Χαμηλά κρατά τον πήχη των προσδοκιών η αγορά για τη δυνατότητα διάθεσης κλειστών ακινήτων στα προγράμματα επίλυσης του στεγαστικού προβλήματος που εξήγγειλε η κυβέρνηση, καθώς υπάρχουν σημαντικά εμπόδια που αποτρέπουν τους ιδιοκτήτες από τις αναγκαίες εργασίες ανακαίνισης. Ως εκ τούτου, όσα ακίνητα μπορούν να ανακαινιστούν και να διατεθούν έχουν ήδη προσελκύσει το ενδιαφέρον υποψήφιων αγοραστών, οι οποίοι τρέχουν να τα καπαρώσουν προτού καν ξεκινήσουν τα προγράμματα «Σπίτι μου II», το νέο «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» και το «Αναβαθμίζω το σπίτι μου».
Ο χάρτης των κλειστών ακινήτων, όπως διαμορφώνεται από τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ) και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), δείχνει ότι από τα περίπου 800.000 κλειστά ακίνητα τα 150.000-200.000 εμπλέκονται σε κληρονομικά ζητήματα. Αλλα τόσα παραμένουν αδιάθετα, καθώς, σύμφωνα με τους φορείς των ιδιοκτητών, δεν υπάρχουν τα απαραίτητα χρήματα για ανακαίνιση. Ακόμα και οι κυβερνητικές επιδοτήσεις δεν φαίνεται να είναι αρκετές για να πείσουν τους ιδιοκτήτες να επενδύσουν δικά τους κεφάλαια στα κλειστά ακίνητα.
Στα αστικά κέντρα ο πήχης είναι ακόμα πιο χαμηλά. Οσοι ιδιοκτήτες μπορούν να διαθέσουν ακίνητα, προτιμούν τη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, καθώς μπορούν να κερδίσουν σε έναν μήνα όσα θα έβγαζαν σε έναν χρόνο με τη μακροχρόνια ενοικίαση. Σε αυτή την κατάσταση προστίθενται και οι κόφτες που επέβαλε η κυβέρνηση στα πρόσφατα φορολογικά κίνητρα για το άνοιγμα των κλειστών διαμερισμάτων.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, στην Ελλάδα υπάρχουν 793.884 κενές κατοικίες. Από αυτές μόνο οι 406.859 είναι διαθέσιμες για ενοικίαση και άλλες 59.530 πωλούνται. Στην Αττική, όπου το πρόβλημα της στέγασης είναι πιο έντονο, οι κενές κατοικίες ανέρχονται σε 255.298, ενώ διαθέσιμες για πώληση ή ενοικίαση είναι μόνο 151.945. Αυτό σημαίνει ότι περίπου το 40% των ακινήτων που είναι κενά στην Αττική παραμένει ανεκμετάλλευτο λόγω ποικίλων εμποδίων.
Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, μόλις 6.000-7.000 ακίνητα επανήλθαν στην αγορά το 2022. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», το οποίο σχεδιάστηκε για να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους και να τα διαθέσουν προς ενοικίαση, προσέλκυσε λιγότερους από 1.000 συμμετέχοντες πανελλαδικά.
Ενας σημαντικός παράγοντας που δυσχεραίνει την είσοδο των ακινήτων στην αγορά είναι η έλλειψη κεφαλαίων για ανακαινίσεις. Πολλοί ιδιοκτήτες αδυνατούν να ανακαινίσουν τα παλιά τους ακίνητα, τα οποία συχνά βρίσκονται σε κατάσταση που δεν επιτρέπει τη διάθεσή τους προς ενοικίαση. Παράλληλα, πολλοί προτιμούν να τα κρατούν κλειστά για να αποφύγουν τις φορολογικές επιβαρύνσεις, καθώς το εισόδημα από ενοίκια θεωρείται ανεπαρκές για να καλύψει τους φόρους.
Τρεις λόγοι
Ειδικότερα και, σύμφωνα την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η προσφορά ακινήτων παρέμεινε στα ίδια επίπεδα λόγω της άρνησης των ιδιοκτητών να τα διαθέσουν για τους εξής τρεις λόγους:
■ Την αδυναμία των ιδιοκτητών να τα ανακαινίσουν.
■ Το ότι επί 15 χρόνια δεν χτίστηκαν σπίτια με αντιπαροχή (καθώς αυτή τροφοδοτούσε τη μισθωμένη κατοικία στις πόλεις μας).
■ Την ασυδοσία και ατιμωρησία μιας μικρής αλλά δραστήριας μερίδας δήθεν ενοικιαστών, οι οποίοι εγκαθίστανται στα σπίτια με σκοπό να μην πληρώσουν τίποτα και στη συνέχεια διαφεύγουν ατιμώρητοι, χωρίς η Πολιτεία να λαμβάνει μέτρα για την πρόληψη ή καταστολή του φαινομένου.
Επίσης, οι ιδιοκτήτες τονίζουν ότι η τριετής απαλλαγή φόρου που ανακοινώθηκε για το εισόδημα από τη μακροχρόνια εκμίσθωση ακινήτων έχει πολλούς κρυφούς όρους. Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να διαθέσουν τα ακίνητά τους έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2025. Στο προσεχές 15μηνο, λοιπόν, θα πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί όλες οι αναγκαίες ανακαινίσεις για να μπορέσουν να αξιοποιήσουν το παράθυρο της φοροαπαλλαγής.
Τα εν λόγω ακίνητα θα πρέπει να είναι κενά τουλάχιστον κατά τα τρία προηγούμενα χρόνια. Η ΑΑΔΕ, μέσω των Ε2 όπου δηλώνονται τα ακίνητα, έχει τη δυνατότητα να κάνει την πρώτη διασταύρωση. Επιπλέον, θα αναζητηθούν στοιχεία από τους παρόχους ενέργειας, με βάση τον αριθμό ρολογιού των ακινήτων, ώστε να διαπιστωθεί αν υπήρξε κατανάλωση ενέργειας τα τελευταία τρία χρόνια που δεν δικαιολογείται για κενό διαμέρισμα.
Ελπίδες για φθηνή στέγαση δημιουργεί το πρόγραμμα «Σπίτι μου II», το οποίο θα τρέξει τον ερχόμενο Ιανουάριο. Ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος είναι μεγάλος, αλλά σημαντικό ποσοστό αυτών είναι παλιάς κατασκευής και χρήζει ανακαίνισης. Σε άλλες περιπτώσεις, τα σπίτια είναι μικρά, βρίσκονται σε υπόγεια ή ημιυπόγεια πολυκατοικιών και δεν καλύπτουν τις στοιχειώδεις ανάγκες στέγασης μιας οικογένειας.
Στο νέο πρόγραμμα εντάσσονται πολίτες ηλικίας από 25 έως 50 ετών, με ετήσιο εισόδημα που δεν πρέπει να ξεπερνά τις 20.000 ευρώ για τον άγαμο, τις 28.000 ευρώ για τον έγγαμο, με προσαύξηση 4.000 ευρώ για κάθε παιδί. Η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο δεν θα πρέπει να είναι μεγαλύτερη των 250.000 ευρώ, το σπίτι να είναι έως 150 τετραγωνικά μέτρα και να έχει κατασκευαστεί έως το 2007.
Η διάρκεια του δανείου θα κυμαίνεται μεταξύ 3-30 ετών, ενώ, με βάση τα σημερινά δεδομένα, το τελικό επιτόκιο θα διαμορφωθεί κάτω του 2%.
