Πάνω από 50.000 μεταβιβάσεις ακινήτων είναι μπλοκαρισμένες στα συμβολαιογραφικά γραφεία γιατί η επιφάνεια, δηλαδή τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων, είναι διαφορετικά από ό,τι νόμιζαν οι ιδιοκτήτες τους! Και αυτές οι περίπου 50.000 υποθέσεις είναι οι… γνωστές, δηλαδή όσες φάνηκαν κατά τη διαδικασία της μεταβίβασης του ακινήτου. Υπολογίζεται ότι σήμερα, ένα στα δύο ακίνητα έχει πρόβλημα με τα τετραγωνικά που αναγράφονται στα συμβόλαια. Δηλαδή, η πραγματική επιφάνεια είναι διαφορετική από αυτήν που έχει δηλωθεί στην Πολεοδομία, στην Εφορία, στους δήμους, στο Κτηματολόγιο κ.α.
Πότε ανακαλύπτουν το πρόβλημα οι ιδιοκτήτες; Οταν έρχεται να μετρήσει τα τετραγωνικά του ακινήτου ο πολιτικός μηχανικός για να εκδώσει την Hλεκτρονική Tαυτότητα που είναι απαραίτητη για κάθε είδους μεταβίβαση. Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν το πρόβλημα με το τετραγωνικά μόνο σε περίπτωση πώλησης τους ακινήτου, κληρονομιάς ή γονικής παροχής. Η έκταση όμως του προβλήματος μπορεί να ξεκινάει από μια ταλαιπωρία λίγων ημερών μέχρι… το τρέξιμο πολλών μηνών! Μπορεί, φερ’ ειπείν, να χρειαστεί να αναζητηθούν οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες του ακίνητου, πριν από 30, 40 ή ακόμα και 50 χρόνια, για να γίνουν οι διορθώσεις στα συμβόλαια. Αν πρόκειται για ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία, οι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να «τα βρουν» με τους διπλανούς τους, στον ίδιο όροφο. Αν το ακίνητο του ιδιοκτήτη είναι μεγαλύτερο από ό,τι αναγράφεται στο συμβόλαιο, τότε «μπαίνει στο σπίτι του δίπλα», και αν είναι μικρότερο, τότε το σπίτι του γείτονα είναι μεγαλύτερο. Για κάθε αλλαγή στις επιφάνειες, δηλαδή στα τετραγωνικά του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πείσει τον γείτονά του να συνυπογράψουν πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας που θα μεταγράψουν νόμιμα, με την οποία θα αποκαταστήσουν τα πραγματικά εμβαδά των ιδιοκτησιών τους, για να μπορέσουν στη συνέχεια να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους ή πώληση. Αν ο γείτονας δεν συμφωνεί ή απλά δεν ενδιαφέρεται ή ζητά ανταλλάγματα για να συνυπογράψει, η ιδιοκτησία είναι μπλοκαρισμένη χωρίς καμία δυνατότητα μεταβίβασής της.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Το πρόβλημα αυτό, όπως προαναφέρθηκε, προέκυψε από την πλήρη εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, αφού η έκδοσή της από τους πολιτικούς μηχανικούς προϋποθέτει:
- Λεπτομερή εμβαδομέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων και ιδιαιτέρως των οριζόντιων ιδιοκτησιών (τα διαμερίσματα που βρίσκονται στον ίδιο όροφο)
- Σύγκρισή τους με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια
- Σύγκριση με τις κατόψεις που επισυνάπτονται στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις
- Ελεγχο με τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, με τις κτηματολογικές εγγραφές αλλά και τις βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ κ.λπ.
Για παράδειγμα, κάποιος αγόρασε με συμβόλαιο το 1990 ένα διαμέρισμα σε πενταώροφη πολυκατοικία η οποία έχει δύο διαμερίσματα ανά όροφο, εμβαδού 100 τ.μ. και σήμερα θέλει να το πουλήσει (ή να το κάνει γονική παροχή στα παιδιά του). Μαθαίνει για πρώτη φορά από τον μηχανικό που κάλεσε για να το μετρήσει προκειμένου να φτιάξει την Ταυτότητα Διηρημένης Ιδιοκτησίας, ότι το διαμέρισμά του δεν είναι 100 αλλά 102 τ.μ., δηλαδή δύο τετραγωνικά μέτρα μεγαλύτερο εις βάρος του διπλανού διαμερίσματος. Από αυτόν μαθαίνει και ο εμβρόντητος γείτονάς του ότι το διαμέρισμά του είναι εκ κατασκευής δύο τετραγωνικά μικρότερο από τα σχέδια και το συμβόλαιό του. Πώς λύνεται το πρόβλημα; Με διόρθωση των προηγούμενων συμβολαίων ή την υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, ακόμη και αν πρόκειται για ελάχιστες μικροδιαφορές. Αυτό γίνεται μέσα από τη νομοθετική ρύθμιση «μονομερούς» τροποποίησης, αν και στην πράξη δεν είναι κάτι τόσο εύκολο.
Τα πράγματα είναι πολύ χειρότερα στην περίπτωση των οροφοδιαμερισμάτων. Δηλαδή, το διαμέρισμα είναι μόνο του στον όροφο και δεν υπάρχει γειτονική ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν δεν προκύπτει πως η διαφοροποίηση οφείλεται σε προσάρτηση τμήματος του κοινόχρηστου χώρου, θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1.000/1.000) του κτιρίου, πράγμα πλήρως αδύνατον στην πράξη, ιδιαίτερα στις παλαιές και πολυϊδιόκτητες πολυκατοικίες!
Μπροστά σε αυτό το αδιέξοδο που έχει προκληθεί η ΠΟΜΙΔΑ αλλά και οι συμβολαιογράφοι έκαναν κοινή παρέμβαση στα αρμόδια υπουργεία, ζητώντας νομοθετική ρύθμιση με την οποία να παρέχεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προβαίνουν σε μονομερή διόρθωση στοιχείων και συστάσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας, ώστε να συμφωνούν με την απεικόνιση στην Ταυτότητα Κτιρίου. Οι φορείς ζητούν συγκεκριμένες νομοθετικές ρυθμίσεις σύμφωνα με τις οποίες με ευθύνη των ιδιοκτητών και σύμφωνα με την υπεύθυνη βεβαίωση των μηχανικών τους, τουλάχιστον:
- Κάθε ιδιοκτήτης ανεξάρτητου ακινήτου θα μπορεί να διορθώσει συμβολαιογραφικά μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και μορφή του ακινήτου του, διορθώνοντας το συμβόλαιο με το οποίο το απέκτησε.
- Κάθε συνιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και διαμερισμάτωση της ιδιοκτησίας του, από οποιοδήποτε λόγο και αν έχει προκύψει η διαφοροποίηση, με μονομερή τροποποίηση και της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, χωρίς, εννοείται, να θίγονται στο παραμικρό τα χιλιοστά επί του οικοπέδου και οι λοιπές αναλογίες, δικαιώματα και υποχρεώσεις των άλλων συνιδιοκτητών.
Ωστόσο, όπως λένε οι φορείς, οι ανησυχίες τους δεν έχουν εισακουστεί, με αποτέλεσμα τα περισσότερα συμβόλαια να είναι στον αέρα.
