Εκτός της πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για την αγορά κατοικίας είναι περίπου ένας στους τρεις φορολογουμένους (περίπου 2,1 εκατ. φορολογούμενοι), που δηλώνει εισόδημα έως 5.000 ευρώ και εξ ορισμού στερείται ικανότητας για να εξυπηρετήσει ένα στεγαστικό δάνειο. Επίσης, οριακή είναι η δυνατότητα για άλλους 1,3 εκατ. φορολογουμένους που δηλώνουν εισόδημα από 5.000 έως 10.000 ευρώ και οι οποίοι ακόμη και αν περνούσαν τα πιστοδοτικά κριτήρια της τράπεζας είναι αμφίβολο εάν θα μπορούσαν να εξυπηρετήσουν το στεγαστικό τους δάνειο χωρίς προβλήματα και καθυστερήσεις.
Με δεδομένο ότι η δόση ενός μέσου στεγαστικού δανείου 100.000 ευρώ με επιτόκιο σήμερα 4,1% και διάρκεια αποπληρωμής 30 χρόνια, διαμορφώνεται στα 483 ευρώ τον μήνα, δηλαδή 5.796 ευρώ τον χρόνο, η εξυπηρέτησή του προϋποθέτει το σύνολο ή πάνω από το μισό του εισοδήματος των μισών φορολογουμένων στη χώρα. Η πρακτική των τραπεζών υπακούει στον βασικό κανόνα ότι ένας φορολογούμενος με καθαρό οικογενειακό εισόδημα:
• 5.000 ευρώ, δεν μπορεί να λάβει στεγαστικό δάνειο.
• 10.000 ευρώ, μπορεί να λάβει στεγαστικό δάνειο έως 85.000 ευρώ.
• 20.000 ευρώ, μπορεί να λάβει στεγαστικό δάνειο έως 170.000 ευρώ.
• 30.000 ευρώ, μπορεί να λάβει στεγαστικό δάνειο έως 260.000 ευρώ.
Εκτεταμένη φοροδιαφυγή
Ετσι, η «δεξαμενή» του πληθυσμού που μπορεί να περάσει το κατώφλι της τράπεζας προκειμένου να αιτηθεί στεγαστικό δάνειο περιορίζεται στο υπόλοιπο των 3,4 εκατ. φορολογουμένων σε σύνολο 6,5 εκατ. που με βάση τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δηλώνουν τουλάχιστον 10.000 ευρώ εισόδημα και άνω. Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η εικόνα για τους ελεύθερους επαγγελματίες, από τους οποίους το 45,2% δήλωσε εισόδημα έως 5.000 ευρώ (μεταξύ αυτών ένας σημαντικός αριθμός δηλώνει και ζημίες), ενώ άλλο ένα 19,1% δήλωσε καθαρά κέρδη 5.000-10.000 ευρώ, καλύπτοντας οριακά το μέσο κόστος να διαβιώνει και άρα να εξυπηρετεί και τις δόσεις ενός στεγαστικού δανείου.
Τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων είναι όχι μόνο αποκαλυπτικά για το μέγεθος της φοροδιαφυγής που υπάρχει στη χώρα, αλλά ερμηνεύουν και την άπνοια που υπάρχει στον τομέα της στεγαστικής πίστης τα τελευταία χρόνια, δικαιώνοντας και την επιχειρηματολογία των τραπεζών ότι ένα σημαντικό μέρος του πληθυσμού είναι μη αξιόχρεο για τραπεζικό δανεισμό. Αν και για τη λήψη ενός στεγαστικού δανείου η τράπεζα λαμβάνει υπόψη το οικογενειακό εισόδημα και όχι το ατομικό στο οποίο αναφέρονται τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, η εικόνα είναι ενδεικτική για την απουσία ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, παρά το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων, αλλά και των ενοικίων έχουν εκτιναχθεί και προσεγγίζουν πλέον τις τιμές που υπήρχαν πριν από την κρίση. Αν στη δυσκολία πρόσβασης στον τραπεζικό δανεισμό λόγω μη επαρκούς εισοδήματος προστεθεί και η άνοδος των επιτοκίων που επιδεινώνει το μέσο κόστος εξυπηρέτησης, γίνεται σαφές ότι η απόφαση για ένα στεγαστικό δάνειο αποτελεί μια δύσκολη επιλογή για ένα μεγάλο τμήμα του ενεργού πληθυσμού και δη για τους νέους.
Η εκτεταμένη φοροδιαφυγή δεν είναι σημερινό φαινόμενο. Αποτελεί φαινόμενο πολλών δεκαετιών, αλλά αυτό που έχει αλλάξει ριζικά είναι η πολιτική των τραπεζών, οι οποίες χρηματοδοτούν στεγαστικές ανάγκες αυστηρά με βάση τα δηλωθέντα εισοδήματα. Η 10ετής κρίση που προηγήθηκε και η εκτίναξη των κόκκινων δανείων στο παρελθόν, έχουν μεταβάλει την πιστοδοτική πολιτική των τραπεζών, οι οποίες ελέγχονται εξονυχιστικά από τις εποπτικές αρχές για τα κριτήρια χορήγησης δανείων, τα οποία είναι πλέον απολύτως ανελαστικά για όσους κρύβουν εισοδήματα. Ετσι, ακόμη και αν κάποιος μισθωτός, π.χ. καθηγητής, δήλωνε στο παρελθόν το ελάχιστο εισόδημα των 5.000 ευρώ, η τράπεζα έκανε τα στραβά μάτια και αποδεχόταν σιωπηρά ότι το πραγματικό του εισόδημα ήταν πολύ μεγαλύτερο μέσα από τα ιδιαίτερα μαθήματα που έκανε και χορηγούσε το δάνειο, το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις κάλυπτε ή ακόμη και υπερέβαινε την αξία του ακινήτου προς αγορά. Το ίδιο συνέβαινε φυσικά με έναν ελεύθερο επαγγελματία, όπως έναν γιατρό ή έναν τεχνίτη κ.ο.κ.
Πλέον, όσον αφορά την αξιολόγηση της αίτησης για ένα στεγαστικό δάνειο η τράπεζα λαμβάνει υπόψη της το δηλωθέν εισόδημα του αιτούντος (είτε είναι ατομικό ή οικογενειακό εφόσον πρόκειται για ζευγάρι), αλλά και τις υπόλοιπες υποχρεώσεις τους, όπως είναι η εξυπηρέτηση των δόσεων για τις πιστωτικές κάρτες ή άλλα δάνεια που ενδεχομένως έχει. Επιπλέον, λαμβάνει υπόψη της τις δαπάνες διαβίωσης ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του αιτούντος και τα προστατευόμενα μέλη, ενώ τέλος κρίσιμη προϋπόθεση είναι η διαχρονική συναλλακτική συμπεριφορά του αιτούντος και το κατά πόσον έχει αθετήσει στο παρελθόν άλλες υποχρεώσεις του.
Υπό την εποπτεία της ΤτΕ
Οι κανόνες που τηρούνται ευλαβικά πλέον από τις τράπεζες, τίθενται υπό τη στενή παρακολούθηση της ΤτΕ, η οποία με πρόσφατη απόφαση θέτει ανώτατο όριο δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου και ανώτατο όριο εξυπηρέτησης των οφειλών από στεγαστικά δάνεια σε σχέση με το συνολικό εισόδημα του δανειολήπτη. Τα όρια θα είναι ελαστικότερα για όσους είναι νέοι αγοραστές σε μια προσπάθεια να διευκολυνθεί η πρόσβαση νέων στον τραπεζικό δανεισμό για την απόκτηση ακινήτου και γι’ αυτό οι τράπεζες «επιδίδονται» σε ειδικά προγράμματα που απευθύνονται σε νέους. Τα νέα όρια που θέτει σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου του 2025 η ΤτΕ, προβλέπουν ότι:
• Το δάνειο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Εξαίρεση αποτελούν όσοι παίρνουν για πρώτη φορά στεγαστικό δάνειο για τους οποίους το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90% της αξίας του ακινήτου.
• Η δαπάνη για την εξυπηρέτηση των δανειακών υποχρεώσεων ενός οφειλέτη δεν μπορεί να ξεπερνάει το 40% του ετήσιου εισοδήματός του. Εξαίρεση αποτελούν και πάλι οι νέοι αγοραστές για τους οποίους το όριο ανεβαίνει στο 50%.
• Οι τράπεζες θα μπορούν να υπερβαίνουν τα δύο παραπάνω όρια για το 10% του αριθμού των νέων εκταμιεύσεων και η υπέρβαση θα παρακολουθείται διακριτά για όσους είναι αγοραστές για πρώτη φορά και για τους λοιπούς δανειολήπτες.
Ως νέος αγοραστής θεωρείται αυτός που καταφεύγει για πρώτη φορά στον τραπεζικό δανεισμό για την αγορά σπιτιού, ανεξάρτητα εάν διαθέτει ήδη ακίνητο, π.χ. έπειτα από γονική παροχή. Το όριο για τον υπολογισμό του δείκτη εξυπηρέτησης χρέους (debt service to income) θα αφορά όλες τις οφειλές που έχει κάποιος στην τράπεζα. Συγκεκριμένα, εάν η δόση ενός στεγαστικού δανείου απορροφά το 30% του εισοδήματος, η τράπεζα θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη και τυχόν άλλες οφειλές, π.χ. από καταναλωτικά δάνεια ή κάρτες, αθροίζοντας τις δαπάνες αυτές κατά τον υπολογισμό του δείκτη. Επίσης, ως εισόδημα για τον υπολογισμό του δείκτη εξυπηρέτησης χρέους θεωρείται το καθαρό, δηλαδή αυτό που προκύπτει μετά την αφαίρεση των φορολογικών και ασφαλιστικών υποχρεώσεων.
Η παρέμβαση της ΤτΕ ερμηνεύεται από τα στοιχεία που δείχνουν ότι στην Ελλάδα τα έξοδα στέγασης αναλώνουν το 34,2% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφώνεται στο 19,6%, ενώ για το 26,7% των νοικοκυριών στη χώρα μας τα έξοδα στέγασης αποτελούν ποσοστό άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 8,7%.
