Ενώπιον του κινδύνου επανεμφάνισης φαινομένων τύπου «φούσκας» βρίσκεται εσχάτως η αγορά κατοικίας, καθώς έχει αρχίσει να μεγαλώνει ξανά το χάσμα ανάμεσα στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και στις ζητούμενες τιμές πώλησης ακινήτων. Με βάση τα στοιχεία των τελευταίων εβδομάδων, προκύπτει ότι οι συνέπειες της πανδημίας στην οικονομία και στα εισοδήματα των νοικοκυριών είναι ιδιαίτερα εμφανείς, παρότι εντέλει οι απώλειες έχουν συγκρατηθεί χάρις στα μέτρα στήριξης που υιοθέτησε η κυβέρνηση.
Προ διμήνου, μελέτη του Διεθνούς Γραφείου Εργασίας (ILO) ανέφερε ότι κατά την πρώτη φάση της πανδημίας οι Ελληνες υπέστησαν απώλειες των μηνιαίων αποδοχών τους κατά 9,6%, κυρίως λόγω της μείωσης των ωρών εργασίας. Με το πέρας του έτους και ενώ πλέον υπάρχουν περισσότερα στοιχεία διαθέσιμα από την Eurostat, στην Ελλάδα η απώλεια εισοδήματος, λόγω της πανδημίας, υπολογίζεται σε 7,3% κατά μέσον όρο και για όλες τις κατηγορίες εισοδημάτων. Με βάση τα στοιχεία της ευρωπαϊκής στατιστικής υπηρεσίας, οι χαμηλόμισθοι υπέστησαν ακόμα μεγαλύτερη πτώση των εισοδημάτων τους, καθώς αυτή διαμορφώθηκε σε 12%. Πάντως, τα μέτρα που εφαρμόστηκαν συγκράτησαν τη μέση μισθολογική απώλεια, καθώς αναπλήρωσαν το 3,3% των απωλειών, με αποτέλεσμα κατά μέσον όρο αυτές να περιοριστούν στο 4%.
Παρότι όμως τα νοικοκυριά κατέγραψαν τις απώλειες αυτές και βέβαια πλέον η οικονομία βρίσκεται σε ύφεση, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την πορεία της απασχόλησης και των μισθών τους επόμενους μήνες, οι τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών κινήθηκαν σε αντίθετη κατεύθυνση. Συγκεκριμένα, συνέχισαν να αυξάνονται, καθόλη τη διάρκεια του 2020, τόσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης όσο και τα ενοίκια, παρότι η ζήτηση στην αγορά έχει περιοριστεί κατακόρυφα, ως αποτέλεσμα της πανδημίας και της έλλειψης αγοραστικής ζήτησης από το εξωτερικό, που ήταν και ένας από τους κύριους κινητήριους μοχλούς τα προηγούμενα χρόνια.
Με βάση τα στοιχεία του δείκτη τιμών ακινήτων Spitogatos Property Index (SPI), κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2020 οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 2,7%. Παράλληλα όμως καταγράφηκε και επιτάχυνση του ρυθμού μεταβολής από τρίμηνο σε τρίμηνο. Συγκεκριμένα, σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο, οι τιμές σημείωσαν άνοδο της τάξεως του 0,9%, έναντι οριακής ανόδου 0,12% κατά την αντίστοιχη σύγκριση των προηγούμενων τριμήνων (τρίτο προς δεύτερο).
Μεταξύ των επιμέρους περιοχών, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2020, στα βόρεια προάστια του λεκανοπεδίου της Αττικής η ετήσια αύξηση των ζητούμενων τιμών ανέρχεται σε 4,1%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται πλέον σε 2.314 ευρώ/τ.μ. από 2.222 ευρώ/τ.μ. το αντίστοιχο διάστημα του 2019. Αύξηση της τάξεως του 7% σημειώνεται στα δυτικά προάστια της Αττικής, με τη μέση ζητούμενη τιμή να αυξάνεται σε 1.333 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.246 ευρώ/τ.μ. κατά το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019. Η υψηλότερη μέση τιμή εντοπίζεται στα νότια προάστια της Αττικής με 2.642 ευρώ/τ.μ., με την ετήσια αύξηση κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2020 να αγγίζει το 2,6%.
Αυτό δηλαδή που καταγράφεται είναι ότι σε μια περίοδο κατά την οποία η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών υποχώρησε τουλάχιστον κατά 4% (σε πολλές περιπτώσεις πολύ περισσότερο), οι τιμές πώλησης των κατοικιών κινήθηκαν προς την αντίθετη κατεύθυνση. Μάλιστα, όπως ανέφερε και η Τράπεζα της Ελλάδος στην ενδιάμεση έκθεση για τη νομισματική πολιτική, που δημοσιεύθηκε πριν από λίγες ημέρες, το εννεάμηνο του 2020 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 4,6% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 7,1% το αντίστοιχο διάστημα του 2019. Στα μεγάλα αστικά κέντρα, οι αυξήσεις παραμένουν ακόμα σημαντικές, καθώς στη μεν Αθήνα σημειώθηκε άνοδος κατά 7,6% το εννεάμηνο του 2020, ενώ στη Θεσσαλονίκη η αντίστοιχη αύξηση άγγιξε το 4,5%.
Το όνειρο της στέγης
Η διεύρυνση της απόστασης ανάμεσα στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και στις τιμές πώλησης των κατοικιών έχει αρχίσει πλέον να αποτυπώνεται και στον δείκτη τιμών αγοράς/εισοδήματος. Με βάση τα στοιχεία της εταιρείας στατιστικών αναλύσεων Numbeo, η Αθήνα έχει πλέον βρεθεί στην 38η θέση (μεταξύ 171 πόλεων), καθώς ο σχετικός δείκτης έχει εκτιναχθεί στο 13,02. Δηλαδή ένα μέσο νοικοκυριό θα χρειαστεί να δαπανήσει το εισόδημα 13 ετών, προκειμένου να μπορέσει να αποκτήσει ένα διαμέρισμα 90 τ.μ. Πρόκειται για μια αισθητή αύξηση, καθώς στις αρχές του 2019 η Αθήνα κατατασσόταν στην 64η θέση της λίστας της Numbeo. Τότε, απαιτούνταν 10,3 χρόνια εισοδημάτων για την αγορά ακινήτου.
Ασφαλώς ακόμα και σήμερα η εικόνα παραμένει αισθητά καλύτερη σε σχέση με την περίοδο 2009-2010, στο απόγειο της «φούσκας» στην αγορά κατοικίας. Τότε, η Αθήνα είχε βρεθεί μέχρι και στη 10η θέση παγκοσμίως, καθώς απαιτούνταν σχεδόν 16 χρόνια εισοδημάτων για την απόκτηση κατοικίας.
Μεγάλη άνοδος σε περιοχές με μεσαία και χαμηλά εισοδήματα
Σοβαρή κρίνεται η κατάσταση στις ενοικιάσεις κατοικιών, μετά την εκρηκτική αύξηση των ενοικίων κατά σχεδόν 30% κατά μέσον όρο από τα μέσα του 2018 μέχρι σήμερα. Ενώ θα ανέμενε κανείς μια –ήπια έστω– διόρθωση των τιμών κατά τη διάρκεια του 2020 κι ενώ ήδη καθίσταται σαφές ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν πανάκεια για μεγάλη μερίδα ιδιοκτητών, στην αγορά καταγράφονται εκ νέου αυξήσεις.
Με βάση τα στοιχεία του δείκτη SPI, κατά το τέταρτο τρίμηνο οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης σημείωσαν άνοδο κατά 2,8% σε ετήσια βάση, με αποτέλεσμα το μέσο ενοίκιο πανελλαδικά να διαμορφώνεται σήμερα σε 7,33 ευρώ/τ.μ. Μάλιστα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται σε περιοχές όπου παραδοσιακά διαμένουν άνθρωποι μεσαίων και χαμηλότερων εισοδηματικών στρωμάτων, όπως π.χ. τα δυτικά προάστια, όπου το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται σε 6,7 ευρώ/τ.μ., αυξημένο κατά 10,2% σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2019. Μεγάλη αύξηση κατά 9% σημειώνεται και στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικιών στα ανατολικά προάστια, με το μέσο κόστος να διαμορφώνεται πλέον σε 6,4 ευρώ/τ.μ.
Για να αντιληφθεί κανείς το μέγεθος της ανόδου που έχει συντελεστεί σε σύντομο χρονικό διάστημα, αρκεί να έχει υπόψη του ότι στις αρχές του 2019, πριν από μόλις δύο χρόνια, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στα δυτικά προάστια δεν ξεπερνούσε τα 5,3 ευρώ/τ.μ., ήταν δηλαδή 21% χαμηλότερο. Την ίδια περίοδο, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις περιορίζονται πλέον κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και τα εισοδήματα των νοικοκυριών έχουν επηρεαστεί αρνητικά, λόγω της νέας κρίσης που δημιουργήθηκε από την πανδημία.
Πάντως, θα πρέπει να τονιστεί ότι κάποιες διορθωτικές κινήσεις έχουν αρχίσει να παρατηρούνται πλέον στην αγορά ενοικίων, ιδίως στις περιοχές όπου οι τιμές αυξήθηκαν περισσότερο τα προηγούμενα χρόνια, δηλαδή στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια. Κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2020, στο κέντρο τα ενοίκια σημείωσαν πτώση της τάξεως του 4,7% σε ετήσια βάση και υποχώρησαν σε 8,9 ευρώ/τ.μ. Πρόκειται για τη δεύτερη διαδοχική ετήσια μείωση, καθώς κάμψη κατά -6,20% είχε παρατηρηθεί και κατά την ίδια σύγκριση (δ΄ τρίμηνο 2019 – δ΄ τρίμηνο 2018) του έτους που προηγήθηκε. Αντίστοιχα, στα νότια προάστια, η διόρθωση κατά το προηγούμενο 12μηνο ήταν της τάξεως του 5%, με το μέσο ζητούμενο ενοίκιο να μην ξεπερνάει πλέον τα 10 ευρώ/τ.μ. κι ενώ προ διετίας είχε βρεθεί ακόμα και στα 10,63 ευρώ/τ.μ.
Ακόμα πιο ενθαρρυντικό κρίνεται το γεγονός ότι, σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2020, οι τιμές ενοικίασης έχουν αρχίζει να αποκλιμακώνονται στην πλειονότητα των περιοχών, έστω και αν ο ρυθμός είναι ιδιαιτέρως βραδύς. Για παράδειγμα, στο σύνολο της χώρας, το μέσο ενοίκιο είναι πλέον 1,32% χαμηλότερο σε σχέση με το διάστημα Ιουλίου – Σεπτεμβρίου, ενώ στο κέντρο της Αθήνας καταγράφεται κάμψη κατά 1,22%.
