσο όρο στην Ε.Ε είναι 9,2% σύμφωνα με την Eurostat.
Το τελευταίο διάστημα στο επίκεντρο των συζητήσεων έχει τεθεί η επιβολή χρονικών ορίων και νέων μέτρων στο κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Η δυναμική του κλάδου, αποτελεί έναν σημαντικό παράγοντα αύξησης των ζητούμενων τιμών μίσθωσης και μείωσης της διαθεσιμότητας των προς συμβατική – μακροχρόνια μίσθωση οικιστικών ακινήτων, αλλά, δεν αποτελεί τον μοναδικό.
Αξίζει να επισημάνουμε για πολλοστή φορά, ότι η πολιτεία δεν μπορεί να θεωρεί ότι βάζοντας χρονικά όρια και νέους κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα μειωθεί το κόστος στέγασης την επόμενη ημέρα ή/και τα νέα ζευγάρια – οι ευάλωτες κοινωνικά ομάδες θα μπορέσουν να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι.
Πολλάκις έχουμε αναφέρει την ανάγκη, να «ανακατευθυνθούν» τα δημοσιονομικά έσοδα που προέρχονται από το κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης για στεγαστικές πολιτικές και την ίδρυση Οργανισμού Στεγαστικής Πολιτικής – ακόμη και κεντρική δομή του Κράτους σε επίπεδο Υφυπουργείου.
Ο πρώην υφυπουργός Οικονομίας Χάρης Θεοχάρης, στο πλαίσιο τοποθέτησής του τον Οκτώβριο του 2023, κατά την επεξεργασία του νομοσχεδίου για τις ψηφιακές πλατφόρμες, είχε αναφέρει ότι σύμφωνα με τις δηλώσεις του 2022, έχουμε ξεπεράσει τα 600 εκατ. € έσοδα. ‘Έσοδα, που παρουσιάστηκαν στην έρευνα «Η συνεισφορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην ελληνική οικονομία» , στο πλαίσιο του 24ου συνεδρίου Prodexpo το 2023. Συγκεκριμένα, οι φόροι που προήλθαν από τον κλάδο πέρυσι ανήλθαν σε περίπου 700 εκατ. ευρώ, με περίπου 54.000 θέσεις εργασίας να υποστηρίζονται άμεσα ή έμμεσα από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα
Από τις αρχές του 2024, είναι σε ισχύ το νέο νομοθετικό πλαίσιο (Ν. 5073/11-12-2023) που θα επιφέρει νέο «άλμα» εσόδων για το ελληνικό Δημόσιο από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Συγκεκριμένα, πέραν των αυξημένων ποσών που θα εισπράξει το ελληνικό Δημόσιο από το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, αυξημένα αναμένεται να είναι και τα έσοδα από τον ΦΠΑ. Και αυτό καθώς οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν από τρία ακίνητα και πάνω, και τα οποία μισθώνουν μέσα από τις πλατφόρμες τύπου Airbnb, υποχρεούνται πλέον να ανοίξουν βιβλία, να καταβάλλουν ΦΠΑ, τέλος ανθεκτικότητας και τέλος παρεπιδημούντων.
Δημιουργία 13.000 νέων φοιτητικών κλινών σε έναν χρόνο
Τα δημοσιονομικά έσοδα που παράγονται ανά περιοχή από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, να διατίθενται για την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών σε συνεργασία με το εκάστοτε Πανεπιστήμιο.
Στα Χανιά είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης περίπου 4.000 αυτοτελή ακίνητα. Από τα υπερ-έσοδα που θα προκύψουν από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα δημόσια ταμεία, να διατεθούν για την δημιουργία νέων φοιτητικών εστιών.
Συγκεκριμένα, αν θεωρήσουμε ότι χρησιμοποιούμε το σύνολο των 700 εκατ.€ που παράγονται ως δημοσιονομικά έσοδα για ένα χρόνο από το κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα μπορούσε το ελληνικό Δημόσιο να κατασκευάσει 13.000 νέες φοιτητικές κλίνες των 35τμ έκαστη σε οικόπεδα του Δημοσίου ή/και των Ακαδημαϊκών Ιδρυμάτων.
Παράδειγμα:
466.666 τετραγωνικά μέτρα / 35τμ ( έκαστη φοιτητική κατοικία) = 13.333 νέες φοιτητικές κλίνες.
Σήμερα, το Εθνικό σχέδιο των 8.153 νέων φοιτητικών κλινών στα Πανεπιστήμια Κρήτης, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Θράκης και Δυτικής Αττικής υλοποιείται μέσω ΣΔΙΤ. Οι διαγωνισμοί για τις φοιτητικές εστίες μόνο στην Κρήτη και στην Θεσσαλία αγγίζουν τα 370 εκατ. €.
Δημιουργία 23.000 κοινωνικών κατοικιών των 80τμ σε 4χρόνια (rent to own)
Συγκεκριμένα, αν θεωρήσουμε ότι οι νέες κοινωνικές κατοικίες θα αφορούν νέα ζευγάρια ή/και οικογένειες με παιδιά, τότε απαιτούνται τουλάχιστον 2 Υ/Δ – π.χ. κατοικία των 80τμ.
Παράδειγμα:
700.000.000€ / 1.500€ (το κόστος κατασκευής/τ.μ.) = 466.666 τετραγωνικά μέτρα
466.666 τετραγωνικά μέτρα / 80τμ ( έκαστη κατοικία) = 5.833 νέες κοινωνικές κατοικίες ανά έτος.
Αν χρησιμοποιηθούν τα έσοδα τεσσάρων ετών από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορούμε να έχουμε τουλάχιστον 23.000 νέες κοινωνικές κατοικίες των 80τμ.
Οι νέες κοινωνικές κατοικίες, θα μπορούσαν να διαχειρίζονται από τον νέο Οργανισμό Κοινωνικής κατοικίας του Δημοσίου. Αρχικά, να μισθώνονταν από τους δικαιούχους με προσιτό κόστος μίσθωσης και παράλληλα μέσω ετήσιας κλήρωσης, να δίνεται η δυνατότητα αγοράς του ακινήτου από τον δικαιούχου.
Παρόμοια λογική, θα μπορούσαμε να υιοθετήσουμε και για τα αναξιοποίητα ή κλειστά ακίνητα του δημοσίου.
Σήμερα, η κυβέρνηση προωθεί το μοντέλο κοινωνικής αντιπαροχής. Σύμφωνα με τα δημοσιεύματα, ο δημόσιος φορέας θα διατηρεί την κυριότητα και ο ανάδοχος θα λαμβάνει ως αντάλλαγμα την εκμετάλλευση έως την κάλυψη του κόστους, με την προϋπόθεση διατήρησης χαμηλού μισθώματος στους δικαιούχους του προγράμματος. Στα κτήρια που θα ανεγείρονται μέσω του προγράμματος Κοινωνικής Συνοχής θα υπάρχει η δυνατότητα αγοράς οριζόντιας ιδιοκτησίας από τον δικαιούχο.
Σημείωση: Το κόστος κατασκευής (συμβατική κατασκευή) έχει υπολογιστεί με 1.500€/τ.μ., ενώ θα μπορούσαμε για να μειώσουμε το κόστος τα οικοδομικά υλικά να «απαλλάσσονται» από τον Φ.Π.Α
