Με αυξήσεις στα ενοίκια των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb ετοιμάζονται να απαντήσουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που καλούνται να απορροφήσουν το έξτρα φορολογικό κόστος που τους επιβάλλει η νέα νομοθεσία. Από τις τελευταίες αλλαγές πλήττονται νομικά και φυσικά πρόσωπα και ιδιαίτερα όσοι ιδιοκτήτες αποφάσισαν να ιδρύσουν εταιρεία για να διαχειρίζονται Αirbnb, όπως επίσης και όσοι έχουν παραχωρήσει τα ακίνητα σε γραφεία για να τα μισθώνουν αντί γι’ αυτούς.
Εγκύκλιος της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) που ενεργοποιεί τις φορολογικές ρυθμίσεις οι οποίες ψηφίστηκαν τον περασμένο Δεκέμβριο, φέρνει σημαντική επιβάρυνση σε όσους έχουν πάνω από δύο ακίνητα στις πλατφόρμες των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το ίδιο θα συμβαίνει και με όσους ενοικιάζουν δωμάτια σε διαφορετικά ακίνητα και εμφανίζονται με ξεχωριστούς Αριθμούς Μητρώου Ακίνητων (ΑΜΑ) στις πλατφόρμες. Δηλαδή, από το τρίτο ΑΜΑ ακινήτου/δωματίου και πάνω, η Εφορία θα θεωρεί ότι και το φυσικό πρόσωπο ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, όπως θα ισχύσει και για τα νομικά πρόσωπα (εταιρείες). Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις τα ακίνητα θα θεωρούνται υποκαταστήματα. Αυτό, σύμφωνα με την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα πληρώνει και τέλος επιτηδεύματος. Επιπλέον, όσοι ξεκινήσουν επιχειρηματική δραστηριότητα λόγω Airbnb θα πρέπει να πληρώνουν ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και τέλος ανθεκτικότητας, τα οποία είναι πιθανό να περάσουν στην τιμή του ενοικίου.
Ανατροπές
Ειδικότερα με την Ε.2024/2024, έρχονται οι εξής ανατροπές για εκμισθωτές ακινήτων:
Νέος ορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης: Πλέον, για να θεωρείται μια μίσθωση βραχυχρόνια δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 59 ημέρες. Για μεγαλύτερη διάρκεια πρέπει να γίνει αστική μίσθωση του ακινήτου. Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται για βραχυχρόνια μίσθωση δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν άλλα ακίνητα που το ίδιο πρόσωπο εκμεταλλεύεται αποκλειστικά εκτός πλαισίου βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για παράδειγμα, σε περίπτωση φυσικού προσώπου το οποίο έχει στην κυριότητά του 4 ακίνητα, εκ των οποίων για τα δύο έχει συνάψει αστικές μισθώσεις ετήσιας διάρκειας και τα άλλα δύο τα έχει καταχωρήσει στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για να τα εκμεταλλευτεί για βραχυχρόνια μίσθωση, μόνο τα 3 τελευταία εξ αυτών θεωρείται ότι διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Σε περίπτωση, ωστόσο, που ο ίδιος ιδιοκτήτης ακινήτου αποφασίσει να διαθέσει εντός του έτους επιπλέον ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, από την καταχώρηση του τρίτου ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής θα θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται 3 ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.
Δωμάτια μέσω Airbnb: Ως ακίνητο νοείται και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος που διατίθεται μεμονωμένα για βραχυχρόνια μίσθωση από τους υπόλοιπους χώρους του ίδιου διαμερίσματος και για το οποίο ο εκμισθωτής λαμβάνει ξεχωριστό ΑΜΑ. Αν τα δωμάτια και το ΑΜΑ που αντιστοιχεί είναι στην ίδια διεύθυνση, η Eφορία δεν θα το βλέπει ως ξεχωριστό ακίνητο και θα το προσμετρά στο σύνολο. Εάν όμως ακόμα και ένα δωμάτιο βρίσκεται σε άλλη διεύθυνση, η Eφορία θα προσθέτει τα ΑΜΑ και όπου εντοπίζει πάνω από 2 θα ξεκινούν οι αυξημένες φορολογικές υποχρεώσεις λόγω επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Τέλος επιτηδεύματος: Οσοι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα μέσα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θα κληθούν να καταβάλουν τέλος επιτηδεύματος για καθένα από τα ακίνητα εάν βρίσκονται σε ξεχωριστή διεύθυνση, καθώς η Εφορία θα τα βλέπει ως ξεχωριστά υποκαταστήματα. Σήμερα, το τέλος επιτηδεύματος ανέρχεται στα 1.000 ευρώ για τα νομικά πρόσωπα και τα 650 ευρώ για τα φυσικά πρόσωπα και τα 600 ευρώ για κάθε υποκατάστημα (προβλέπονται και εκπτώσεις υπό προϋποθέσεις). Ωστόσο, το καθεστώς αυτό δεν θα πιάσει φυσικά πρόσωπα με περισσότερα από τρία ακίνητα που κληθούν εάν ανοίξουν τώρα βιβλία, καθώς βάσει της νομοθεσίας θα εξαιρεθούν για πέντε έτη από το τέλος επιτηδεύματος. Με δεδομένο ότι το τέλος καταργείται από τον επόμενο χρόνο για τα φυσικά πρόσωπα, ουσιαστικά δεν αφορά τα φυσικά πρόσωπα (όσους δεν έχουν φτιάξει εταιρεία και δεν έχουν παραχωρήσει το ακίνητο σε γραφείο διαχείρισης), σε αντίθεση με τα νομικά πρόσωπα που θα το πληρώνουν μέχρι νεωτέρας.
ΦΠΑ: Οταν ο εκμισθωτής είναι νομικό ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή, υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%.
Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, βαρύνει τον διαμένοντα και επιβάλλεται μετά τη διαμονή του στο κατάλυμα και πριν από την αναχώρησή του από αυτό. Το τέλος ανθεκτικότητας επιβάλλεται ανά ημερήσια χρήση και ανά διαμέρισμα, το οποίο από Νοέμβριο έως και Φεβρουάριο ορίζεται στο 0,50 ευρώ/ημέρα. Αν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ., το τέλος ορίζεται στα 4 ευρώ. Από Μάρτιο έως και Οκτώβριο το τέλος ανθεκτικότητας αυξάνεται στα 1,50 και 10 ευρώ αντίστοιχα.
Tέλος διαμονής παρεπιδημούντων: Πλέον οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιβαρύνονται με το τέλος παρεπιδημούντων, το οποίο ορίζεται σε 0,5% επί των εσόδων. Ωστόσο το τέλος παρεπιδημούντων αφορά φυσικά πρόσωπα με 3 ακίνητα και πάνω και τα νομικά πρόσωπα.
