Η οικονομική κρίση που πέρασε η χώρα την προηγούμενη δεκαετία ρίχνει βαριά τη σκιά της στις αποφάσεις των νοικοκυριών να προσφύγουν σε τραπεζικό δανεισμό για την αγορά σπιτιού. Σε συνδυασμό με την ανοδική τάση των επιτοκίων αποτρέπει μεγάλο αριθμό υποψήφιων δανειοληπτών να περάσουν το κατώφλι της τράπεζας για να αιτηθούν δάνειο.
Αυτό επιβεβαιώνει η μελέτη της Alpha Bank για το στεγαστικό ζήτημα στη χώρα μας, βάσει της οποίας τα υψηλά επιτόκια και ο φόβος του ρίσκου αποτελούν τους βασικούς αποτρεπτικούς παράγοντες για όσους δηλώνουν ότι δεν σκοπεύουν να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας με στεγαστικό δάνειο. Συγκεκριμένα, ένας στους δύο επικαλείται τα υψηλά επιτόκια και όπως παρατηρεί η Alpha, «οι αυστηρότεροι όροι χρηματοδότησης που οδηγούν σε υψηλότερο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους είναι ο κύριος αποτρεπτικός παράγοντας για τους πιθανούς δανειολήπτες».
Επιπλέον, το 41% των ερωτηθέντων σε αυτό το δείγμα θεωρεί τον φόβο του κινδύνου καθοριστικής σημασίας για τη μη υποβολή αίτησης για στεγαστικό δάνειο. Ο φόβος του κινδύνου συνδέεται με την αβεβαιότητα για πιθανά ανεπιθύμητα συμβάντα, όπως η μελλοντική απώλεια θέσεων εργασίας ή μια απροσδόκητη αύξηση των επιτοκίων, επηρεάζοντας αρνητικά την ικανότητα εξυπηρέτησης του χρέους των νοικοκυριών στο μέλλον. Οπως παρατηρεί η Alpha Bank, «φαίνεται εύλογο να υποτεθεί ότι αυτές οι ανησυχίες έχουν αυξηθεί σημαντικά μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, ειδικά σε χώρες όπως η Ελλάδα, όπου οι επιπτώσεις ήταν ιδιαίτερα έντονες. Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο γεγονός ότι στην πλειοψηφία τους οι άνθρωποι έχουν βιώσει τέτοια γεγονότα κάποια στιγμή στη ζωή τους. Ως αποτέλεσμα, ο φόβος του κινδύνου έχει ενσωματωθεί στη συλλογική μνήμη».
Τα ευρήματα αυτά συμπίπτουν με τις διαπιστώσεις των τραπεζών από την πορεία των αιτήσεων για το πρόγραμμα «Σπίτι μου» που δείχνουν μαζικό ενδιαφέρον, με βασικό δέλεαρ το κόστος του δανείου που βασίζεται στην επιδότηση του 50% του επιτοκίου. Να σημειωθεί ότι το τελικό επιτόκιο που ισχύει για το «Σπίτι μου II» καθορίζεται με βάση το euribor και το περιθώριο που εφαρμόζει η τράπεζα. Το περιθώριο αυτό κυμαίνεται μεταξύ 1,5% έως 1,7% –ανάλογα με την τράπεζα– και με δεδομένο ότι το euribor διαμορφώνεται σήμερα στο 2,2%, το τελικό επιτόκιο που θα πληρώσει ο δανειολήπτης μετά την επιδότηση είναι μειωμένο κοντά στο 2%. Το κόστος αυτό είναι μειωμένο σε σχέση με το συμβατικό μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο που θα πλήρωνε κάποιος σήμερα για να πάρει δάνειο και το οποίο διαμορφώνεται στο 3,56%. Αυτό είναι το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο που εφαρμόζουν σήμερα οι ελληνικές τράπεζες με βάση τα επίσημα στοιχεία της ΕΚΤ, τα οποία δείχνουν ότι τα κυμαινόμενα επιτόκια στεγαστικής πίστης των ελληνικών τραπεζών έχουν μειωθεί κάτω από τον μέσο ευρωπαϊκό όρο που διαμορφώθηκε μεσοσταθμικά στο 4% τον Φεβρουάριο.
Τόσο στην περίπτωση του προγράμματος «Σπίτι μου» (σήμερα 2%), όσο και στην περίπτωση ενός συμβατικού στεγαστικού δανείου (σήμερα 3,56%), το κυμαινόμενο επιτόκιο δεν είναι οριστικό. Το γεγονός ότι το euribor βρίσκεται σήμερα σε καθοδική τάση, σε τίποτα δεν προεξοφλεί την περαιτέρω πορεία του ειδικά σε βάθος 30 ετών που εκτείνεται η αποπληρωμή ενός στεγαστικού δανείου, πολλώ δε μάλλον κατά την παρούσα συγκυρία που δημιουργεί η αβεβαιότητα στην παγκόσμια οικονομία.
Ετσι η μειωμένη δόση, που μεταφράζεται και σε όφελος στο συνολικό ποσό που θα κληθεί να αποπληρώσει ο δανειολήπτης, δεν είναι εξασφαλισμένη για το σύνολο της διάρκειας αποπληρωμής που συνήθως είναι μεταξύ 20 και 30 ετών – εφόσον το επιτρέπει η ηλικία του δανειολήπτη. Να σημειωθεί ότι για ένα δάνειο 100.000 ευρώ με επιτόκιο σήμερα 2% –όπως διαμορφώνεται το επιτόκιο του προγράμματος «Σπίτι μου»– η δόση διαμορφώνεται στα 371 ευρώ και το συνολικό ποσό αποπληρωμής στην 30ετία είναι 133.423 ευρώ. Αν το ίδιο δάνειο επιβαρυνθεί με επιτόκιο π.χ. 4%, η μηνιαία δόση ανεβαίνει στα 484,4 ευρώ και το συνολικό ποσό αποπληρωμής ανέρχεται πλέον στα 174.369 ευρώ, δηλαδή αυξημένο κατά 40.000 ευρώ περίπου. Εάν η διάρκεια αποπληρωμής μειωθεί στα 20 χρόνια η δόση είναι 506,8 ευρώ στην πρώτη περίπτωση και στα 612 ευρώ στη δεύτερη, αλλά η διαφορά στο συνολικό ποσό αποπληρωμής περιορίζεται στα 25.000 ευρώ (121.639 ευρώ στην πρώτη περίπτωση και 146.957 ευρώ στη δεύτερη). Αυτό που θα πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψη ο δανειολήπτης είναι ότι το επιτόκιο του 2% δεν είναι σταθερό και άρα υπόκειται σε αναπροσαρμογές σε βάθος χρόνου, ανάλογα με τις εξελίξεις που δεν έχουν να κάνουν με τα οικονομικά του και είναι στις περισσότερες περιπτώσεις απρόβλεπτες.
«Η αγορά κατοικίας με μακροχρόνιο δανεισμό δεν είναι βραχυπρόθεσμη απόφαση, αλλά μαραθώνιος μακράς διαρκείας», σημειώνουν χαρακτηριστικά αρμόδια τραπεζικά στελέχη και άρα το όφελος που υπάρχει σήμερα στην επιλογή του κυμαινόμενου επιτοκίου δεν σημαίνει ότι αυτό θα ισχύει για πάντα. Γι’ αυτό προκρίνουν τα σταθερά επιτόκια, που αποτελούν άλλωστε τη βασική κατηγορία των νέων στεγαστικών δανείων που χορηγούν οι τράπεζες, εκτός του προγράμματος «Σπίτι μου». Με βάση τα στοιχεία της ΕΚΤ τα σταθερά επιτόκια μεγάλης διάρκειας και συγκεκριμένα άνω των 10 ετών, έχουν συγκλίνει επίσης σε μεγάλο βαθμό με τον αντίστοιχο μέσο ευρωπαϊκό όρο. Ετσι το μέσο επιτόκιο σταθερής διάρκειας άνω των 10 ετών διαμορφώθηκε στην Ελλάδα στο 3,87% έναντι 3,09% στην Ευρωζώνη (στοιχεία Φεβρουαρίου), δείχνοντας ότι σε αυτή την κατηγορία υπάρχει ακόμη περιθώριο σύγκλισης.
Σε κάθε περίπτωση η απόκτηση κατοικίας δείχνει προσιτή σε σχέση με την ενοικίαση ακινήτου, καθώς σύμφωνα με τα στοιχεία της Alpha Bank, η οικονομική επιβάρυνση των ενοικιαστών σε ό,τι αφορά τις δαπάνες στέγασης είναι εφάμιλλες με αυτών που αποφασίζουν να πάρουν δάνειο. Είναι χαρακτηριστικό ότι περισσότεροι από τους μισούς ενοικιαστές (52%) δήλωσαν ότι καλούνται να διαθέσουν περισσότερο από το 30% του μηνιαίου εισοδήματός τους για την πληρωμή του ενοικίου τους έναντι 42% αυτών που έχουν πάρει δάνειο, καθιστώντας το ρίσκο για την απόκτηση κατοικίας ανεκτό σε σχέση με την αβεβαιότητα της διαμονής σε ενοίκιο.
