Η αγορά του real estate αυτήν τη στιγμή αποτελεί ένα πολύ… καυτό θέμα, καθώς πολλοί αναλυτές προειδοποιούν ότι, μετά το πρόσφατο ράλι των τιμών, έρχεται μια σημαντική διόρθωση στην αξία των ακινήτων, η οποία θα επηρεάσει άπαντες.
Τα πρώτα σημάδια έχουν ήδη καταστεί αντιληπτά, καθώς σε αρκετές επιμέρους χώρες οι τιμές έχουν αρχίσει να υποχωρούν αισθητά, με τους ιδιοκτήτες να «βλέπουν» την αξία των περιουσιακών τους στοιχείων να βαίνει μειούμενη.
Η συγκεκριμένη εξέλιξη σχετίζεται άμεσα με τα ευρύτερα προβλήματα της παγκόσμιας οικονομίας, Ο ιστορικός πληθωρισμός και η αύξηση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες έχουν συμβάλλει στην επιβράδυνση της ζήτησης για νέες αγοραπωλησίες, με αποτέλεσμα οι τιμές να πατούν… απότομα φρένο.
Τα επιτόκια της κεντρικής τράπεζας στις ΗΠΑ βρίσκονται στο 3,75% – 4%, ενώ στην Ευρωζώνη φθάνουν το 2% και στο Ηνωμένο Βασίλειο στο 3%. Αυτό, με τη σειρά του, έχει οδηγήσει το κόστος των στεγαστικών δανείων στο υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας 10ετίας ή και 15ετίας (σε ορισμένες περιπτώσεις).
Για παράδειγμα, αυτήν τη στιγμή στις ΗΠΑ, ένα δάνειο των 300.000 δολαρίων, με διάρκεια αποπληρωμής 30 έτη, έχει τόκο της τάξης του 7%, με αποτέλεσμα η μέση μηνιαία δόση να αυξάνεται κατά 750 δολάρια (σε σχέση με πέρυσι) και να φθάνει στα 2.000 δολάρια.
Στον Καναδά, οι τιμές είναι ήδη μειωμένες κατά 10% σε σχέση με τα πρόσφατα υψηλά επίπεδα, ενώ πτώση έως και 20% προβλέπεται να καταγραφεί μέσα στους επόμενους μήνες σε ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Νέα Ζηλανδία. Σημάδια εκτόνωσης της αύξησης παρατηρούνται ακόμη και στην Ελλάδα, η οποία ακολουθεί με κάποια… καθυστέρηση τις διεθνείς εξελίξεις.
Επιτόκια και ύφεση
Σύμφωνα με ανάλυση της Goldman Sachs, η κορύφωση της πτώσης στην αξία των αμερικανικών ακινήτων θα λάβει χώρα από τα τέλη του 2023 έως τα μέσα του 2024, με τις τιμές να παραμένουν στα ίδια χαμηλά επίπεδα έως τουλάχιστον τα τέλη του 2024. Για όσο, δηλαδή, χρονικό διάστημα διατηρηθούν και τα υψηλά επιτόκια των κεντρικών τραπεζών.
Ας σημειωθεί ότι τα ανεβασμένα επιτόκια χρησιμοποιούνται από τις κεντρικές τράπεζες, προκειμένου να αναχαιτίσουν τον ιστορικό πληθωρισμό, ο οποίος προκαλεί πολλαπλά προβλήματα στην οικονομία των περισσότερων χωρών της Δύσης (και όχι μόνο).
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ειδικών, τα επιτόκια της κεντρικής τράπεζας των ΗΠΑ -σημείο αναφορά για τις κεντρικές τράπεζες παγκοσμίως- θα συνεχίσουν να αυξάνονται έως και το 2023, φθάνοντας κοντά ή και άνω του 5%
Ενόσω, λοιπόν, τα επιτόκια καθίστανται υψηλότερα, οι πιέσεις στην αγορά ακινήτων θα γίνονται ολοένα και εντονότερες, καθώς το κόστος των στεγαστικών δανείων θα αυξάνεται και η ζήτηση θα βαίνει μειούμενη. Μια σταδιακή ανάκαμψη των τιμών, αντίθετα, αναμένεται από το 2024 – 2025, όπως εκτιμά η Capital Economics.
Την ίδια στιγμή, σημαίνοντα ρόλο στην πορεία του real estate θα διαδραματίσει και η ευρύτερη κατάσταση της οικονομίας. Εάν, για παράδειγμα, επιβεβαιωθούν οι φόβοι για ύφεση κατά τη διάρκεια του 2023, αυτό αναπόφευκτα θα επιδράσει δυσμενώς και τα ακίνητα.
Το παράδειγμα της Σουηδίας
Μία χώρα – προάγγελος του τι μέλλει γενέσθαι θα μπορούσε να αποτελεί η Σουηδία, η οποία ήδη «βλέπει» τις τιμές των ακινήτων να διολισθαίνουν κατά 14% από τα πρόσφατα υψηλά του 2022. Μάλιστα, η πτώση εξελίσσεται για έβδομο συνεχόμενο μήνα, με τους ειδικούς να περιμένουν περαιτέρω επιμήκυνση του αρνητικού σερί.
Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι η καθίζηση είναι εντονότερη στις μονοκατοικίες, οι οποίες είναι πιο ευάλωτες στις ανατιμήσεις του ηλεκτρικού ρεύματος. Ακριβότεροι λογαριασμοί, υψηλότερο κόστος συντήρησης, άρα μικρότερη ζήτηση και πτώση των τιμών. Αυτή είναι η αλληλουχία των γεγονότων για τη χώρα της βόρειας Ευρώπης.
Διόρθωση, αλλά όχι κατάρρευση
Όμως, όλα αυτά δεν σημαίνουν ότι οι τιμές θα καταβαραθρωθούν σε επίπεδα σημαντικά χαμηλότερα ή ότι θα έχουμε μια τεράστια κρίση στον τομέα των ακινήτων. Κι αυτό, διότι η πρότερη αύξηση ήταν είναι τόσο ισχυρή, με αποτέλεσμα η έναρξη της καθοδικής πορείας να γίνεται από υψηλά επίπεδα.
Έτσι, μετά την ολοκλήρωση της διόρθωσης, οι τιμές εκτιμάται ότι θα κυμαίνονται στα επίπεδα του 2021. Θα έχουν «φάει» δηλαδή το σύνολο του φετινού ράλι.
Γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο, στο σύνολο της 5ετίας (2020 – 2025), οι τιμές των ακινήτων όχι μόνο δεν θα είναι αρνητικές, αλλά αντίθετα θα εμφανίσουν μια μέση άνοδο της τάξης του 15% – 25% όσον αφορά την αμερικανική αγορά. Ένα στοιχείο, το οποίο αναμφίβολα θα αντικατοπτριστεί και στις υπόλοιπες χώρες.
